穩字當頭 預警、微調或貫穿2019全年

經歷了今年三四月份的樓市“小陽春”行情后，“紅五月”并沒有像市場期待那般原色重現，緊跟著的黃金購房小長假“端午”也在平淡中結束。中原地產研究中心統計數據顯示，對比2018年同期，2019年“端午”成交整體有所下滑。北京假期前兩日，新建商品住房成交僅4套，不足2018年一半。

業內人士表示，樓市從3月“小陽春”到4月高點，隨后5月份至端午期間，整體市場出現退燒跡象。其原因是熱點城市調控政策進一步收緊，住房市場成交、土地成交、房企融資整體上漲乏力。

多城成交環比降幅明顯

中原地產研究中心數據顯示，端午小長假前兩日，北京新建住房分別成交1套與3套，較2018年的5套與4套，整體同比下調55.6%。二手住房方面，北京成交分別僅為40套和14套。深圳前兩日成交維持153套和149套。

中原地產首席分析師張大偉認為，雖然有網簽數據滯后的影響，但另一方面，這也是進一步延續5月的退燒趨勢。5月一二線城市整體成交環比4月下調2%。

作為歷來成交旺季的“紅五月”在2019年并未顯現。2019年5月，北上廣深四個一線城市商品房成交面積環比僅深圳上漲，上海、廣州、北京環比均下跌。二手房更是遭遇寒流，一線城市和熱門二線城市的二手房成交量出現全面下滑。

廣州中原研究中心數據顯示，5月廣州二手住房成交4025套，較2018年5月的8846套，下滑54%。北京方面，北京住建委網簽數據顯示，5月北京二手住宅網簽量13764套，較4月環比下降4.7%，同比下降24%。這也是自4月以來，連續第二個月網簽量下滑。

除一線城市外，多個熱點二線城市也降幅明顯。易居房地產研究院數據顯示，在重點監測的10個城市中，5月僅無錫和蘇州出現二手房成交量環比上升態勢。其中，廈門雖然二手住房成交同比上漲高達196.5%，但環比下降20.3%，市場已現明顯調整。青島方面，二手住宅成交與廈門類似，5月環比下調6.1%，但同比仍高達33.7%。南京方面，5月二手住房成交7616套，環比下降13.3%，同比下降1.1%；杭州方面，5月二手住房成交環比下調1.3%，同比下調23.9%；金華方面，5月二手住房成交環比下調4.3%，同比下調44.2%。

中原地產首席分析師張大偉認為，4月下半月開始，部分城市政策再次收緊，購房者預期受到影響。另一方面，部分供應承壓，阻礙成交釋放。例如上海樓市5月供應量大幅縮水，供應面積環比減少37.9%。

易居研究院研究員姚方認為，2018年9月至2019年4月，二手住宅價格指數同比漲幅和成交套數近6個月移動平均同比增速均處于低位盤整態勢。2019年4月10城二手房成交套數同比增速由負轉正，5月保持了上升趨勢，但增速有所放緩，市場熱度回落，預計6月部分城市二手房成交量環比將進一步下降。

政策收緊預期強烈

樓市降溫的背后，是相關政策的收緊，政策預期的再度轉向。5月中旬，住建部再次對此前價格累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示，加上此前被預警的6城，合計已向10城發布預警。隨后，蘇州召集30余家地產商舉行座談會指出，今年當地房價漲幅目標控制在5%，如果7月前蘇州樓市的幾大指標仍未得到控制，蘇州將從擴大限售范圍，提高外地人購房需要的社保門檻等方面再度加碼調控。

近日，東莞出臺土拍新規，指出土地競價不再“價高者得”，而是“最接近平均價者得”。新政規定，東莞市國土資源網上交易系統交易達到上限后，交易系統暫停接受新的報價，轉為通過網上最終一次性報價方式，以終次報價中最接近所有終次報價平均價的原則確定競得入選人的競價方式，其所報價格確定為該宗地最終報價。

廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉表示，一次性最終報價，并以最接近平均價作為定價的依據，首先可以淘汰風險傾向高、杠桿高的開發商；其次，由于中標者對最終價格沒有影響力，所有投標人都會基于市場基本面，顯示其對地塊的真實評價，最后出來的房屋供給也是最佳的。

東莞出臺政策的原因，正是熱度高漲的市場，以致數十家房企搶一宗地、買家多輪自加價提前鎖定地塊、溢價率高企等現象頻現。5月16日，融創以10.23億+商業部分自持年限40年的代價拿下沙田鎮商住地塊，溢價率50%，整個網上競價過程用時僅29秒。

張大偉說，中央遏制房價上漲的決心不會發生改變。房住不炒也代表了未來樓市政策將依然打擊投機，未來微調的政策也有利于剛需。中原地產研究中心數據顯示，5月全國房地產調控高達41次，年內突破205次，較2018年同期上漲30%。

下半年整體基調維穩

此前，人民日報發表文章《中國不會靠炒房拉動經濟》表示，中國將牢牢堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，確保房地產市場行進在正確的軌道上。

對此，中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，2016年以來中央針對房地產采取了堅持“房住不炒”的定位，房地產市場風險已經有所降低，但我們必須認識到未來15年中國房地產的灰犀牛始終在不遠處徘徊，風險如影隨形。所以我們一定要對風險保持高度的警惕，把它控制在相對安全的區間。

倪鵬飛認為，從2019年來看，房地產調控政策基調為維穩、分化、放權。健康平穩發展是房地產市場的重中之重；房地產調控政策分化是大勢所趨；也更加注重各地政府在房地產調控中的主體責任和自主權的擴大。預計政策調整以結構化方式進行，各地將充分發揮城市政府的主體責任，實行局部試探性微調。不同城市的市場運行結果將明顯分化：一二線城市以保障剛需和改善性需求為重點，在政策邊際改善之下，市場成交活躍度將有所提升，銷售面積同比可能實現小幅增長；三四線城市區別對待棚改安置，已完成去庫存的地區將逐步退出或減少貨幣化安置。由于失去強政策托底，加之市場需求透支，市場銷售有可能進一步回落。

張大偉認為，未來為保持房地產市場的持續穩定。從2019年來看，房地產調控的微調將常態化。其中，將迎來更多監管，住建部的預警系統已經建立完成開始常規性運行。未來房地產調控將以地方主導，住建部與中央指導為主。此外，銀監會將開啟的“鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作，也將對房地產資金帶來較大影響。