包興安

作為房地產宏觀調控的重要措施之一，土地增值稅將進入立法程序。近日有消息稱，財稅部門已經起草了土地增值稅法初稿，目前正在內部征求各方意見。

今年3月20日，財政部條法司公布2019年財政部立法工作安排，其中包括力爭年內完成土地增值稅法等的部內起草工作，及時上報國務院。

對房企影響有限

近日，有媒體報道稱，土地增值稅法征求意見稿（下稱征求意見稿）基本平移了現行的土地增值稅暫行條例，征稅范圍、計稅方式、稅率等基本保持不變。但是與《土地增值稅暫行條例》（下稱《條列》）相比新增了不少內容，比如，特別規定出讓集體土地使用權等可按照轉移房地產收入的一定比例征收土地增值稅。另外也對中央、地方稅收優惠作出規定列出多種情形，可減征或免征土地增值稅。

中國財政科學研究院財政與國家治理研究中心副主任陳龍對《證券日報》記者表示，土地增值稅立法其目的主要在于落實稅收法定原則，加快稅收立法進程。

“目前，我國關于土地方面還沒有一部稅法，土地使用稅、土地增值稅、房產稅等和土地相關稅種都以條例形式存在，土地增值稅立法必然會帶動其他相關稅種的立法進程，推進稅收法定加快落地。”中國財政預算績效專委會副主任委員張依群對《證券日報》記者表示,其立法標志著我國稅收的法制化建設向前進了一步。

土地增值稅立法對房企、個人和房價有何影響？陳龍表示，由于立法前后制度沒有大的變化，對房企、個人和房價都影響不大。

“從土地增值稅立法情況看，對房企和個人的影響有限，對房價影響不大，因為總體政策框架是從條例中平移過來，稅收政策本身調整變動不大。但對農村集體土地上建設出售的住房會產生一定影響。”張依群認為，按照我國現行土地政策，農村集體土地原本不具備轉讓條件，只有先征為國有才可以出讓，等于原來集體土地本身沒有太多的征地成本，但土地開發后的溢價增幅較大，其轉讓會帶來較大的土地增值收益和稅收收入，同時對集體土地征收土地增值稅等于用經濟行為承認小產權存在的合法性，也必然會引發我國土地使用制度方面的一系列深度變革。

蘇寧金融研究院高級研究員顧慧君對《證券日報》記者表示，自1994年實行《條例》以來，我國土地增值稅收入規模逐年遞增。據財政部數據，2018年土地增值稅收入達5642億元。土地增值稅的繳納主體主要是房地產企業，據2018年年報，恒大應繳土地增值稅超500億元，萬科接近200億元。從目前的征求意見稿看，土地增值稅法基本平移了現行的條例，征稅范圍、計稅方式、稅率等基本保持不變，因此應該不會加重企業負擔。

不過，顧慧君認為，土地增值稅條例上升為立法，可能在征管的規范性和力度上會有所加強，對非上市房企和中小型房企會有一定的影響。

專家認為，經過多年運行，土地增值稅在配合國家房地產宏觀調控，促進普通住宅開發，規范房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益等方面發揮了積極作用。

專家建議擴大適用稅率

征求意見稿與《條例》相比，在納稅人和征稅對象、征稅范圍方面略有變化。

《條例》規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。

征求意見稿規定，在中華人民共和國境內轉移房地產并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅人，應當依照規定繳納土地增值稅。所稱轉移房地產，一是指轉讓土地使用權、地上的建筑物及其附著物。二是出讓集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物作價出資，入股。土地承包經營權流轉，不征收土地增值稅。

張依群分析認為，從征求意見稿的征稅范圍看，擬在原有的只針對國有土地增值稅收益征稅擴大到將集體土地增值收益納入征稅范圍，某種程度上將彌補土地增值稅的征收漏洞，實現國有土地和集體土地在征稅意義上的同權。隨著我國經濟發展和土地價值的提升，土地增值稅征收范圍的擴大必然帶來稅收收入的增加，可避免國有土地與集體土地在增值收益上的分配不公。

《條例》規定，土地增值稅以納稅人轉讓房地產取得的增值額為計稅依據。增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減去稅法規定的扣除項目金額后的余額。扣除項目金額主要涉及房地產開發項目的成本及費用、加計扣除項目，舊房的重置成本以及相關稅金。

土地增值稅實行四級超率累進稅率：土地增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；土地增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%；土地增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%；土地增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

張依群表示，從土地增值稅征管操作環節看，因其扣除項目種類多、不確定因素大、動態指標變化快等特點，從某種程度上弱化了土地增值稅的征管，建議應簡化扣除項目，以土地使用權作為唯一或主要標的物的溢價和折損情況進行征收，擴大適用稅率，增加稅率分級檔次，這將更有利于減少征稅成本、防止偷逃稅款、提高土地增值稅征繳的精準性。

顧慧君建議，需要厘清土地增值稅與增值稅、所得稅之間的關系，因為三者之間的稅基有重合，重復征稅的問題亟待解決。