多項指標下滑 平均地價八年首回落

5月70大中城市房價漲幅全面放緩

資金收緊預期加強，三季度房地產市場或進入新一輪調整

18日，國家統計局發布了5月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，一二三線城市商品住宅銷售價格漲幅總體穩定，一二線城市二手住宅銷售價格環比漲幅出現回落。

業內人士表示，隨著熱點城市房地產政策趨緊，“小陽春”熱度開始降低，預計在資金收緊的背景下，三季度房地產市場或進入新一輪調整期。

一二線城市房價漲幅收窄

國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，5月房地產市場繼續保持穩定。初步測算，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.3個百分點。二手住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.3個百分點。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.8%，漲幅與上月相同；二手住宅銷售價格上漲0.5%，漲幅比上月回落0.1個百分點。

具體來看，一線城市中，北京、廣州和深圳新建住房價格分別環比上漲0.6%、0.8%和0.4%，上海下降0.1%。二線城市方面，濟南新建住宅價格環比上漲0.4%，較上月漲幅下調6個百分點；天津新建住房價格環比上漲0.2%，較上月下降5個百分點；廈門新建住宅價格環比上漲0.3%，較上月漲幅下調3個百分點；南寧、成都漲幅也分別下調0.5%和0.4%。

中原地產首席分析師張大偉表示，5月政策再次收緊影響了購房者的入市積極性。雖然上漲城市數量仍處于高位，但不論是新建住宅還是二手房住宅，漲幅均明顯下調。其中，二手住宅價格漲幅全面放緩。

中原地產數據顯示，5月全國70大熱點城市房價最顯著的變動是二手房價格平均漲幅回落，5月70個大中城市二手房平均環比上漲0.43%，相比4月的0.53%有所退燒。

易居房地產研究院數據顯示，根據對70個大中城市二手住宅銷售價格進行算術平均可知：5月一二三線城市二手住宅價格指數環比漲幅分別為-0.1%、0.5%和0.4%；這意味著，與4月相比，三線城市持平，一二線城市二手住宅價格漲幅分別收窄0.5%、0.2%。

上海易居房地產研究院研究員王若辰表示，一線城市房價從去年9月開始連跌5個月后轉漲3個月，5月再次轉跌；二線城市漲幅從去年8月開始收窄，今年1月后連擴3個月，5月重新收窄。這些表明今年一季度“小陽春”已經開始降溫，隨著政策再度收緊，預計未來幾個月熱度將繼續下降。

多項投資數據下滑

事實上，除了房地產價格漲幅有所收窄，房地產投資相關數據也明顯回落。國家統計局日前發布的我國前5月房地產開發投資和銷售情況顯示，1-5月，全國房地產開發投資46075億元，同比增長11.2%，增速比1-4月回落0.7個百分點。其中，住宅投資33780億元，增長16.3%，增速回落0.5個百分點。

“反彈四個月后，‘小陽春’退燒，5月房地產投資面臨著全國市場降溫。”張大偉說。

具體來看，前5月，房地產開發企業房屋施工面積745286萬平方米，同比增長8.8%，較前4月持平。房屋新開工面積79784萬平方米，增長10.5%，增速回落2.6個百分點。房屋竣工面積26707萬平方米，下降12.4%，降幅擴大2.1個百分點。同時，在銷售方面，前5月商品房銷售面積55518萬平方米，同比下降1.6%，降幅比前4月擴大1.3個百分點。商品房銷售額51773億元，增長6.1%，增速回落2個百分點。

上海易居房地產研究院研究員沈昕表示，受資金收緊、房地產調控趨嚴的影響，5月全國多項樓市指標回落，全國地價更是迎來2012年以來首次下跌。

統計局數據顯示，房地產開發企業土地購置面積5170萬平方米，同比下降33.2%，降幅比1-4月收窄0.6個百分點；土地成交價款2269億元，下降35.6%，降幅擴大2.1個百分點。

據此計算，我國前5月，全國房地產開發企業土地購置均價為4389元/平方米，同比下跌3.5%。值得一提的是，今年1-4月，該項數據為同比上漲0.5%，而去年同期，該項數據更是高達13.6%。

“土地購置均價是2012年以來首次出現同比下跌。”沈昕說，地價決定房價，8年來的首次下跌或是房地產進入新一輪調整期的關鍵信號。整體來看，存銷比已進入上升通道，樓市供求關系轉變，漸趨供大于求，商辦去庫存壓力更大。

涉房融資收緊預期加強

5月10日，中國央行金融市場司副司長鄒瀾在媒體通氣會上表示，房地產調控和房地產金融政策的取向沒有發生改變，央行將繼續嚴格遵循“房住不炒”的定位，落實好差別化住房信貸政策，繼續做好房地產市場資金管理的相關工作。5月17日，銀保監會官網發布《關于開展“鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作的通知》，明確要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資。

5月25日，銀保監會新聞發言人肖遠企公開表示，要堅決避免房地產和金融資產泡沫。6月13日，中國銀保監會主席郭樹清在陸家嘴論壇時表示，必須正視一些地方房地產金融化問題。他指出，房地產業過度融資，不僅擠占其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。

對此，張大偉表示，金融部門一個月數次提及房地產，意味著我國涉房融資可能收緊，對于仍在集中償還期的房地產行業來說，情況并不樂觀。

對房企來說，壓力并不止于此。從前5月房地產資金到位情況來看，房地產開發企業到位資金66689億元，同比增長7.6%，增速比前4月回落1.3個百分點。其中，國內貸款10762億元，增長5.5%；利用外資30億元，增長38.8%；自籌資金20276億元，增長 4.1%；定金及預收款22395億元，增長11.3%；個人按揭貸款10251億元，增長10.8%。

“從5月可以明顯看出，房地產開發企業到位資金主要來源于定金及預收款和個人按揭貸款的較快增長。”沈昕說，預計今年下半年開發企業到位資金增速可能會繼續趨緩，房企資金壓力有增無減。

沈昕指出，考慮到短期房地產銷售增速難有較大起色，預計未來幾個月市場將整體保持穩中有降，多項指標增速仍將繼續回落。