對話人

北京理工大學法學院民法典研究中心主任 孟強

《北京市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險暫行管理辦法》(以下簡稱《管理辦法》)規(guī)定,住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險是指由住宅工程建設單位投保的,保險公司根據(jù)保險條款約定,對在保險范圍和保險期間內(nèi)出現(xiàn)的因工程質(zhì)量潛在缺陷所導致的投保建筑物損壞,履行賠償義務的保險。

根據(jù)《管理辦法》,住宅工程包括住宅工程和在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他建筑物。工程質(zhì)量潛在缺陷,是指住宅工程在竣工驗收時未能發(fā)現(xiàn)的,因勘察、設計、施工、監(jiān)理及建筑材料、建筑構(gòu)配件和設備等原因造成的工程質(zhì)量不符合工程建設標準、施工圖設計文件或合同要求,并在使用過程中暴露出的質(zhì)量缺陷。業(yè)主,是指住宅或者其他建設工程所有權(quán)人,為保險合同的受益人和索賠權(quán)益人。

《管理辦法》還要求,在北京市行政區(qū)域內(nèi)從事新建、改建、擴建住宅工程的缺陷保險活動,及對缺陷保險活動實施監(jiān)督管理的,應當遵守《管理辦法》。值得一提的是,北京市新建住宅工程項目,在土地出讓合同中,將投保缺陷保險列為土地出讓條件,并要求選擇具備相應能力的保險公司。

對于《管理辦法》涉及的相關(guān)法律問題,《法制日報》記者采訪了業(yè)內(nèi)有關(guān)專家。

記者:近年來,住房質(zhì)量問題日益受到關(guān)注,《管理辦法》出臺的前提條件和社會背景有哪些?

孟強:隨著城市化進程加快,各地房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展,大批新城、小區(qū)和建筑物建造起來,有些工程質(zhì)量的確不高,或因為工期過短而存在隱患,由此引發(fā)了一些業(yè)主與開發(fā)商之間關(guān)于建筑物質(zhì)量問題的糾紛。

此類糾紛解決起來索賠程序繁瑣,鑒定過程復雜,較長的索賠時間會導致業(yè)主的權(quán)利遲遲得不到保障,更重要的是建筑物的質(zhì)量缺陷無法得到修復,可能會引發(fā)更大的危險。

北京市出臺的《管理辦法》,正是對此類情形的預防和應對,通過開發(fā)商為建筑物投保的方式,在出現(xiàn)住宅工程質(zhì)量潛在缺陷時,能夠通過保險公司對業(yè)主先行賠付或者維修,從而及時保障建筑物的質(zhì)量問題得到解決、業(yè)主的權(quán)利得到保障,不至于久拖不決。保險公司在對業(yè)主賠付之后,如果屬于其他責任單位應當承擔的法律責任,再進行追償。

記者:從法律角度而言,住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險對保險公司、住房者、開發(fā)商和工程建筑方分別將會產(chǎn)生哪些影響?

孟強:對保險公司而言,由于工程質(zhì)量潛在缺陷保險的承保采取共保模式,所以需要成立共保體,共保體由牽頭保險公司和至少兩家成員保險公司組成,并實行統(tǒng)一保險條款、統(tǒng)一保險費率、統(tǒng)一理賠服務、統(tǒng)一分配份額、統(tǒng)一信息平臺。這增加了新的主體、業(yè)務和流程。

對住房者而言,當入住房屋之后出現(xiàn)質(zhì)量問題,可以通過工程質(zhì)量潛在缺陷保險向保險公司主張理賠,從而避免直接與開發(fā)商維權(quán),節(jié)省了時間和精力成本,有助于維護業(yè)主權(quán)益。

對于開發(fā)商和工程建設者而言,增加了為住宅工程購買此類保險的義務,成本會增加,而且一旦出現(xiàn)建筑質(zhì)量糾紛,會面臨保險公司的索賠追償問題。

記者:有網(wǎng)友擔心強制性保險的費用會分擔到消費者頭上,出現(xiàn)“羊毛出在羊身上”的情況,即雖然住宅工程建設單位是投保人,但可能由此引起房價上漲。對此應該怎么看?

孟強:這一擔心是有道理的,因為根據(jù)《管理辦法》規(guī)定,本市新建住宅工程項目,應當在土地出讓合同中,將投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險列為土地出讓條件。所以這是必須購買的強制性的保險,而且允許建設單位投保住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險的保險費,可在建設項目總投資中的工程建設其他費用中列出。住宅工程建設單位作為投保人,其支付的保費將作為成本對外支出,因此有可能將這一成本折算在房價上。

但由于各地政府普遍對新房價格進行了調(diào)控和限制,房價上漲必然受到相關(guān)調(diào)控的限制。而且此類保險作為強制類保險,保險監(jiān)管部門應當會對保費進行限制,不至于過高。

記者:有了住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險之后,工程質(zhì)檢部門的功能和職責是否會受到影響,保險公司和質(zhì)檢部門應該如何平衡相互之間的關(guān)系和責任?

孟強:根據(jù)《管理辦法》的界定,工程質(zhì)量潛在缺陷,是指住宅工程在竣工驗收時未能發(fā)現(xiàn)的,因勘察、設計、施工、監(jiān)理及建筑材料、建筑構(gòu)配件和設備等質(zhì)量原因造成的,不符合施工圖設計文件、工程建設標準和合同要求,并在使用過程中暴露出的工程質(zhì)量缺陷。而且住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險的基本承保范圍為地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)工程、保溫和防水工程。

由此可見,住宅工程質(zhì)量潛在缺陷還是因為勘察、設計、施工、監(jiān)理等多方主體的原因而引發(fā),進行理賠之后,必然會在保險公司與這些單位之間形成追償糾紛關(guān)系。有了保險公司的買單,質(zhì)監(jiān)等單位并不能免責,因為后續(xù)會有保險公司的追償。

保險公司追償會比單個業(yè)主更有力,因為其具有專門的法律合規(guī)團隊進行訴訟,所以工程質(zhì)檢單位不會免責,其功能和職責甚至還會得到加強。

根據(jù)《管理辦法》規(guī)定,出現(xiàn)住宅工程質(zhì)量潛在缺陷的,業(yè)主可以向保險公司提出索賠申請,屬于保險責任的,保險公司應當及時維修或賠償,對不屬于保險責任的,保險公司不予賠償。

是否屬于保險責任的范圍可能引發(fā)爭議,對此,《管理辦法》設置了一個檢測鑒定程序,保險公司對工程質(zhì)量潛在缺陷保險合同約定的質(zhì)量缺陷損失履行賠償義務后,有權(quán)對質(zhì)量缺陷負有責任的相關(guān)單位行使代位請求賠償權(quán)利。（記者 杜曉 實習生 陶穩(wěn)）