甲殼蟲營銷總監(jiān)戴黛。

記者 蘇建威 閔艷 文/圖

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2020年房地產(chǎn)各項(xiàng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)結(jié)果顯示：2020年1~12月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資141443億元，比上年增長7.0%；商品房銷售額173613億元突破歷史記錄，增長8.7%；商品房銷售面積176086萬平方米，比上年增長2.6%；全國平均房價更是較上一年最高點(diǎn)時增長高達(dá)7.5%。這是在全球疫情，房產(chǎn)無任何政策性松動以及“三條紅線”監(jiān)管政策下的2020年房產(chǎn)形勢。當(dāng)然這是立足全國房產(chǎn)市場來看的。對于三四線城市，在過去的一年里，我們聽到了太多房產(chǎn)業(yè)績下滑的聲音。

到底是不是三四線城市房產(chǎn)市場不行了？作為三線城市的駐馬店，2021年房產(chǎn)形勢又會怎樣？帶著這些問題，記者近日采訪了甲殼蟲項(xiàng)目營銷總監(jiān)戴黛。

甲殼蟲營銷總監(jiān)戴黛表示，房地產(chǎn)是一個政策市，預(yù)判駐馬店2021年的市場，還需回歸城市本身去看駐馬店房產(chǎn)市場。

戴黛說，談一個城市的房地產(chǎn)市場，離不開這個城市未來發(fā)展?jié)摿腿丝谥?。駐馬店作為一個轄管九縣一市，人口達(dá)到千萬級別的地級市，2020年數(shù)據(jù)顯示城鎮(zhèn)率不到50%，遠(yuǎn)低于全國平均水平，人口結(jié)構(gòu)仍然以鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口為主，這為駐馬店市區(qū)發(fā)展提供了巨大的潛力。

駐馬店需要考量城市本身對于九縣以及圍繞九縣的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口有沒有足夠的吸附能力。不可否認(rèn)，駐馬店占據(jù)了獨(dú)特的地理位置和通達(dá)全國優(yōu)良的交通輻射半徑。駐馬店這幾年大刀闊斧地開展城市道路交通基建及創(chuàng)文、創(chuàng)衛(wèi)工作，駐馬店向心力優(yōu)勢地位逐漸形成。未來，隨著文化教育醫(yī)療商業(yè)等軟實(shí)力的加強(qiáng)，如果再配套更優(yōu)厚的人才留駐政策，有趨好的城市大環(huán)境，有人口紅利，那2021年房地產(chǎn)市場依舊是樂觀的。2020年被經(jīng)濟(jì)低迷壓抑的購房需求也會在2021年得到釋放。

戴黛認(rèn)為，今年駐馬店依然有可以挖掘的大市場，但并不是說任何房企都能如以往一樣滋潤地生存。產(chǎn)品會出現(xiàn)分化，房企也會出現(xiàn)分化。

2021年的開年，疫情并未結(jié)束，“三條紅線”依然橫亙，房貸“兩條紅線”又緊隨而來，“十四五”國策依然強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，地方調(diào)控未見放松。這是對房企和購房者全面提出的去杠桿化。金融杠桿紅利的消失對房企自身的資本提出了很高的要求，那么企業(yè)拿地與做產(chǎn)品規(guī)劃將會更加謹(jǐn)慎。做什么樣的產(chǎn)品才好賣、市場的需求力在哪里？在“房住不炒”的前提下，住宅產(chǎn)品的金融屬性會逐步減弱，對居住屬性要求會越來越高。優(yōu)質(zhì)剛需和改善型產(chǎn)品將成為主流，劣質(zhì)產(chǎn)品只會被市場淘汰。

當(dāng)前駐馬店房產(chǎn)市場，給客戶提供的改善型好產(chǎn)品是少之又少。沒有資本拿優(yōu)質(zhì)地塊、沒有能力做好產(chǎn)品的企業(yè)是很難再被市場接受的。未來銷售好的產(chǎn)品，必然是要圍繞產(chǎn)品吸引力下功夫。這個產(chǎn)品力既包含了交通生活配套公共資源的占有，也涵蓋產(chǎn)品自身的綠化、產(chǎn)品戶型、物業(yè)管理、車位配比等，未來好的房子依然是不愁賣。

談了駐馬店城市的發(fā)展前景帶給房企的危機(jī)與機(jī)遇之后，戴黛就我市商業(yè)地產(chǎn)概況也發(fā)表了一點(diǎn)自己的看法。對于她操盤的甲殼蟲，在有地段加持、資源背書、差異化為前提下，她更是清晰地指出了甲殼蟲作為一個小而美的商業(yè)體未來發(fā)展的大好前景。

近10年來，三四線商業(yè)地產(chǎn)以脫韁野馬之勢無序開發(fā)，這種一哄而上的商業(yè)地產(chǎn)亂象，逐漸成為城市之傷。但起初，商業(yè)地產(chǎn)是活躍城市和推動城市的重要力量，也是城市邁入競爭力的通道。所以，從來不是商業(yè)地產(chǎn)有問題，而是開發(fā)模式、開發(fā)體量、商業(yè)定位出現(xiàn)了問題，是城市消費(fèi)力以及消費(fèi)模式的改變給商業(yè)地產(chǎn)提出了新的要求，如果還用10年前的思維模式來做商業(yè)地產(chǎn)，那必然是僵局與死局。

講到商業(yè)地產(chǎn)，必然要提到甲殼蟲。這個精美小體量的，由并不知名開發(fā)商開發(fā)的，卻響亮地建立了自己品牌高度的項(xiàng)目，每年公寓銷售遙遙領(lǐng)先于當(dāng)前市場，絕對是駐馬店商業(yè)地產(chǎn)中的黑馬。

首先，它有著天生優(yōu)越的商業(yè)土壤。從項(xiàng)目占位來說，甲殼蟲是目前駐馬店商業(yè)地產(chǎn)中的絕對差異化產(chǎn)品，它是高鐵經(jīng)濟(jì)圈向城區(qū)延伸的核心銜接點(diǎn)，是目前駐馬店大學(xué)經(jīng)濟(jì)圈又結(jié)合了文化與商業(yè)屬性的項(xiàng)目。其次，它無須培養(yǎng)市場。它本身就是一個市場，它擁有一座大學(xué)人脈強(qiáng)大的客流人流為基礎(chǔ)，年輕人這個群體優(yōu)勢會吸附整個城市的青年群體。再次，它有年輕態(tài)的產(chǎn)品規(guī)劃。精致的商業(yè)街、電影院，有便捷的生活空間以及時髦的生活方式。最后，它有可控的商業(yè)體量與足夠供給的消費(fèi)力，不會受未來電商過多沖擊。以上這些，就如商業(yè)地產(chǎn)的護(hù)心大法，讓甲殼蟲可以從容滋潤矗立在這個城市，如駐馬店一顆耀眼的小明珠，為無數(shù)投資她的客戶帶來穩(wěn)定安逸的保障。

當(dāng)人們的消費(fèi)模式發(fā)生翻天覆地的改變，現(xiàn)今的市場環(huán)境，動輒龐大的商業(yè)體并不能活得很好。我們需要更個性化的、更年輕態(tài)的社交型、娛樂型美而小的街區(qū)。

戴黛說，2021年駐馬店房地產(chǎn)市場不會迎來雪崩暴降，也不會迎來熱血普漲。每家房企都需要思考，在當(dāng)前機(jī)遇與風(fēng)險并存的市場下，如何精準(zhǔn)布局未來，打一場艱難又漂亮的仗，最后愿駐馬店發(fā)展越來越好。