《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》5月1日起施行，專家解讀物業(yè)費(fèi)是否漲價(jià)等焦點(diǎn)問(wèn)題

物業(yè)費(fèi)由市場(chǎng)調(diào)節(jié) 調(diào)整須和業(yè)主協(xié)商

《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》（簡(jiǎn)稱《條例》）今日起施行。《條例》首次提出可組建物業(yè)管理委員會(huì)，明確物業(yè)服務(wù)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)并動(dòng)態(tài)調(diào)整、小區(qū)停車位優(yōu)先出售給業(yè)主，還針對(duì)專項(xiàng)維修資金的使用、業(yè)主大會(huì)的成立等作出專門規(guī)定。

《條例》實(shí)施后物業(yè)收費(fèi)會(huì)漲價(jià)嗎？物管會(huì)能起到什么作用？專項(xiàng)維修資金哪些方面將得到完善？針對(duì)業(yè)主關(guān)心的五個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題，新京報(bào)記者采訪多位專家進(jìn)行解讀。

焦點(diǎn)1

物業(yè)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)并動(dòng)態(tài)調(diào)整

解讀：建立質(zhì)價(jià)相符的市場(chǎng)秩序，不會(huì)造成物業(yè)費(fèi)隨意漲價(jià)

《條例》明確，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)并適時(shí)調(diào)整。市住建部門應(yīng)當(dāng)發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)測(cè)并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在協(xié)商物業(yè)費(fèi)時(shí)參考。

為何物業(yè)服務(wù)收費(fèi)要實(shí)行市場(chǎng)價(jià)并動(dòng)態(tài)調(diào)整？盛廷律所畢文強(qiáng)律師指出，有的小區(qū)物業(yè)十幾年沒(méi)漲過(guò)物業(yè)費(fèi)，但不一定對(duì)業(yè)主有利。這種情況可能迫使物業(yè)公司為了生存，降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，甚至有些不負(fù)責(zé)任的物業(yè)公司還可能為了維持生存或者利潤(rùn)，去透支公共設(shè)施也就是物業(yè)本身的潛力。

“有些小區(qū)如果運(yùn)行良好，可能50年甚至100年都不會(huì)出問(wèn)題。但如果出現(xiàn)物業(yè)透支或者不進(jìn)行養(yǎng)護(hù)等情況，可能30年或者更快就老化了，到最后損失最大的還是全體業(yè)主。”畢文強(qiáng)說(shuō)，此次《條例》的規(guī)定，是試圖建立一個(gè)質(zhì)價(jià)相符、責(zé)權(quán)一致的市場(chǎng)規(guī)則和市場(chǎng)秩序。

有些業(yè)主擔(dān)心，動(dòng)態(tài)調(diào)價(jià)會(huì)讓一些物業(yè)公司利用條款隨意上漲物業(yè)費(fèi)。對(duì)此，畢文強(qiáng)表示，《條例》明確要求物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，業(yè)主無(wú)需過(guò)于擔(dān)心條款被濫用，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)隨意漲價(jià)。

此外，按照《條例》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)費(fèi)是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人協(xié)商的，也就是說(shuō)，業(yè)主本身?yè)碛写_定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價(jià)格的權(quán)利。

北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)法務(wù)部主任劉立華認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)動(dòng)態(tài)調(diào)整符合市場(chǎng)規(guī)律，且有助于維護(hù)享受物業(yè)服務(wù)并依法付費(fèi)的市場(chǎng)秩序。“這一規(guī)定不會(huì)造成物業(yè)費(fèi)隨意漲價(jià)。決定物業(yè)費(fèi)價(jià)格的重要因素是物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本，物業(yè)費(fèi)的調(diào)價(jià)屬于應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)必須經(jīng)過(guò)物業(yè)公司與業(yè)主依法協(xié)商一致才能達(dá)成。”劉立華表示，希望大家從維護(hù)小區(qū)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)、不斷改善生活環(huán)境的角度看待物業(yè)費(fèi)的調(diào)價(jià)，尊重小區(qū)中大多數(shù)人的選擇。

此外，劉立華認(rèn)為，物業(yè)公司提出調(diào)價(jià)前應(yīng)考慮兩方面因素，第一是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是否獲得了足夠的認(rèn)可，第二是通過(guò)依法定期公示相關(guān)信息，在物業(yè)費(fèi)合理使用的情況下，取得多數(shù)業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)必要性的認(rèn)可。

焦點(diǎn)2

街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府可組建物管會(huì)

解讀：“物管會(huì)”能填補(bǔ)無(wú)業(yè)委會(huì)產(chǎn)生的真空，有利于保護(hù)業(yè)主利益

《條例》首次明確提出，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可組建物業(yè)管理委員會(huì)。組建物業(yè)管理委員會(huì)的情況有三種：不具備成立業(yè)主大會(huì)條件；具備成立業(yè)主大會(huì)條件，但是確有困難未成立；業(yè)主大會(huì)成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

同時(shí)，物業(yè)管理委員會(huì)由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人代表等七人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會(huì)委員人數(shù)的二分之一。物業(yè)管理委員會(huì)的任期一般不超過(guò)三年。期滿仍未推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建物業(yè)管理委員會(huì)。

也就是說(shuō)，小區(qū)在業(yè)主大會(huì)不能成立或者業(yè)委會(huì)不能選舉產(chǎn)生的情況下，街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府才會(huì)負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會(huì)。

“物管會(huì)”這一新事物，能為物業(yè)管理工作帶來(lái)哪些利好？劉立華表示，物業(yè)管理委員會(huì)是一個(gè)臨時(shí)過(guò)渡性機(jī)構(gòu)，可以有效填補(bǔ)沒(méi)有業(yè)委會(huì)產(chǎn)生的真空，在小區(qū)出現(xiàn)需要全體業(yè)主共同決定的時(shí)候，例如小區(qū)需要確定公共收益的使用方式，需要討論修改小區(qū)內(nèi)的《管理規(guī)約》《議事規(guī)則》時(shí)，及時(shí)組織業(yè)主對(duì)重要的事項(xiàng)進(jìn)行表決，有利于保護(hù)全體業(yè)主的利益。

同時(shí)，他認(rèn)為，物業(yè)管理委員會(huì)可以成為物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主加強(qiáng)溝通的橋梁，也可以監(jiān)督物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的情況，維護(hù)業(yè)主的利益。

有業(yè)主疑惑，物業(yè)管理委員會(huì)是否會(huì)取代業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)？畢文強(qiáng)認(rèn)為，物業(yè)管理委員會(huì)絕不會(huì)搶奪業(yè)主的發(fā)言權(quán)。“這其實(shí)是從組織構(gòu)建方面，讓屬地政府和屬地居委會(huì)更好地履行職責(zé)、發(fā)揮作用，幫助業(yè)主更好地行使權(quán)利。”

其指出，物業(yè)管理委員會(huì)的優(yōu)勢(shì)在于，為屬地政府和居委會(huì)與業(yè)主之間建立了一個(gè)更好的溝通渠道，在讓轄區(qū)居民享有基本的安全保障、衛(wèi)生保障和生活保障方面，將會(huì)更高效。此外，對(duì)于一些失管小區(qū)，也將能夠更多地吸納屬地街道和居委會(huì)方面的支持。

焦點(diǎn)3

專項(xiàng)維修費(fèi)不足首期籌集額30%應(yīng)補(bǔ)足

解讀：系操作性較強(qiáng)的續(xù)籌方式，有利于保障住宅樓及共有設(shè)施維修

此次《條例》第八十一條到第八十六條，用六條的篇幅對(duì)專項(xiàng)維修資金做出了規(guī)定。

其中，不僅明確了多種情形導(dǎo)致專項(xiàng)維修資金欠缺需要補(bǔ)足的情形，還專門規(guī)定：專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知、督促業(yè)主按照屆時(shí)適用的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足專項(xiàng)維修資金。

劉立華指出，這一規(guī)定非常具有創(chuàng)新性和意義。“專項(xiàng)維修資金一定程度上可以說(shuō)是住宅樓的治病錢，隨著住宅樓使用年限增加，也會(huì)不斷使用專項(xiàng)維修資金，總有用完的時(shí)候。現(xiàn)在，有些小區(qū)專項(xiàng)維修資金的剩余量已經(jīng)很少了。但是，專項(xiàng)維修資金急需籌集的問(wèn)題還沒(méi)得到有效解決。”

劉立華表示，這一條款為專項(xiàng)維修資金提供了一個(gè)操作性很強(qiáng)的續(xù)籌方式，有利于保障住宅樓及小區(qū)內(nèi)共有設(shè)施設(shè)備的維修，也有利于維護(hù)業(yè)主的利益。

焦點(diǎn)4

業(yè)主大會(huì)可通過(guò)住建部門投票系統(tǒng)表決

解讀：解決業(yè)主組織共同決策的成本問(wèn)題，可通過(guò)“北京業(yè)主”APP表決

此次《條例》對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的組成、產(chǎn)生，以及相關(guān)權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行了明確。

具體來(lái)說(shuō)，業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì)，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)可以決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人或者不再接受事實(shí)服務(wù)；確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價(jià)格等事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督，并履行召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人等職責(zé)。

畢文強(qiáng)指出，此次立法對(duì)業(yè)主大會(huì)的規(guī)定在體例上有可取之處。

例如，《條例》規(guī)定業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用書面形式或者通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)方式進(jìn)行；采用互聯(lián)網(wǎng)方式表決的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門建立的電子投票系統(tǒng)進(jìn)行，即可通過(guò)“北京業(yè)主”APP進(jìn)行表決。

“其實(shí)業(yè)主組織運(yùn)行最核心的問(wèn)題是組織成本的問(wèn)題。近年來(lái)業(yè)主組織在成長(zhǎng)過(guò)程中一直存在多人為公共事務(wù)進(jìn)行共同決策時(shí)成本比較高的問(wèn)題，為了進(jìn)一步便利業(yè)主組織進(jìn)行決策，讓會(huì)議和表決可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)方式進(jìn)行，這是一個(gè)創(chuàng)新之舉。”畢文強(qiáng)說(shuō)。

此外，《條例》明確業(yè)主大會(huì)會(huì)議不得就已公示議題以外的事項(xiàng)進(jìn)行表決。畢文強(qiáng)指出，這讓業(yè)主組織在進(jìn)行共同決策時(shí)有據(jù)可循，能使業(yè)主的共同意志更科學(xué)有效地表達(dá)，從本質(zhì)上推動(dòng)業(yè)主組織和物業(yè)、服務(wù)人之間關(guān)系的理清，有利于維護(hù)雙方的權(quán)利和義務(wù)。

焦點(diǎn)5

小區(qū)停車位優(yōu)先出售或出租業(yè)主

解讀：多數(shù)小區(qū)存在停車位不足，需更多配套規(guī)章管理

《條例》第八十八條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。用于出售的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；不出售或者尚未售出的，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主使用。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時(shí)按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。

劉立華指出，目前，北京市絕大多數(shù)小區(qū)都存在停車位不足的問(wèn)題，有些小區(qū)停車位的缺口非常大，車位成為稀缺資源。這一條規(guī)定雖然不能“產(chǎn)生”更多車位，但是強(qiáng)調(diào)了車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出售或出租給業(yè)主。“就我理解，這里說(shuō)的‘優(yōu)先’指的是使用優(yōu)先，而不是同等價(jià)格前提下的優(yōu)先。”

針對(duì)小區(qū)物業(yè)違規(guī)租售停車位，《條例》還明確了具體罰則。將車位、車庫(kù)提供給業(yè)主以外的其他人的，責(zé)令限期改正，有違法出租所得的，責(zé)令退還違法所得，按每個(gè)違法出租車位處五千元以上一萬(wàn)元以下的罰款；拒不改正的，按每個(gè)違法出租車位處每月二千元的罰款。

畢文強(qiáng)認(rèn)為，目前《條例》關(guān)于小區(qū)停車位的規(guī)定是一個(gè)導(dǎo)向性條款，未來(lái)還需要更多配套的規(guī)章制度來(lái)規(guī)范小區(qū)停車位的問(wèn)題。（記者 吳嬌穎）