原標題：《廣州市物業管理條例（草案）》近期將提請市人大審議

□本版撰文 信息時報記者 奚慧穎 通訊員 李志潔

買一套房，有一個家，本是件美事，但是，出入、停車、衛生，甚至是公共收益等，都有可能引發業主與物業的“碰撞”。針對物業管理中的諸多現實問題，“有事好商量”——廣州市政協民生實事協商平臺日前開展協商，穗港澳政協委員集思廣益，共破物業管理難題。

記者獲悉，《廣州市物業管理條例（草案）》將在今年12月由市人大進行第一次審議。為破解長期以來困擾住宅小區的業委會“成立難、決策難、換屆難”，《條例（草案）》擬創設物業管理委員會制度。針對小區公共收益不透明的疑惑，也將對物業項目公共收益的管理、公開、審計作出詳細規定。

問題1：

業委會成立難，業主投票少不積極

據統計，廣州市現有專業住宅小區物業服務管理項目3260個，其中全市住宅小區已成立業主組織976個，占比近三成。成立業委會，要由小區總戶數及總面積都超過半數的業主選舉產生。不過，很多小區在籌建業委會時，普遍面臨業主參與積極性不高、投票人少等問題，導致業委會成立難。

市政協委員劉興建議，由小區所在的街道辦事處、居委會負責指導和監督業委會的成立，嚴格審核業主委員會候選人的資格，避免利益集團或其代理人滲透進來，確保選出的業委會成員能代表廣大業主的利益。

而市政協常委、港澳臺僑外事委員會主任李瑜則提議，可以發揮黨建引領作用，落實黨員回社區報到的工作要求，引導和鼓勵社區黨員參與所在小區業委會的建設，可在業委會成員中設定一定的黨員比例，發揮黨員先鋒模范帶頭作用，促進基層治理工作。

解決方法：立法完善業委會設立及運作規范

廣州市司法局方面透露，制定《廣州市物業管理條例》是今年重點推進的立法項目，市人大將在今年12月進行第一次審議。立法要解決的重點問題之一是完善業委會的設立和運作規范。其中，為確保業委會委員候選人產生的公正性，《條例（草案）》從實體和程序兩個方面進行了規范。

首先，在實體上明確了業委會委員候選人的資格條件，包括要求具有較強的責任心、公信力和組織能力，不存在欠繳物業管理費、違法裝飾裝修等違法違規行為等等。其次，在程序上，業委會委員候選人名單在產生前要進行資格審查，產生后要向全體業主進行公示，公示期間有異議的，則由街鎮政府介入處理。

為了遏制小區業主表決時偽造選票和投票造假等問題的發生，廣州市住建部門頒布的《業主決策電子投票規則》明確規定，已建立電子投票數據庫的小區對公共事務進行表決時，必須采用電子投票方式。廣州市住建局方面透露，全市已完成1679個住宅小區數據入庫，87個小區已使用電子投票（投票率超過70%）。下一步將加快建立住宅小區數據庫。

問題2：

業委會存在亂作為、不作為現象

好不容易由業主選出來的業委會，業主又要罷免。今年8月底，在廣州某小區就發生了這樣一件事。業主們認為，商家進駐占用了小區原有的會所，侵占了業主的公共活動空間。業主代表倪先生還表示，業委會上任這幾年以來，小區整體的管理越來越差。

為什么會出現這種情況？有人提出，小區業主本就“眾口難調”，意見難以達成一致。而且業委會成員多為兼職，工作熱情難持久。大多數業委會成員對物業管理的業務常識、操作規程不熟悉，行使職權也不規范，也容易與業主產生嫌隙。

市政協澳門地區委員陶天權建議，要在法例的宣傳和普及上提升，提高社會認識。市政協委員劉興建議，可按照屬地管理的原則，在街道黨工委或社區黨委領導下設立“物業管理委員會”。

解決方法：建立物業管理委員會制度

市住建局方面介紹，下一步將在“廣州物業管理”微信公眾號中加入物業管理政策法規宣傳的內容，提高公眾對物業管理法律法規的認知。《條例（草案）》也規定了街道可以采取政府購買服務的方式，聘請專業機構和人員，對小區業主、業委會委員進行培訓。

關于委員提到的“建立物業管理委員會”，也體現在《條例（草案）》之中。該組織由街鎮政府牽頭，居委會、公安派出所、建設單位、物業服務企業以及業主代表廣泛參與，主要負責籌備成立業主大會、業委會換屆以及特定情形下組織業主表決，從體制機制上破解業主組織“成立難、決策難、換屆難”三難問題。

問題3：

物業服務質量“一言難盡”？

怎樣衡量一家物業企業提供的服務質量？實際生活中，業主要求物業公司提供優質的服務，但不少小區物管只能提供一般性的保潔、保安、設備維修等服務，也存在部分物業企業管理不到位，工作效率低，服務質量差，公共收益分配不清晰、不合理，業主意見很大，由此產生許多矛盾。

市政協委員盧啟明提議，政府應建立對物業公司的信用評級，對做得好的物業公司，信用評級方面要提高，對管理比較差的物業公司，要降低它的評級，甚至取消經營資格。

一千個業主就有一千個評價，什么樣的評價機制才是合理的？市政協香港地區委員徐美云介紹，香港的物業公司自己會聘請第三方公司做神秘訪客，對自己所管理的物業進行評分。而政府的各職能部門、民間團體、商業機構等等每年對物業服務的各種內容都會進行各式各樣的評比、獎勵，由市民、專業機構、政府部門等等進行評分，使物業管理提升行業競爭力。

解決方法：已建立起物業服務企業信用檔案

記者了解到，廣州市住建局已于2018年出臺了《廣州市物業服務企業信用管理暫行辦法》及配套文件《廣州市物業服務企業信用信息分類表》。通過各級政府、各職能部門的信息共享平臺，采集企業8類守信和82類失信行為等信息，建立物業服務企業信用檔案，實施失信聯合懲戒，守信聯合激勵的措施，進一步規范企業市場行為，提升行業自律水平。

關于第三方評估，該局表示，《廣州市物業管理條例》立法中提倡業主、建設單位、物業服務企業委托第三方評估機構，對物業管理的承接查驗、服務標準和服務費用等其他與物業管理有關的事項進行評估，營造公平、公正、公開的市場環境。

問題4：

小區公共收益不透明

小區的停車場收益、在電梯里和樓梯間的廣告的收益應該歸誰？很多業主都不知道。實際上，廣州市有不少小區的公共收益歸屬沒落實，業主共有財產和公共收益被挪用、侵占的情況并不罕見。

物權法有規定以上屬于業主共有，但是現實生活中如何登記？

廣州市規劃和自然資源局方面介紹，業主共有的設施分為納入分攤面積和不納入分攤面積兩種。對不納入分攤面積的設施，辦理初始登記時，開發企業應當將建筑區劃內屬于業主共有的設施一并申請登記為業主共有；只登記不發證。

解決方法：推進物業項目公共收入單獨設賬全覆蓋

市住建局方面強調，國家、省、市的物業管理法律法規規定，物業公共收益歸全體業主共有。但廣州市不少物業服務企業因營業成本尤其是人力資源成本不斷增加，企業面臨經營困境，一些企業為彌補費用不足，利用公共收益補差。

針對這一問題，該局將會同各區住建部門，開展了物業項目公共收入單獨設賬專項工作，采取對物業企業下發督辦通知、約談、在企業誠信檔案中記錄違規行為、處罰等方式，督促物業服務企業將小區物業公共收益設立專項賬戶管理并定期向全體業主公開，重點解決物業企業侵占小區物業公共收益的問題，保護業主合法權益。

在《廣州市物業管理條例》的制定中，理順物業服務費調升的機制，對物業項目公共收益的管理、公開、審計作出詳細規定。下一步，將繼續推進物業項目公共收入單獨設賬全覆蓋，并加大檢查力度，確保工作落實。