昨天，市司法局、市住建委公布《北京市物業(yè)管理條例（草案）》并面向社會公開征求意見。《草案》首次提出，本市物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，對于不具備成立業(yè)主大會條件或具備成立業(yè)主大會條件但因各種原因未成立的住宅小區(qū)，可以組建物業(yè)管理委員會。此外，商品房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價，不得以“只售不租”為由拒絕向本小區(qū)業(yè)主出租停車位。

新房交房前物業(yè)費由開發(fā)商承擔(dān)

《草案》首次提出，本市物業(yè)管理堅持黨的領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、居民自治、多方參與、專業(yè)化管理的工作格局，物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，建立健全社區(qū)黨建引領(lǐng)，居（村）民委員會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、物業(yè)管理人、業(yè)主等共同參與的治理架構(gòu)。

同時，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府具體履行指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會的組建和運行，參加物業(yè)服務(wù)承接查驗，辦理相關(guān)備案，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)實施日常監(jiān)督檢查，建立物業(yè)管理糾紛協(xié)調(diào)機制和物業(yè)服務(wù)應(yīng)急保障機制等職責(zé)。

記者注意到，《草案》特別提到，自前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由建設(shè)單位承擔(dān)。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由業(yè)主按照房屋銷售合同的約定承擔(dān)，但前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長不超過2年。

“單5%”即可申請成立業(yè)主大會

降低門檻，是解決業(yè)主大會成立難的有效途徑。《草案》提出，一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的，5%以上的業(yè)主、專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主或者建設(shè)單位可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的申請。

根據(jù)規(guī)定，首次業(yè)主大會至少應(yīng)當(dāng)審議并通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員和候補委員。但需要提醒的是，被列為失信被執(zhí)行人的業(yè)主，以及未按時足額交納物業(yè)服務(wù)費，或者存在欠繳專項維修資金及其它需要業(yè)主共同分擔(dān)費用的業(yè)主，不可以擔(dān)任業(yè)主委員會委員。

“老大難”小區(qū)可組建物業(yè)管理委員會

確實不具備條件成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，如何搞好物業(yè)管理？《草案》首次給出了組建物業(yè)管理委員會的方法。根據(jù)規(guī)定，有下列情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責(zé)組建物業(yè)管理委員會，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項：不具備成立業(yè)主大會條件的；具備成立業(yè)主大會條件但因各種原因未成立的小區(qū)；業(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的；需要重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的。物業(yè)管理委員應(yīng)由居（村）民委員會組織居（村）民委員會、業(yè)主、其他物業(yè)使用人代表7人以上組成，人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會成員人數(shù)的二分之一。

專項維修資金余額不足30%時需補足

住宅專項維修資金，也稱為房屋的“養(yǎng)老金”，事關(guān)住宅小區(qū)的壽命。《草案》提出，專項維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于物業(yè)共有共用區(qū)域、部位或者設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造，不得挪作他用，并設(shè)立專用賬戶。當(dāng)專項維修資金余額不足首期籌集金額30%時，一方面，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)及時通知、督促業(yè)主按照屆時適用的標(biāo)準(zhǔn)補足專項維修資金；另一方面，小區(qū)50%以上的公共收益金額應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補充專項維修資金。

不得以“只售不租”為由拒絕出租停車位

停車位的使用一直是業(yè)主關(guān)心的事兒。《草案》明確，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)用于滿足業(yè)主的需要。用于出售的，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人；尚未出售或者用于出租的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主，不得以“只售不租”為由拒絕出租。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。

若物業(yè)機構(gòu)違反規(guī)定，將車位出租給業(yè)主以外的其他人的，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋行政主管部門可責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并按每個違法出租車位處5000元以上1萬元以下的罰款；拒不改正的，按每個違法出租車位處每月2000元的罰款。