原標(biāo)題：北京商辦房進(jìn)入“冰凍期”

調(diào)控新政發(fā)布30個(gè)月后，一度紅火的北京商辦房市場(chǎng)進(jìn)入“冰凍期”。記者從中介機(jī)構(gòu)獲悉，從2017年4月到2019年10月8日，北京新建商住房項(xiàng)目?jī)H簽約9940套，相當(dāng)于平均每月只成交了331套。而在2016年，僅一個(gè)商住樓盤(pán)3個(gè)月就能成交400套。

　　從日售5套到月銷十來(lái)套

位于朝青板塊的中弘北京像素是商辦房“神盤(pán)”。2016年市場(chǎng)火熱時(shí)，僅前11個(gè)月，中弘北京像素就成交了1578套，成為當(dāng)年北京樓市月度成交的第一名。

3年后，這個(gè)“神盤(pán)”每個(gè)月的成交量維持在十幾套左右。經(jīng)紀(jì)人陳先生記得，樓市最火時(shí)，想買(mǎi)得上中弘北京像素必須靠搶，動(dòng)作慢一點(diǎn)兒，看上的房子就沒(méi)有了。而現(xiàn)在，僅他們一家機(jī)構(gòu)在賣的房子就有130套，一套房子從看到買(mǎi)，購(gòu)房人有充足的考慮期。

有經(jīng)紀(jì)人告訴記者，就在2017年3月，同樣一套49平方米的東南向Loft，月初成交價(jià)是288萬(wàn)元，到了下旬就變成了320萬(wàn)元，不足一月上漲了32萬(wàn)元。現(xiàn)在，中弘北京像素的賣房業(yè)主再也聽(tīng)不到“漲價(jià)”二字，取而代之的，是“能不能再便宜點(diǎn)兒”的詢問(wèn)。中弘北京像素北區(qū)一套46.95平方米的Loft，在中介門(mén)店已掛牌將近7個(gè)月，目前的報(bào)價(jià)是195萬(wàn)元，折合單價(jià)41534元/平方米。“195萬(wàn)元的價(jià)格不是業(yè)主的底價(jià)，還能談。”陳先生解釋，業(yè)主之前因?yàn)椴⒉恢辟u，所以價(jià)格沒(méi)有大變動(dòng)，“按照目前的市場(chǎng)行情，估計(jì)能談到185萬(wàn)元。”

　　限購(gòu)后投資客大量離場(chǎng)

類似的情況，也出現(xiàn)在另一個(gè)較為有名的商住房——林肯公園。在鏈家網(wǎng)上，林肯公園在售二手房房源已經(jīng)達(dá)到166套，其中不乏有掛牌6個(gè)月甚至更長(zhǎng)時(shí)間的，成交價(jià)格上也從最高點(diǎn)時(shí)的6萬(wàn)元/平方米下調(diào)到3.9萬(wàn)元/平方米。

“投資客離場(chǎng)，泡沫都被擠出來(lái)了。”北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2016年商辦的火爆與當(dāng)時(shí)北京對(duì)住宅市場(chǎng)執(zhí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策有關(guān)系。相比于70年產(chǎn)權(quán)的住宅，總價(jià)低、不限購(gòu)的商辦房一度成為投資客的“聚寶盤(pán)”。2017年年初，北京某商辦樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)，買(mǎi)家甚至提出加價(jià)排號(hào)買(mǎi)房。在買(mǎi)家的追捧下，商住房的價(jià)格也水漲船高。

限購(gòu)政策執(zhí)行后，個(gè)人雖然仍可以購(gòu)買(mǎi)商辦房，但需要符合在京無(wú)住房和商辦類房產(chǎn)記錄，且連續(xù)5年繳納社保或個(gè)稅的條件。同時(shí)，商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦房的個(gè)人購(gòu)房貸款。“這么嚴(yán)苛的條件下，投資客早已離場(chǎng)，剛需也把購(gòu)房資質(zhì)用在更適合居住的住宅上，炒起來(lái)的高房?jī)r(jià)自然難以維持。”張大偉表示。

　　限購(gòu)30個(gè)月成交量跌9成

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也支持著市場(chǎng)的反映。根據(jù)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，自2017年4月到2019年10月8日，整整30個(gè)月，北京新建商辦房項(xiàng)目共簽約9940套。與之可以對(duì)比的是，從2014年10月到2017年3月這30個(gè)月，北京新建商辦房項(xiàng)目共簽約100187套，相差90247套。限購(gòu)執(zhí)行30個(gè)月，北京商辦房市場(chǎng)的成交下跌了90.1%。

“量?jī)r(jià)齊跌，是商辦房市場(chǎng)的普遍狀態(tài)。”在張大偉看來(lái)，隨著調(diào)控政策的持續(xù)，北京商辦房的價(jià)格已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)歷史低點(diǎn)，未來(lái)繼續(xù)下調(diào)的空間不大。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，限購(gòu)政策已經(jīng)讓市場(chǎng)的泡沫加速出清，部分商辦房項(xiàng)目或許已經(jīng)進(jìn)入“跌無(wú)可跌”的階段。