原標題：“金九”是不是買房好時機,專家這樣說

4日,國務院常務會議指出,落實降低實際利率水平措施,及時運用普遍降準和定向降準等工具。有分析指出,這對后續實際樓市運行或稍微改善,量價方面會略有反彈。另一方面,自8月起廣州不少樓盤提前開啟了促銷序幕,這讓市場猜測9月促銷力度會不會加大,不少人開始觀望。那“金九”是不是買房的好機會呢?

■新快報記者 丁燦

　　促銷試探市場反應,8月整體去化率為43%

從8月成交數據來看,全國重點城市新建住房的成交面積普遍減少,北上廣深8月成交面積環比下降10%,同比下降7%。二手方面,北京、深圳、廣州市場持續降溫。據廣州市房地產中介協會的統計,8月份廣州市中介促成的二手住宅成交4555宗,環比回落8.64%,這已經是連續第5個月環比下降。知名房地產市場研究專家趙卓文表示,目前來看,有幾方面原因導致市場出現膠著狀態,一是“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的定調十分重要,在經濟下行壓力增大的背景下,房地產業的作風和地位,需要重新定位。至少,管理層不希望新一輪的經濟刺激政策,又造成新一輪的房價上漲。另一方面,2019年的房地產政策,并沒有像房地產業內預期的那樣發展。也不再重復以往的靠大基建和房地產拉動經濟的常用手段。在全球降息、降準的環境下,中國房地產業卻面臨流動性收緊、房貸利率無優惠有加點的窘境。

在這種僵持的市場環境下,不少樓盤提前到8月進行促銷。廣州克而瑞市場首席分析師肖文曉表示,8月廣州有將近30個樓盤以推出少量一口價單位、特價房的方式進行促銷,試探購房者的反應。總體來看,部分樓盤確實用特價房的手段聚攏了一些人氣,但是購房者的出手仍然偏于謹慎,8月整體的開盤/加推去化率只有43%。

　　“至少調整5%-10%,促銷才會有效果”

對于“金九銀十”這樣的關鍵節點,廣東中原地產項目部總經理黃韜表示,開發商無疑會抓住這個時機推新,買家也會在這個時間多看房和買房,今年的情況跟往年有相似但也有不同,相似的就是搶跑“金九”,不同的就是提早之余還進行了促銷。外圍區域有些樓盤調整了5%-10%,而這個趨勢可能會再進一步的往市區蔓延。他認為開發商應該面對現實,不要再猶豫了,越晚促銷,可能會錯失客戶,所以要么促銷要么堅守,但是開發商守不守得了,資金的壓力怎樣,只有開發商自己最清楚,而對于購房者來說,真正有需求有合適的就可以出手。

令市場尷尬的是,“促銷并沒有帶來成交量的提升”。市場為何對促銷不買賬呢?黃韜認為,一方面是市場普遍的心態是買漲不買跌,另一方面是促銷力度不夠大,從目前的情況來看至少調整10%-15%以上才有可能被買家認可,成交量才會有所回收。比如,番禺某大盤大幅優惠促銷效果明顯,后至少賣了兩三百套。所以只要調整到位,肯定會有效果。

　　“有購房需求的不一定要等到最低點入市”

在肖文曉看來,43%的去化率表明,光靠“噱頭”是很難打動購房者的,所以“金九銀十”應該會有更多的開發商拿出真槍實彈的折扣來。肖文曉分析稱,廣州樓市近幾個月的成交量都維持在7000套左右,這好于去年低谷期每個月五六千套的成交水平,但是距離9000套左右的景氣線也有差距。由于融資渠道收窄、融資成本提高,目前很多開發商的資金鏈偏緊,需要加快銷售回籠資金,因此樓盤給出的優惠會是比較多的,對于購房者來說會是一個置業的窗口期。

“我建議有買房需求的買家準備好錢,調整15%左右的時候就可以出手了,不一定非要等調整20%左右”,黃韜認為,有需求有選擇的時候,稍微有優惠就可以買,不要等到所謂最低點,最低點在哪里誰也說不清,而且市場隨時會恢復。目前廣州整體樓價的判斷是穩定為主,所以整體應該不會調整20%,而去年到現在調整很明顯,差不多有10%,今年可能就會調整到位。

后市未必悲觀,趙卓文分析稱,2019年房地產調控政策雖然仍為“因城施策”,但全局一盤棋的舉措和力度亦清晰可見。年初住建部定調的“穩地價、穩房價、穩預期”,可視為“雙向調控”。倘若年末樓市繼續趨冷,政策上一定會加溫。這一點,要有信心。同時,我們應看到,讓樓市升溫的手段和政策工具還有很多,大可不必擔心樓市一直向下。

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　　9月中心區多個全新盤入市

據中地行不完全統計,9月廣州全市共有25個項目有動作,4個全新開盤,11個舊盤加推,10個開放營銷中心,合計約2963套貨量。

中心五區9個項目有供應

中心五區方面,9月份越秀區零供應,白云區、天河區、海珠區和荔灣區共有9項目有供應。荔灣區葛洲壩·廣州紫郡府將加推143㎡四房,預計均價約4.8萬-5.2萬元/㎡;新世界凱粵灣加推76-143㎡二至五房產品。

海珠區兩個全新盤入市,越秀天悅江灣營銷中心及樣板間將同步開放,項目首推建面約102-140㎡的江景復式單位,帶裝修發售;華發江南府預計9月中上旬對外開放,將主推建面約128-143㎡四房戶型。

天河區珠江花城加推7棟115-139㎡四至五房單位;天河云商匯于近期推出建面30-55㎡創意空間和建面155-900㎡企業總部,預計2019年9月開盤。

白云區偉騰云星8月31日提前搶跑推出建面79-130㎡二至四房住宅單位,其中以建面79㎡2房2廳戶型及建面100㎡3房2廳戶型為主;華潤置地·潤府打造全南向建面約105-133㎡3+1至4+1房復式單位即將推出,全盤僅224套;朗云花園預計9月開放銷售中心,計劃推平層121㎡、復式洋房111-115㎡及別墅產品。

　　花都3項目即將全新開盤

外圍區域方面,9月從化區無新推,合計共16個項目有動作。

黃埔區華標峰湖御境、萬科幸福譽、萬科山景城樾山3個項目有加推,其中華標峰湖御境將推出328-586㎡五至九房大戶型單位。

番禺區星河灣半島四期新推出一棟28層高的普通住宅,四房單位建面約286m2,帶裝修,戶型南北對流,可俯瞰一線江景;亞運城9月推出89-135㎡三至四房單位,均價約27000元/㎡。

南沙區嘉霖聚和·尊悅臺項目位于南沙大崗鎮,首推建面約76-96㎡的二至三房單位,預計9月份開放營銷中心;金科·博翠明珠將推80-138㎡三四房江景住宅;中交藍色海灣預計2019年9月中下旬推售1棟洋房單位,戶型建面約為144-237㎡;敏捷·鹿港預計9月開盤,主推建面約34-90㎡住宅單位;中交匯通中心商用項目預計9月初推售建面50-70㎡南向海景LOFT辦公單位。

增城區萬科金色里程屬于新塘東的新樓盤,售樓部于8月31日提前開放,戶型區間為75—85㎡三房,價格待定。

花都區3個項目即將全新開盤,碧桂園·泊岸預計9月開盤,項目首期推售的戶型涵蓋建面90-122㎡南向三房帶主套和114㎡南向四房帶主套戶型;新力琥珀園同時推出1棟92-112㎡洋房單位和8棟121-154㎡疊拼墅產品;陽光城蘭園·翡麗灣首推89-121㎡三至四房,均價待定;奧園譽湖灣將推建面約105-140㎡三至四房湖居大宅,預計將于9月下旬開放營銷中心;華潤路勁金茂桐悅將于2019年9月底開放銷售中心,主力戶型有建面97-128㎡的三至四房和復式建面約106-140㎡的四至五房。