乳山市隸屬于山東省威海市，地處青島、威海、煙臺(tái)三市銜接的腹地，以海景房聞名全國(guó)。然而最近，乳山市卻以海景房賣出“白菜價(jià)”登上了熱搜。

那里的海景房?jī)r(jià)格究竟如何，記者來(lái)到乳山，進(jìn)行了實(shí)地探訪。

山東乳山：新房均價(jià)過(guò)萬(wàn) 二手房?jī)r(jià)近乎“對(duì)折”

走在乳山銀灘旅游度假區(qū)的街道上，看到最多的就是各個(gè)海景房的售樓中心和房屋中介。記者在多家售樓中心了解到，目前新房的價(jià)格普遍在每平方米7000元以上，一些新開(kāi)的樓盤(pán)每平方米甚至超過(guò)一萬(wàn)元。

而與之相比二手房的價(jià)格就相差甚遠(yuǎn)，均價(jià)只有每平方米四千多元，而有一些二手房由于位置偏遠(yuǎn)以及建設(shè)年代較早等原因，單價(jià)低至每平方米2000元以下。

此外，在采訪中記者還注意到，同一個(gè)樓盤(pán)的房屋，一手房和二手房的價(jià)格相差也比較大。在位于乳山銀灘的一處售樓中心，工作人員介紹該項(xiàng)目的二期高層住宅是2015年交房，目前還有部分房屋沒(méi)有銷售出去。

中國(guó)房產(chǎn)超市網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，目前乳山市二手房均價(jià)在4300元/平方米左右，相比2014年12月份的2900元/平方米左右，一平方米上漲了1400多元。而目前在乳山市銀灘旅游度假區(qū)，由于拿地成本和建筑成本的增加，新房?jī)r(jià)格每平方米在7000元到10000元左右，新房二手房?jī)r(jià)格相差巨大。

上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān) 嚴(yán)躍進(jìn)：過(guò)去兩年，持續(xù)投資造成了很多投資投機(jī)性的一些房產(chǎn)，二手房越來(lái)越多，這樣就對(duì)二手房的價(jià)格會(huì)形成一定的影響。

山東大學(xué)威海營(yíng)銷管理研究中心副主任 蔣守芬：因?yàn)樗@個(gè)價(jià)格增長(zhǎng)還是相對(duì)比較緩慢，如果購(gòu)房者抱著投資目的去投資房產(chǎn)的話，我相信你會(huì)失望的。

山東乳山：新房銷售只接看房團(tuán) 散客被拒之門(mén)外

雖說(shuō)乳山二手房賣出“白菜價(jià)”有些夸張，但是目前那里新房和二手房懸殊的價(jià)格卻是不容忽視。那么是什么原因?qū)е逻@樣的情況，又是什么原因讓乳山新房的價(jià)格保持堅(jiān)挺呢？

在乳山銀灘旅游度假區(qū)的一個(gè)停車場(chǎng)，記者看到停滿了來(lái)自全國(guó)各地的大巴車，車上都拉著各個(gè)房地產(chǎn)公司的橫幅，這就是當(dāng)?shù)厝丝谥械目捶繄F(tuán)。

組織來(lái)自全國(guó)各地的“看房團(tuán)”前來(lái)下單，是銀灘新房銷售的獨(dú)家秘訣，他們大多以度假、養(yǎng)老來(lái)宣傳海景房，只需交很少的一部分錢(qián)就可以包含路費(fèi)、吃住等費(fèi)用，一般參觀完主要景點(diǎn)就會(huì)直接拉去各自的售樓中心去看房。

山東省乳山市某售樓中心工作人員：一般一周來(lái)三個(gè)大巴車，一個(gè)大巴車有四五十人，能成交五六套。

與看房團(tuán)相比，散客在一些新樓盤(pán)的售樓處明顯不受歡迎。在位于乳山銀灘的多個(gè)售樓中心，記者以購(gòu)房者的身份要看房，但沒(méi)等進(jìn)入售樓處的大門(mén)，就被工作人員攔下，并被告知不接待散客。

多年來(lái)，乳山銀灘房產(chǎn)銷售形成了“井水不犯河水”的營(yíng)銷模式，新房銷售以來(lái)自各地的看房團(tuán)為主力，而二手房市場(chǎng)以其他一些散客、游客為主。這也是造成新房?jī)r(jià)格和二手房?jī)r(jià)格相差比較大的一個(gè)原因。

山東省乳山市某房屋中介工作人員：之所以新房不接待散客，就是散客流動(dòng)性太強(qiáng)了。

山東省乳山市某房屋中介工作人員：周六會(huì)有很多大巴團(tuán)，外地的就是拉入到一個(gè)新小區(qū)，只在這個(gè)盤(pán)，不會(huì)讓你了解外面的銀灘二手房這種信息，看房客不了解情況。

山東乳山：配套不足供應(yīng)過(guò)剩 海景房風(fēng)光不再

記者了解到，乳山銀灘的海景房95%以上都賣給了外地購(gòu)房者，而當(dāng)炒房客撤離后，二手房市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩也造成了價(jià)格和新房?jī)r(jià)格嚴(yán)重脫軌，此外，由于配套設(shè)施不足，空置率高，當(dāng)?shù)睾＞胺康臒岫纫仓饾u消退。

隨著夏天的到來(lái)，乳山銀灘也迎來(lái)了人流量最多的季節(jié)。晚上八點(diǎn)多，在位于乳山銀灘旅游度假區(qū)的中心區(qū)域，記者看到，周圍小區(qū)亮燈的房間很少，有的街道甚至連路燈都沒(méi)有亮。

據(jù)了解，每年七八九三個(gè)月是乳山銀灘各小區(qū)入住率最高的季節(jié)，基本上入住率能達(dá)到30%到50%，而冬天的入住率就不到10%。

北京購(gòu)房者 曹女士：主要是發(fā)展得慢，我們家里邊有安了暖氣，但是從來(lái)沒(méi)有給供過(guò)暖，也問(wèn)過(guò)物業(yè)，說(shuō)主要是入住率低，他就是沒(méi)有送暖氣。

記者在乳山市人民政府網(wǎng)站上看到，2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資64.43億元，比上年增長(zhǎng)27.79%。而從2014年開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資開(kāi)始大幅度下滑，2014年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成36.32億元，同比下降52.46%。2018年乳山全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為23.38億元。在采訪中，記者發(fā)現(xiàn)很多樓盤(pán)都是開(kāi)盤(pán)了四五年還沒(méi)有清盤(pán)，甚至還有些開(kāi)盤(pán)十年的還在銷售。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管近幾年乳山市政府也在不斷完善基礎(chǔ)設(shè)施，但乳山作為縣級(jí)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況還是有限。北方很多海濱城市以海景房、養(yǎng)老房為房產(chǎn)賣點(diǎn)，把短期旅游性居住需求拉長(zhǎng)到全年范圍，過(guò)度開(kāi)發(fā)之后，就會(huì)出現(xiàn)供大于求的情況。

上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān) 嚴(yán)躍進(jìn)：近幾年，沿海的一些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，確實(shí)開(kāi)發(fā)過(guò)多，不只是乳山，北方的這樣一些城市，這兩年都會(huì)面臨這樣一些需求其實(shí)沒(méi)有想象那么大的風(fēng)險(xiǎn)。