王瑩

原標題：福建立法化解物業(yè)管理三大難

福建立法化解物業(yè)管理三大難

在歷經(jīng)12年后，2007年起施行的《福建省物業(yè)管理條例》終于完成了它的歷史使命。自今年1月1日起，新修訂的《福建省物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)經(jīng)福建省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議通過后開始實施。

這部事關(guān)千家萬戶切身利益的地方性法規(guī)自列入立法計劃之日起就備受社會各界關(guān)注。《條例》出臺歷時3年，由福建省人大常委會于2016年開始牽頭組織起草、福建省住建廳多次提出具體修訂意見，對物業(yè)管理的一些制度進行既符合實際又大膽創(chuàng)新的設(shè)計和安排。

“物業(yè)服務(wù)管理行業(yè)面臨三個‘老大難’,就是業(yè)委會成立難、物業(yè)收費難、專項維修資金續(xù)籌難。”福建省物業(yè)管理協(xié)會會長趙崢在接受《法制日報》記者采訪時表示，《條例》從原有的69條增加到87條，不僅為解決“老大難”提出了行之有效的解決方案，同時也聚焦近年來物管行業(yè)中出現(xiàn)的新矛盾、新問題，立法護航物業(yè)服務(wù)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

解決業(yè)主自治難

作為一個小區(qū)業(yè)主自治組織的核心，業(yè)主委員會在維護物業(yè)管理秩序穩(wěn)定中發(fā)揮著關(guān)鍵作用。“但在實際生活中，有些物業(yè)使用人如公共租賃住房的承租人、業(yè)主的直系親屬，他們并不是產(chǎn)權(quán)人，卻也有著進入業(yè)委會的需求。因此，業(yè)主委員會委員的人選資格爭議還是比較大的。”趙崢介紹說。

目前，福建省公共租賃房承租人數(shù)量逐年增長，其居住年限長，在物業(yè)管理中的相關(guān)權(quán)利不宜簡單和其他中短期承租人等同。為此，《條例》賦予其準業(yè)主地位，規(guī)定公共租賃房承租人可根據(jù)租賃合同的約定，代行部分業(yè)主權(quán)利，其面積以及業(yè)主人數(shù)的計算方式由管理規(guī)約確定，這在全國省級地方立法中也屬于首創(chuàng)。

此外，一些業(yè)主的直系親屬由于并非產(chǎn)權(quán)記載的業(yè)主，參加業(yè)委會委員選舉往往不被認可，《條例》根據(jù)現(xiàn)實需要對此適當(dāng)放寬，規(guī)定業(yè)主可以通過書面形式，委托父母、配偶或成年子女在委托期間代其行使全部或部分業(yè)主權(quán)利。

“雖然福建在立法中一直重視業(yè)主自治權(quán)利的實現(xiàn)，但從目前來看，大部分業(yè)主參與小區(qū)公共利益事務(wù)的熱情并不高，一些小區(qū)連業(yè)主大會的成立和召開都很難，作出決定更難。”中國物業(yè)管理協(xié)會副會長、福建省物業(yè)管理協(xié)會副會長林常青告訴記者。

為切實維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，《條例》規(guī)定，業(yè)主大會已成立但未選舉產(chǎn)生業(yè)委會，或者業(yè)委會未如期換屆改選的，可以由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者街道辦事處、村(居)民委員會、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成臨時物業(yè)管理委員會，征求業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定，并代為履行業(yè)主委員會的職責(zé)。

解決公共收益歸屬難

停車費收取、電梯廣告盈利、小區(qū)攤位出租……日常生活中，大部分小區(qū)利用物業(yè)共有部分獲取收益的方式越來越多樣。但由于業(yè)主分散、維權(quán)乏力，很多小區(qū)公共收益基本由物業(yè)公司收取支配，侵害了廣大業(yè)主的利益，導(dǎo)致小區(qū)公共收益分配糾紛不斷。

“雖然國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和舊的《福建省物業(yè)管理條例》規(guī)定了利用小區(qū)內(nèi)屬于業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主所有，但如何讓業(yè)主有實際獲得感，卻一直缺乏具體的規(guī)定。”林常青介紹說。

為保護業(yè)主合法權(quán)益，《條例》除了明確公共收益歸全體業(yè)主所有以外，還對經(jīng)營管理費用的支出占公共收益的比例，以及扣除后結(jié)余部分如何回饋業(yè)主作了相對具體規(guī)定。

《條例》明確，在前期物業(yè)服務(wù)期間，小區(qū)公共收益在扣除物業(yè)公司的經(jīng)營管理費用后，應(yīng)當(dāng)存入專項維修資金專戶，經(jīng)營管理費用支出不得超過公共收益的30%。

業(yè)主大會成立后，取得的公共收益以同樣方式扣除經(jīng)營管理費用后，存入業(yè)主大會或者業(yè)主委員會專用賬戶，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)管理費用以及業(yè)主大會決定的其他事項支出。

“和以往相比，物業(yè)公司經(jīng)營管理費用在公共收益中的占比大幅降低了，它的管理成本自然隨之增高，物業(yè)收費的上漲也就成了必然趨勢。”趙崢說，作為行業(yè)協(xié)會，福建物業(yè)管理協(xié)會一方面要從立法角度進行釋法說理，減少物業(yè)公司因《條例》施行后經(jīng)營成本增加而產(chǎn)生的不理解聲音，一方面又要在《條例》授權(quán)下根據(jù)本行政區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平和成本變動情況，定期發(fā)布各類物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)標準及參考價格，合理提價控價，平衡物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方的利益。

解決專項維修資金續(xù)籌難

“在物業(yè)管理中，除了業(yè)委會成立難、收費難，專項維修資金續(xù)籌難也曾是一個懸而未決的問題。”趙崢說，住建部《住宅專項維修資金管理辦法》對專項維修資金續(xù)籌只作了原則性規(guī)定，但沒有相應(yīng)的制約措施。因此，他在參與《條例》審議過程中還專門針對“專項維修資金用完以后該怎么辦”這一難題進行發(fā)問。

與此同時，個別業(yè)主的法律意識淡薄，特別是個別拆遷安置房、經(jīng)濟適用房的業(yè)主怠于交納專項維修資金，造成一些小區(qū)的公共部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造非常困難。而隨著房屋使用年限的增加，一些小區(qū)因缺少維修資金無法及時修繕，極易引發(fā)矛盾糾紛。

《條例》為此作出規(guī)定，專項維修資金的余額不足首期專項維修資金金額30%的，由專項維修資金管理部門向業(yè)主和業(yè)主委員會發(fā)出續(xù)交通知。

“這看似簡單的規(guī)定，卻對專項維修資金管理部門的管理水平提出了更高的要求。”林常青說。

《條例》還明確，物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造費用情況應(yīng)當(dāng)在專項維修資金撥付前進行公示，專項維修資金代管單位應(yīng)當(dāng)定期公布專項維修資金的收支情況；物業(yè)服務(wù)企業(yè)要做好物業(yè)維修、養(yǎng)護、更新及其費用收支記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財務(wù)賬冊，建立物業(yè)服務(wù)信息平臺，為業(yè)主提供免費查詢服務(wù)。

此外，專項維修資金代管單位應(yīng)當(dāng)建立專項維修資金管理系統(tǒng)，定期公布專項維修資金的收支情況，方便業(yè)主查詢賬戶余額及使用情況。

主動回應(yīng)新熱點新需求

近些年，小區(qū)外來車輛管理不規(guī)范、寵物犬飼養(yǎng)擾民等問題頻頻發(fā)生，成為社會關(guān)注的熱點。對此，《條例》也主動回應(yīng)業(yè)主的實際需求，通過立法作出明確規(guī)定。

針對業(yè)主停車難的問題，《條例》規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的車位(庫)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要，建設(shè)單位不得將其出售給本區(qū)域以外的單位或者個人。業(yè)主要求承租尚未處置的車位(庫)的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。

針對群眾反映強烈的養(yǎng)犬?dāng)_民問題，《條例》還規(guī)定，飼養(yǎng)犬只不得干擾他人正常生活，不得破壞環(huán)境衛(wèi)生和公共設(shè)施。攜犬出戶時，應(yīng)當(dāng)束犬鏈牽引，大型犬還應(yīng)當(dāng)配戴嘴套。違反規(guī)定的，將依照《治安管理處罰法》等相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定予以處罰，為規(guī)范管理小區(qū)內(nèi)養(yǎng)犬提供了法律依據(jù)。

此次條例修訂對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了更細致的要求，而物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的高低，最終還是得憑業(yè)主的滿意度說了算。

“以前都是物業(yè)公司自己做滿意度調(diào)查，業(yè)主總覺得這種自評的方式缺乏說服力。”福建融僑物業(yè)管理有限公司福州分公司副總經(jīng)理張欽告訴記者，“后來我們就自己掏腰包，請第三方評估公司來評估，業(yè)主還是認為評估公司會因收了我們的錢而有所偏坦。”

為加強行業(yè)自律，《條例》要求建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價體系及懲戒機制，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、收費項目、收費標準的監(jiān)督檢查，并建立物業(yè)服務(wù)第三方評估機制，要求物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的自律性管理。

“以后，針對物業(yè)服務(wù)的評估將由我們物業(yè)管理協(xié)會來牽頭，聘請專業(yè)第三方評估公司來進行評估，充分發(fā)揮協(xié)會專家?guī)斓臉I(yè)務(wù)能力和評估機構(gòu)專家?guī)斓膶I(yè)優(yōu)勢，增強評估的公信力。”趙崢表示。