潘亦純

原標(biāo)題：新房漏水保險(xiǎn)賠 強(qiáng)制上險(xiǎn)房?jī)r(jià)會(huì)跟漲？

北京新房擬強(qiáng)制上保險(xiǎn)，消息一出引發(fā)熱議。

根據(jù)北京市住建委、市地方金融監(jiān)督管理局、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)北京監(jiān)管局三部門近日聯(lián)合印發(fā)的《北京市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)暫行管理辦法》征求意見(jiàn)稿，本市新建住宅工程項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)在土地出讓合同中，將投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)列為土地出讓條件。建設(shè)單位投保住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)，可在建設(shè)項(xiàng)目總投資中的工程建設(shè)其他費(fèi)用中列出。

未來(lái)，外墻脫落、漏水等這些往往引發(fā)扯皮的事，有望找保險(xiǎn)公司理賠。但是看似好事一樁，卻引發(fā)網(wǎng)友擔(dān)憂“羊毛出在羊身上，房?jī)r(jià)是否要漲了”。與此同時(shí)，新規(guī)還被質(zhì)疑“甩鍋”——“房屋質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)該問(wèn)責(zé)開發(fā)商而不是找保險(xiǎn)公司解決”“為何不能加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督及管理，而要靠保險(xiǎn)賠償”。

對(duì)此，新京報(bào)記者采訪了匯友財(cái)產(chǎn)相互保險(xiǎn)社副總經(jīng)理趙宏彥、北京盈科(上海)律師事務(wù)所房產(chǎn)金融法律事務(wù)部主任郭韌以及中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院教授郝演蘇答疑解惑。

　　焦點(diǎn)1 為何新房要強(qiáng)制上保險(xiǎn)？

趙宏彥：目前，國(guó)外的建設(shè)工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)也基本采用強(qiáng)制投保模式，從保險(xiǎn)公司的角度來(lái)說(shuō)，保險(xiǎn)畢竟遵循大數(shù)法則，參與的項(xiàng)目越多，保險(xiǎn)公司才能更順利地對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行承保。

將保險(xiǎn)公司拉入這一體系中，相當(dāng)于住宅工程質(zhì)量保證體系中又多了一個(gè)主體。如果該開發(fā)商開發(fā)的樓盤經(jīng)常出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，那么保險(xiǎn)公司出險(xiǎn)的概率就會(huì)提高，這樣一來(lái)，后續(xù)這一開發(fā)商再開發(fā)新樓盤時(shí)，就很少有保險(xiǎn)公司愿意承保，或者開發(fā)商需要付出更多保費(fèi)，保險(xiǎn)公司才愿意承保。市場(chǎng)博弈的結(jié)果會(huì)促使房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰。

因此，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，保險(xiǎn)這一市場(chǎng)機(jī)制對(duì)其是有約束力的。

此外，近年來(lái)購(gòu)房者買房后因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題而產(chǎn)生的糾紛不占少數(shù)，各級(jí)政府為處理糾紛消耗了大量行政資源。我認(rèn)為政府也是希望能將日常繁瑣的糾紛問(wèn)題，轉(zhuǎn)移到保險(xiǎn)公司等市場(chǎng)主體來(lái)解決，減輕負(fù)擔(dān)。

當(dāng)然，市場(chǎng)主體解決不了的問(wèn)題，最終政府肯定還會(huì)出手。

郭韌：這個(gè)保險(xiǎn)是強(qiáng)制開發(fā)商在建設(shè)房屋的時(shí)候購(gòu)買，相當(dāng)于延長(zhǎng)了房屋質(zhì)量的保修期，同時(shí)，又引進(jìn)了第三方對(duì)開發(fā)商的房屋質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。對(duì)購(gòu)房者而言，未來(lái)房屋質(zhì)量發(fā)生問(wèn)題的時(shí)候，保險(xiǎn)公司作為第三方也可以共同來(lái)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

郝演蘇：在很多國(guó)家，建筑商為了承諾建筑質(zhì)量，會(huì)專門投保相關(guān)的建筑質(zhì)量方面的保險(xiǎn)，我國(guó)有了這類保險(xiǎn)，顯然就增加了問(wèn)責(zé)、追責(zé)的機(jī)制。在此過(guò)程中，保險(xiǎn)公司也會(huì)對(duì)開發(fā)商的建筑質(zhì)量有標(biāo)準(zhǔn)要求，所以實(shí)際上是通過(guò)保險(xiǎn)公司這一第三方，來(lái)增加對(duì)建筑商的監(jiān)督和約束。

當(dāng)然，開發(fā)商對(duì)于房屋質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)并不會(huì)因?yàn)楸ｋU(xiǎn)公司的介入而有所降低，因?yàn)闊o(wú)論是否有保險(xiǎn)，房屋質(zhì)量也已有相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，也有政府方面的監(jiān)理。

　　焦點(diǎn)2 開發(fā)商對(duì)房屋質(zhì)量沒(méi)責(zé)任了？

趙宏彥：根據(jù)《北京市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)暫行管理辦法》征求意見(jiàn)稿，保險(xiǎn)期間保險(xiǎn)責(zé)任開始時(shí)間是自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格2年后起算。在住宅工程在竣工驗(yàn)收合格之日至保險(xiǎn)責(zé)任開始時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)的工程質(zhì)量潛在缺陷，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修。

一般來(lái)說(shuō)，工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)對(duì)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程的保障期是十年，這是有科學(xué)依據(jù)的，因?yàn)槠胀üこ蹋谑暌詢?nèi)基本就穩(wěn)定了。例如地基基礎(chǔ)的不均勻沉降，結(jié)構(gòu)構(gòu)件之間的相對(duì)位移等都已經(jīng)穩(wěn)定了，不會(huì)再出大事情。而保險(xiǎn)公司對(duì)保溫和防水工程的保障期則一般是5年。

工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)是在住宅工程竣工驗(yàn)收合格后兩年才進(jìn)行保障，有些購(gòu)房者可能會(huì)想，為什么驗(yàn)收合格后，還會(huì)出現(xiàn)漏水之類的質(zhì)量問(wèn)題。其實(shí)結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況還是很好理解的，有些工程體量是幾萬(wàn)平米、幾十萬(wàn)平米，不可能每個(gè)角角落落都絕對(duì)保證質(zhì)量，肯定會(huì)有不如意、缺陷、失誤的地方，因此就需要保險(xiǎn)公司介入賠償。

根據(jù)以往理賠情況來(lái)看，保險(xiǎn)公司理賠的方式有賠錢或維修，只需和業(yè)主達(dá)成一致。

郭韌：按照規(guī)定，在建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格兩年內(nèi)，還是屬于開發(fā)商承擔(dān)房屋質(zhì)量的責(zé)任，兩年之后，就由保險(xiǎn)公司來(lái)承擔(dān)。當(dāng)然，保險(xiǎn)公司的責(zé)任也是有期限的，要對(duì)應(yīng)相關(guān)的條文。

郝演蘇：開發(fā)商一樣要對(duì)房屋質(zhì)量負(fù)責(zé)，就跟商品一樣，出了質(zhì)量問(wèn)題要找廠商，房屋也有保修期，但保險(xiǎn)公司介入后，房屋質(zhì)量又多了一層保障。

按規(guī)定，保險(xiǎn)期間保險(xiǎn)責(zé)任開始時(shí)間是自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格2年后起算。這就有點(diǎn)類似于重疾險(xiǎn)的等待期，等待期內(nèi)被保險(xiǎn)人生病是不能獲得理賠的，而新房是最容易出現(xiàn)問(wèn)題的階段，水電暖都啟動(dòng)，所有系統(tǒng)全部運(yùn)轉(zhuǎn)之后，有可能出現(xiàn)一些小問(wèn)題，這時(shí)候，就需要保險(xiǎn)公司來(lái)理賠了。

　　焦點(diǎn)3 對(duì)購(gòu)房者是好事還是麻煩？

趙宏彥：工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)的推出，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)絕對(duì)是一件好事，相當(dāng)于延長(zhǎng)了房屋的保障期，而且現(xiàn)在一些開發(fā)公司都是項(xiàng)目公司，工程結(jié)束后就解散了，個(gè)別房地產(chǎn)公司可能會(huì)從一個(gè)城市撤出，但是保險(xiǎn)公司一直都存續(xù)。此外，對(duì)于保險(xiǎn)理賠的時(shí)限和程序，都會(huì)有明確規(guī)定。

不過(guò)，購(gòu)房者要注意，按原來(lái)的保險(xiǎn)條款，住戶對(duì)房屋進(jìn)行的二次裝修，是不在保障范圍之內(nèi)的。

郭韌：這一保險(xiǎn)對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)肯定是有利的，因?yàn)楸ＹM(fèi)是建筑公司支付。而開發(fā)商在建設(shè)房屋過(guò)程中，保險(xiǎn)公司也會(huì)對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控，根據(jù)規(guī)定，保險(xiǎn)公司在最終評(píng)價(jià)報(bào)告中指出建設(shè)項(xiàng)目存在嚴(yán)重，且在竣工時(shí)沒(méi)有得到實(shí)質(zhì)性整改的，建設(shè)單位不得通過(guò)竣工驗(yàn)收。這對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于多了一個(gè)力量來(lái)監(jiān)管房屋質(zhì)量。

郝演蘇：對(duì)于購(gòu)房者而言，更多了一重保障，保障期限又長(zhǎng)了一些，當(dāng)然是好事兒，保險(xiǎn)公司對(duì)房屋建設(shè)商還是有很強(qiáng)約束力的。

　　焦點(diǎn)4 羊毛出在羊身上，保費(fèi)會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)？

趙宏彥：根據(jù)規(guī)定，保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)按照建筑安裝工程總造價(jià)的預(yù)算價(jià)計(jì)算保險(xiǎn)費(fèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)支付合同約定的保費(fèi)。這是因?yàn)楸ｋU(xiǎn)費(fèi)用并不是按房?jī)r(jià)計(jì)算，而是按照建安費(fèi)用，而建安費(fèi)用又很低，比如北京地區(qū)主體加裝修的建安造價(jià)也就在5000元/平米左右，乘以1.5%的費(fèi)率，占比不高，對(duì)房?jī)r(jià)影響甚微。

郭韌：羊毛出在羊身上是有這個(gè)可能的，開發(fā)商出了保費(fèi)，保費(fèi)也是開發(fā)商的開發(fā)成本之一，以后這些可能會(huì)體現(xiàn)在房?jī)r(jià)里。

郝演蘇：建設(shè)公司投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有影響，因?yàn)楸ＹM(fèi)占比是很小的。

新京報(bào)記者 潘亦純