居民在安徽省肥東縣雙橋新村喜選安置房。許慶勇攝（中經視覺）

近日，上市房企年報密集發布，房企業績普遍上漲乏力，行業的“黃金時代”正在漸行漸遠。從去年就喊著要“活下去”的房企們其實也是在各自蓄力，多元突圍。無論是從規模擴張轉向高質量增長，還是積極尋找新的業務增長點，房地產行業未來的發展趨勢正在顯露端倪

“活下去”。龍頭房企萬科在去年作出了房地產行業轉折已經到來的判斷。雖然萬科發出的聲音略顯夸張，但隨著我國房地產調控長效機制不斷完善，房地產行業的“黃金時代”正在漸行漸遠。近日密集發布的上市房企年報顯示，多數房企在營收、利潤方面業績理想，但銷售額增幅在逐步告別高增長，進入中速增長。在行業集中度不斷提高、行業增速放緩的情況下，聚焦主業、精細化運營、提升品質、多元化布局成為各大房企角力的關鍵詞。

行業集中度不斷上升

千億元房企數量達到30家

2018年，房地產交易規模再創新高，萬科、恒大、碧桂園全年銷售額紛紛突破6000億元、5500億元、5000億元大關。但在調控政策從緊的環境下，房企普遍出現業績上漲乏力現象。年報顯示，2018年萬科銷售額同比增長14.5%，恒大合約銷售額增長10.1%，增速同比均有所放緩。雖然2018年碧桂園權益銷售額增長高達31.25%，但與其2017年合同銷售額78.3%的增速相比亦大幅放緩。

克而瑞研究員朱一鳴分析說，2018年以來萬科銷售規模增速放緩，同比業績增幅較其2016年、2017年40%和45%的水平有顯著下降。與2018年TOP100房企35%左右的行業平均增速也有一定差距。相較于萬科，2018年，恒大主動深化戰略轉型，由“規模型”向“規模+效益型”發展模式轉變，從高速增長轉向適度增長，近兩年銷售額復合增長率穩定在10%左右。

在增速放緩的同時，房地產行業的集中度不斷提升。由中國房地產業協會發布的《2019中國房地產開發企業500強測評研究報告》顯示，隨著“因城施策”逐步貫徹實施，各城市市場分化愈加顯著。在企業方面，百強房企市場集中度繼續提升，年內千億元房企數量達到30家，創歷史新高。龍頭房企憑借自身在拿地、融資等方面的優勢，快速進入相對活躍的市場。通過合理的業務布局，保證業績的穩定性。中小房企則因地域限制，業績出現較大分化。

報告指出，2018年龍頭房企繼續發揮規模優勢，房地產行業集中度持續提升。前四大房地產開發企業銷售金額占比從2013年的6.93%上升至2018年的14.17%。前百強房企銷售規模增長28.94%，前50強房企銷售規模占全行業51.95%。在貨值集中度方面，51%的土地被排名前十位企業購得。龍頭房企的優勢并不局限于住宅開發，正慢慢向長租公寓、物流地產、商業地產、物業服務等領域擴展。同時，有部分企業因各種原因主動開始淡出房地產開發行業，謀求轉型。

速度可以慢質量一定要高

房屋產品力將成企業競爭主方向

在高集中度、增長放緩時代中，房企更需向精細化運營要效益。

數據顯示，2018年500強房地產開發企業存貨周轉率為0.13，較2017年出現較大降幅；整體流動資產周轉率為0.13，同比下降；總資產周轉率為0.11，降幅較小。三大運營指標總體處于近6年來較低水平。

隨著去庫存任務基本完成，市場銷售情況整體趨冷。雖然整體去化率在回落，但具體到個案，表現差異很大。地段依然是核心因素，部分熱門板塊認籌比依然高企。只要提供被認可的商品，購買力依然存在。為此，高周轉的標桿性企業主動提出提質控速，房企拿地變得更加穩健，拿地銷售比出現一定程度下降。

“2018年，房企特別是龍頭房企的增長速度比2016年和2017年都有所下調。但是，從增長質量上來說，比前幾年有了一定程度的提高。房屋本身產品力將成為2019年企業競爭的主要方向。”中國房地產測評中心主任、易居企業集團CEO丁祖昱說。

丁祖昱表示，隨著消費者日趨成熟，買房考慮更加全面，對產品品質有了更高的要求。去化率普遍下降，倒逼房企更加關注樓盤質量，研究提供更為合理的產品結構。在此情況下，房企紛紛加強內功修煉，聚焦產品升級，以客戶需求為導向，追求產品力提升，向高質房企發展。

同時，近兩年房企開始重視向管理要效益，內部管理和運營趨于精細化。房企愈加追求人均效能，通過剔除人員冗余或重新競爭上崗，優化用工結構，降低人員成本，并預備適應行業換擋期內企業戰略調整下的未來用人需求。此外，實行員工激勵，加入跟投、股權激勵的企業越來越多。雖然房企人員結構調整尚有爭議，但從側面說明房企精細化管理、成本控制的意識在增強。

“現在房地產領域在營銷過程中數字化運用得比較好，但在建造過程中的數字化仍比較落后。未來，要使房地產設計、建造、運營全過程實現數字化覆蓋，才能達成從粗放型發展走向高質量發展的目標。”中國房地產業協會會長馮俊說。

房企爭相“不務正業”

文化與科技賦能成為產業轉型選擇

機器人、新能源汽車、健康養生、文化旅游……這些原本與房地產開發關系不大的產業，如今都被房企視為未來業績的重要增長點。

今年初，融創圍繞“地產+”美好生活，全新布局四大戰略板塊，融創地產、融創服務、融創文旅與融創文化。“未來，在堅持以地產為核心主業的基礎上，融創將繼續提升服務，布局文旅與文化，致力于成為中國家庭美好生活整合服務商。”在日前舉行的融創文旅品牌發布會上，融創中國行政總裁汪孟德宣布企業正式啟動全新戰略升級。

在融創看來，文旅板塊將成為企業未來新的價值增長點，力爭未來3年到5年內打造成在行業內具有競爭力的品牌。汪孟德指出，公司將堅持長期運營策略，持續提升文旅產品與客戶服務。截至目前，融創文旅在全國布局了10座文旅城、4個文旅度假區、9個文旅小鎮，其中涵蓋了39個樂園、24個商業，以及近70家星級酒店。

碧桂園則將自己的未來定義為全周期競爭力、高科技綜合性企業，地產、農業、機器人成為其目前的3大重點發展方向。碧桂園機器人公司成立了機器人和相關核心技術的研發和制造部門，未來將通過技術研發、產品研發、生態整合、場景應用等幾方面打造機器人全產業鏈。

在地產主業高質量增長的同時，恒大多元化產業發展也在穩步推進。恒大集團董事局主席許家印此前宣布，恒大多元產業布局已經全面完成，形成了以民生地產為基礎，文化旅游、健康養生為兩翼，新能源汽車為龍頭的產業格局，未來5年內恒大不會再涉足其他領域。

專家表示，隨著房地產行業增速放緩，文化與科技賦能成為產業轉型、實現可持續發展的重要方向。未來，大型房企競爭的重心將進一步從規模擴張向高質量增長轉變。