根據《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》等文件要求，昨日，南昌市房管局編制了《南昌市住房發展規劃（2018-2022年）》（公開征求意見稿）。《規劃》（意見稿）指出，南昌人均住房建筑面積35.55平方米，至2022年將新增24萬套房源。

現 狀

南昌城鎮居民人均住房建筑面積超35平米

截至2017年，南昌市城鎮居民人均住房建筑面積35.55平方米，已提前實現全面建設小康社會關于人均住房建筑面積的標準；新建商品住房交易價格與城鎮常住居民人均可支配月收入的比值為3.04，低于中部四省會3.5的平均水平。

據了解，目前南昌常住人口通過租賃住房解決住房問題的占比約8.1%，遠低于一般發達國家租購比例約3:7的水平。

2013年至2017年，南昌新建商品住房市場總體較為平穩。其中，南昌市新建商品住房年均交易面積679.48萬平方米，年均供銷比約為1.1；南昌市新建商品住房交易價格年均漲幅4.5%，總體較為平穩。

從南昌存量房交易額及比例來看，南昌存量市場發育已較為成熟。自2015年至2017年，南昌市二手住房交易面積占新建商品住房交易面積的比例分別為38.92%、34.03%、47.16%，占住房市場總交易面積的比例分別為28.01%、25.39%、32.05%。

中心城區已分配6.8萬套保障房

記者了解到，截至2018年8月，南昌市中心城區（含新建區）70181套保障性住房已分配68004套，分配率達96.9％；其中政府投資的57242套分配率達100％。隨著棚戶區改造力度的加大，自2013年至2017年的5年間，實際完成城鎮房征遷建筑面積1067.1萬平方米，住房套數約66557套。

規劃期間，南昌市仍為人口凈流入城市，新就業大學生與外來務工人員為主要購租住房群體。到2022年，南昌市中心城區住房總需求預計約29萬套（含新建區）；其中新建商品住房需求約18萬套，棚改安置住房需求約6萬套，租賃住房需求約5萬套。

在未來南昌中心城區住房29萬套總需求中，預計新增人口住房需求約12萬套，其中購買住房需求約7萬套，每年約1.4萬套；租賃住房需求約5萬套，每年約1萬套。

問 題

住宅供應節奏與銷售節奏不同步

《規劃》（意見稿）指出，目前南昌商品住房發展存在的問題主要是住宅供應節奏與市場銷售節奏存在不同步，帶來階段性供不應求或供大于求的問題。此外，南昌長期住房發展規劃及相關政策等頂層設計亟待加快和推進。

目前房地產行業發展處于轉型期，房地產市場不穩定因素增多，“物業管理面臨諸多挑戰。”南昌部分未中簽實物房源的保障對象仍存在領取租賃補貼后因貧困依舊未解決住房困難的問題；南昌新增的住房困難人群仍然存在部分實物保障需求。

棚改安置房建設進度慢

據悉，社會主體建設的公租房主要是面向本單位在崗職工配租，配租對象的住房和收入條件須符合國家住房保障政策。目前，南昌市部分社會主體參與了公租房建設，由于分配對象的條件限制導致使用效率偏低。

“目前棚改安置房建設進度與原定的交房時限還有差距，需要進一步加快推進。此外，由于國家政策的調整，對于棚改融資和改造標準控制越來越嚴，今后城市棚戶區改造難度加大。”相關工作人員介紹道。

未 來

至2022年南昌將新增24萬套住房

《規劃》（意見稿）提出，到2022年，南昌將基本形成符合市情、購租并舉的住房體系，實現住房總量平穩增長、住房價格總體穩定、住房困難有效緩解、住房結構有所優化、居住條件明顯改善、管理能級顯著提升的總體目標。

至2022年，南昌市計劃實現新增住房有效供應約24萬套，其中新建商品住房約18萬套，棚改安置住房供應約6萬套。

記者了解到，據《規劃》（意見稿），2019年將新增新建商品住房40000套（建筑面積約420萬平方米），棚改安置住房（實物安置為主）28390套。

規劃期內，實現全市新增建設政府投資住房項目100%達到國家綠色建筑要求；力爭全市住房成套率達到90%以上，住宅區物業管理總體覆蓋率達到100%；水電煤氣等市政設施普及率達到100%。

外來務工人員納入公租房保障范疇

今后，南昌將積極推行發放租賃補貼方式實施公租房保障，鼓勵符合公租房保障條件的家庭，通過租賃市場解決住房問題；并結合南昌市市場租金水平和住房保障對象實際情況，適時逐步調整租賃補貼標準和范圍。

記者了解到，在城鎮穩定就業且辦理了《居住證》滿三年的外來務工人員，新就業大學生和青年醫生、青年教師等專業技術人員，符合公租房保障條件的將納入南昌市公租房保障范圍。對提出申請的低保、低收入住房困難家庭，經審核符合住房保障條件的，立即納入保障范圍，做到“應保盡保”。

為解決南昌常住人口通過租賃住房解決住房問題占比較低問題，《規劃》（意見稿）提出今后南昌將探索利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。

9大片區建設規劃各有特色

《規劃》（意見稿）還對南昌中心城區等9大片區未來住房建設發展作出了較為具體的規劃。記者注意到，未來南昌除老城區將以改造更新為主外，其他片區將根據各自區域特點推進房產開發建設。

中心城區（含長堎組團）

將以存量改造更新為主、增量開發建設為輔，適度降低老城區的居住開發密度

蛟橋中心區

長堎工業園

青山湖西岸

將適當增加新增居住用地供應；增加各類保障性住房和租賃住房的有效供給，對老舊小區進行環境綜合整治；著力加大教育、醫療等資源配置，改善居住環境，提高居住品質

九龍湖新城

以九龍湖新城核心區現代化居住建設與望城工業園產業發展的互動凝聚人氣，提升區域綜合功能，發揮對舊城區的疏解作用

灣里組團

在承擔本地區就業崗位居住職能的同時，加快旅游度假項目規劃建設，帶動高端消費，建設具有南昌特色的現代化、國際化山地居住社區

航空城

推動瑤湖以東地區發揮后發優勢，有計劃、有重點地推進重大戰略產業打造，完善城市基礎設施和公共服務設施建設，使航空城發展成為富有魅力、宜居的現代化居住地區

高鐵東站新城

依托高鐵車站交通樞紐設施推進周邊區域開發建設，突出產城融合、站城一體，完善各項城市基礎設施和公共服務設施建設，促進交通、產業、城市融合發展

軌道交通沿線

通過與軌道交通發展相銜接，重點推進中心城區沿線地鐵上蓋物業開發，并推動九龍湖新城、望城工業園、航空城、高鐵東站新城在地鐵沿線大型居住區規劃建設，打通居住區交通瓶頸，形成帶狀連綿與點狀集聚相結合的居住布局，促進居住空間與就業空間的協調發展

南昌住房發展年度安排

2018年

新增新建商品住房約48000套（建筑面積約500萬平方米），住房租賃補貼發放家庭約2000戶，棚改安置住房（實物安置為主）約21240套

2019年

新增新建商品住房40000套（建筑面積約420萬平方米），住房租賃補貼發放家庭約2000戶，棚改安置住房（實物安置為主）28390套

2020年

新增新建商品住房30000套（建筑面積約320萬平方米），住房租賃補貼發放家庭約2000戶，棚改安置住房（實物安置為主）10518套

2021年

新增新建商品住房33000套（建筑面積約350萬平方米），住房租賃補貼發放家庭約2000戶

2022年

新增新建商品住房29000套（建筑面積約300萬平方米），住房租賃補貼發放家庭約2000戶

南昌晚報全媒體記者 聶俊鵬