租賃市場年尾如何“度淡”？

每年的10月至12月都是住房租賃市場的淡季，四季度以來，大部分城市尤其北方城市租金價格不斷下降。根據一份租賃大數據的報告，從城市分級來看，內地全線城市租賃價格均有不同程度下跌。一線城市平均租金82.83元/平方米/月，環比下跌0.37%，北上廣深四個一線城市中，除上海租金小幅上漲外均下跌；重點二線城市平均租金34.25元/平方米/月，環比下跌0.15%。10月后進入北方城市租賃市場傳統淡季，房源量下降明顯，租金均價也不斷下降。對業主來說，租賃“度淡”是一個挑戰。

今年開始大規模推出的銀行存房對業主來說是一個“度淡”的良方，最近中心城區不少住宅樓盤的電梯也貼上了銀行存房的廣告，“存進來享穩定收益 租出去惠千家萬戶”的廣告詞頗為吸引。根據銀行的測算，業主放租3年，每年約有一個月左右的空租期，且出租成功需要支付中介半月租的傭金。而如果存到銀行，則可以一次性收取3年的租金，空租期不復存在。從記者了解的存房租金來看，從7折到市值租金不等，以每年1.5個月的租賃損失（一個月空租期加半月傭），業主存房的確比自行放租要劃算。當然存房也要注意提前中止存房期要承受的違約責任。

除了存房“度淡”，有的業主則是“劍走偏鋒”，不按常理出牌，重新包裝房屋，做成民宿出租，年底和春節剛好是寒假出游和春節黃金周出行的高峰期，別的長租住宅都愁找不到租客，短期出租的民宿卻這邊風景獨好。從近期披露的民宿大數據來看，長隆區域的民宿出租率最高，此外北京路、上下九等旅游旺區的民宿出租率也非常可觀。對于在這些區域持有房屋的業主來說，把房屋改造成適合短期游客入住的房子，按短期日租方式進行出租，或許收益上不如長租穩定，但是由于短租的租金較高，業主按照每個月成功出租的日子來測算，可以找出跑贏長租的平衡點。

當然，租賃“度淡”，最快捷的方法是適當減租。對租客來說，是年底租房還是年后春節租房，這個時間點的關鍵在于春節一個月的空租期。租客回鄉半個月，無形中會覺得白交租金，如果業主適當減租5%~10%，讓租客感覺到誠意，另一方面也覺得租金優惠了，或許愿意提早租房。

對于業主來說，最近開始執行的個稅扣減細則是一大利好，租客租用房屋可以獲得扣減個稅，前提必須是有一份有效的租約并進行租賃備案，因此對于在異地長租定居的人士來說，租約穩定就可以扣減個稅，或許以后業主不需要特意“度淡”了。