如果看總數，就會覺得全國城鎮2.7億套房，完全夠住了。但如果從分布結構上看，恐怕遠不夠住。

據報道，2017年中國城鎮共有住房2.7億套，總體住房戶均套數為1.13套，套均面積為95.16平方米。在城區，戶均1.07套；在鎮區，戶均1.21套。

無論是城區還是鎮區，戶均住房套數都超過了1。看起來，中國城鎮的房子完全是夠住的，相信很多人看了這些數字都是這個感覺。

但問題的關鍵并不是總量和平均數，而是結構。即住房的分布結構和人口的分布結構是否相匹配，這才是關鍵之處。

以深圳為例，2017年，深圳新增戶籍人口62萬，那么，新增的住宅供地是多少呢？2017年，深圳發布的商品住宅用地供應計劃是168公頃。如果把這168公頃攤到這新增的62萬人身上，人均才2.7平方米。很顯然，并不僅僅是這62萬新增人口有住房需求，歷年積累的巨量遷入人口的需求，也未得到滿足。

而2018年，深圳市計劃安排保障性安居工程用地、商品住房用地合計109公頃。這一年，深圳戶籍政策并未明顯趨嚴，所以新增戶籍人口應該也不會少，供地卻大幅減少了。如果再加進那些未滿足落戶條件的流入人口，那么，深圳新增供地是遠遠跟不上人口增長的。

所以，如果看總數，就會覺得全國城鎮2.7億套房，完全夠住了。但如果看分布結構，恐怕遠不夠住。越來越多的人流入一二線城市，但一線城市供地相對較緊，二線城市供地雖略微寬松一些，但也比三四線城市供地更緊。

現在越來越多的人工作在一二線城市，但卻回到三四線城市，乃至縣城買房。這種方式購買的房子，大部分時間是空著的。因為租也租不上價。而一二線城市房子空置不出租的機會成本是比較高的，房主一般都會選擇出租出去。所以，如果看房子空置總量，我們會覺得空置率很高。但如果只看結構，就會發現有的地方空置率高，而有的地方住房緊缺，甚至需要合租。

調查的數字顯示，在城鎮家庭戶中，無房戶占20%，有一套房子的占65%，有兩套以上房子的占15%。從這個數字看，人們常感覺“到處都是炒房者”，其實也是錯覺。炒房者的數量還是非常稀少的。

在20%的城鎮無房戶中，其中一半是單獨租房，另一半是合租。可見，結構性的住房緊張還是很明顯。如果算上到一二線城市工作生活的農村人口，結構性的緊張就更嚴重了。因為合租主要也是發生在一二線城市。

如果計算農村的空置房的話，那就更加驚人。在大城市的城中村，人口密度較大，但在離大城市較遠的農村，則大多數時候房子是空置的。

這種房子分布結構和人口分布結構的不匹配，造成了巨大的浪費。比如，對于進城務工的農民工來說，如果能在城郊的農村購買到便宜一點的房子，那么他們就可以把在老家建空置房的錢節省下來。在農村、縣城、小城市的空置房上，人們浪費的財富數目是非常驚人的。

所以，在土地供給上，或許我們應該放棄總量思維，更多地依據人口流向，讓市場來進行調整。如此，一方面可以增加人們在大城市的財富——畢竟房子是很多人最重要的財富；另一方面又能減少小城市、農村的空置浪費。兩邊合計施策，就能使中國經濟煥發巨大的活力。

□鄧新華（媒體人）