深耕

資產(chǎn)證券化成了長租公寓的毒藥？

從創(chuàng)業(yè)風(fēng)口到風(fēng)口浪尖，長租公寓只用了一個夏天的時間。與之相伴的租金貸、租賃資產(chǎn)證券化等金融產(chǎn)品，也從創(chuàng)新工具變成了爭議焦點。

在“租購并舉”的政策導(dǎo)向下，住房租賃行業(yè)吸引了大量資本進(jìn)入，許多金融手段應(yīng)運(yùn)而生，相關(guān)的爭議也在這個夏天集中爆發(fā)。將“押一付三”的還租方式變?yōu)?ldquo;一月一付”的租金貸，在方便租客交租的同時，也被質(zhì)疑存在未明確告知租客就簽約的情況。

另外，包括ABS（一種以項目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式）、REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）等在內(nèi)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，曾被認(rèn)為是破解長租公寓模式重、盈利難的工具，但也被認(rèn)為在幫助長租企業(yè)沉淀資金、加快擴(kuò)張速度的同時，增加了資金杠桿，隱藏著“爆雷”風(fēng)險。

租金貸、租賃資產(chǎn)證券化，這些資本進(jìn)入長租公寓市場的工具，是導(dǎo)致租金價格上漲、金融風(fēng)險加劇的原因嗎？這不是長租公寓第一次被反復(fù)追問租金問題，也不是資本和金融工具第一次被重新審視其作用和風(fēng)險。

反思租金貸

今年8月，位于杭州的鼎家長租公寓宣布破產(chǎn)，讓租金貸模式陷入輿論爭議中。今年5月，長租公寓運(yùn)營企業(yè)蛋殼公寓被用戶曝光，在用戶不知情的情況下，與其簽訂租房貸合約，而被輿論口誅筆伐。

一手撮合房東和租客，另一手用租客的信用向銀行或其他借貸平臺貸款，轉(zhuǎn)手再用貸得的資金獲取更多房源。租客看似用“押一付一”的方式繳納房租，其實是使用了網(wǎng)絡(luò)貸款后的還貸。一時間，租金貸被不少人認(rèn)為是房租漲價的推手，甚至是“P2P模式的崩盤”“販毒一樣的高利潤”。

對于頗受爭議的租金貸，中聯(lián)基金總經(jīng)理何亮宇上周在2018中國長租市場峰會上表示，上述說法有些聳人聽聞。他舉出一組數(shù)據(jù)：某長租公寓在上海用租金貸付房租的比例占到了所有付款方式的20%多，而在北京僅僅超過10%。“（如果說租金貸）這種產(chǎn)品推高了租金，很顯然上海的漲幅比北京大，但是恰恰相反，上海的漲幅明顯低于北京漲幅，不能簡單認(rèn)為資本推高了房租。”

“租金消費貸有沒有必要存在？我們（認(rèn)為）還是需要。”何亮宇認(rèn)為，剛畢業(yè)的年輕人拿不出錢來“押一付三”，消費貸滿足了租客、公寓、房東的需求。

但他也承認(rèn)其中存在一定的風(fēng)險。比如，“是不是出現(xiàn)了隱瞞誘騙的行為？是不是充分披露？”另外，租客與長租公寓簽訂的租約可能只有一年，但租金貸的合約可能有兩三年，這可能是違規(guī)的。以及，長租企業(yè)一次性拿到租客為后幾個月交的租金，而當(dāng)前只需支付房東一個月的租金，中間幾個月的租金所形成的資金池目前還缺少監(jiān)管。“有的企業(yè)留下（這筆資金）擴(kuò)張，進(jìn)一步獲取房源提高服務(wù)，或者向房東付房租。如果不法企業(yè)炒股票了，那怎么辦？”何亮宇認(rèn)為，需要對此類躉交租金強(qiáng)化監(jiān)管。

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授趙秀池認(rèn)為，租金貸本身是方便租客的工具，但租賃企業(yè)并沒有貸款資質(zhì)，而如果與其合作的貸款方是小額信貸公司等，往往利率很高，既提高了企業(yè)融資成本，也加大了金融風(fēng)險。“如果是銀行直接介入，會降低融資成本，對租金貸的發(fā)展會有好處。”

對于租金貸及與此相關(guān)的資金池，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳志建議，政府需要建立一個租金管控平臺。“不論你是誰，收取租金、支付租金的話要打到這個平臺上，而不是直接打給中介，要把這筆錢監(jiān)管起來。不監(jiān)管的話就可能被挪用，一旦它投了一個‘瞎事’（不靠譜的事），這就變成了風(fēng)險。”他說。

爭議資產(chǎn)證券化

除租金貸外，另一個引起爭議的金融工具是以ABS、REITs為代表的租房資產(chǎn)證券化。

何亮宇認(rèn)為，分析租賃資產(chǎn)證券化的爭議，首先要根據(jù)不同情況具體分析。他所在的中聯(lián)基金，與保利、越秀、碧桂園、恒大等多家房地產(chǎn)企業(yè)合作過租賃資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品。據(jù)他介紹，目前市場上的租賃資產(chǎn)證券化主要有這幾種方式：

第一種是購買房源資產(chǎn)，成為房產(chǎn)擁有者或者REITs投資人，再對外出租；第二種是長租企業(yè)以自身信用為抵押發(fā)行ABS，比較典型的是魔方公寓發(fā)行的“信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”；第三種是自如、蛋殼等長租公寓所發(fā)行的租賃貸ABS，“其核心不是一筆租金的收益權(quán)和證券化，而是由此產(chǎn)生的租金消費貸的證券化”。

在他看來，ABS等產(chǎn)品是場內(nèi)金融工具，在證券交易市場公開發(fā)行對這類金融產(chǎn)品的支持是最有效的，對其開展的金融監(jiān)管、盡調(diào)、披露也是最完善的。

中信建投證券投資銀行部總監(jiān)方春暉認(rèn)為，長租公寓現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定、小額分散的特點很適合將資產(chǎn)證券化，尤其是在一二線城市，租房市場資金流非常穩(wěn)定，方便控制風(fēng)險。而相比私募股權(quán)等融資方式來說，資產(chǎn)證券化也是降低公寓運(yùn)營企業(yè)融資成本的一個選擇。“不管是魔方還是新派，（公寓）資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的利率只有5%左右。”

不過，方春暉也承認(rèn)，當(dāng)前租賃資產(chǎn)證券化存在局限。首先是無法解決開發(fā)建設(shè)階段需要大量資金的問題，其次是長租公寓市場的資金回報率過低，“長租公寓這么低的回報率到底能不能賺錢，這是擺在我們面前很難回避的問題。”

中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)所研究員汪麗娜注意到，當(dāng)前有很多公寓運(yùn)營企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)在嘗試發(fā)行ABS等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。她提醒，做這類嘗試“關(guān)鍵還得看底下的基礎(chǔ)資產(chǎn)好不好”，如果底層的租賃資產(chǎn)沒有穩(wěn)定的收益現(xiàn)金流，不論是采取ABS還是REITs形式，都不會走得長遠(yuǎn)。

“不要一見到有錢就去撈，沒有金剛鉆就別攬瓷器活，別想著在市場上騙錢。”汪麗娜呼吁，長租公寓企業(yè)還是應(yīng)該多在提升租住體驗上下功夫，只有租客長期穩(wěn)定在這租房子，才能有租金收入，將來做ABS、REITs才能有基礎(chǔ)。

中國青年報·中青在線記者 王林 張均斌 來源：中國青年報