房價過快上漲抑制惠民生與經濟增長

自1998年住房體制改革以來，房地產行業在國民經濟中的重要性日益凸顯。2003年以來，房地產行業多次被作為“支柱產業”以促進經濟增長。自此以后，中國住房價格快速上漲，國家統計局公布的數據顯示，2004-2016年間，中國住宅商品房平均銷售價格從2778元/平方米上升到7476元/平方米，12年時間上升了2.69倍。需要指出的是，國家統計局公布的數據是新建商品房平均銷售價格，隨著城市化不斷推進，新建商品房往往不斷向郊區發展，其價格相對城區也更低，因此，其數據大大低估了真實房價漲幅。清華大學恒隆房地產中心考慮了同質住房價格變化，發現2004-2016年全國房價上漲了6.37倍，平均每年上漲16.68%，遠超居民收入增長速度。

研究發現，房價快速上漲導致家庭不得不為買房而儲蓄，產生擠出效應，影響了居民消費增長。房價上漲往往帶來房地產業的繁榮，因此，有觀點認為，高房價能夠促進房地產及相關行業（比如鋼鐵、煤炭、水泥等）的發展，從而達到宏觀上推動經濟增長的目的。反之，如果政府對房地產進行調控，遏制房價上漲趨勢，就必須以犧牲經濟增長為代價。換言之，在房地產市場上，政府面臨中“穩增長”和“惠民生”的權衡，為保持經濟平穩增長，不得不放松對房價的調控，通過刺激房地產市場發展來穩定經濟增長。

近期的研究發現，房價過快上漲不僅不利于“惠民生”，同時，從長期來看還會抑制經濟增長，通過高房價刺激房地產市場發展對經濟增長是飲鴆止渴。“以高房價刺激經濟增長”的觀點只看到了房價上漲的“局部均衡”效應，卻忽略了其“一般均衡”效應。住房價格上漲可能會促進房地產及其相關行業的發展，同時卻會阻礙其他行業的發展，進而降低經濟的總體增長水平。經濟增長理論告訴我們，經濟增長的最終動力來自生產率的提高，而房地產及其相關行業生產率水平遠遠低于其他行業，因此，房地產行業快速發展只會不斷增加整體經濟中低效率產業的比重，不但無法促進經濟增長，反而會造成產能過剩、生產低效，阻礙經濟的長期穩定發展。

住房價格快速上漲如何阻礙經濟增長

住房價格通過什么機制阻礙經濟增長呢？目前的研究至少發現三個重要的影響機制。

第一、房價上漲抑制了企業創新和社會創業。經濟增長的重要源泉是企業創新和社會創業，通過創新創業提高生產率。然而，創新、創業充滿不確定性，成本高，風險大。只有當創新、創業的收益足夠大時，企業才有激勵投資于創新，個人才會選擇創業。近年來，政府通過加強知識產權保護等方式鼓勵創新創業，形成“大眾創業、萬眾創新”的氛圍。然而，近年來房價快速上漲極大地抑制了企業創新和社會創業。對于企業而言，獲取利潤是至關重要的，如果投資房地產帶來的利潤遠遠高于進行研發和創新，眾多企業會放棄創新而選擇投資風險更小、收益更高的房地產行業。基于中國上市公司的研究發現，在房價快速上漲時期，大量上市公司選擇了少投入研發，多投入購買土地和發展房地產行業。同樣，由于房價過快上漲，年輕一代不得不為買房而奮斗，高負債的年輕人往往不敢選擇高風險的創業活動，高房價扼殺了青年人的創造力。

第二、房價上漲阻礙產業轉型升級，導致資源配置效率下降。除創新外，經濟增長的一個重要來源是產業轉型升級。產業轉型升級就是資源從低效率的行業不斷流向高效率行業，導致社會整體效率的提升。改革開放以來的40年里，中國經濟增長的一個重要來源就是產業轉型升級和資源再配置。在制造業內部，1998-2007年間中國制造業部門生產率的提升有接近一半來自于資源配置效率的提高。然而，2004年以來，中國資源再配置對生產率和經濟增長的促進作用大幅度下降，金融危機之后，資源再配置對生產率的提升效應接近于0。研究發現，2004年以來，中國制造業產業轉型升級放緩，資源再配置效應對經濟增長貢獻下降的主要原因是房價過快上漲。房價快速上漲導致房地產及房地產相關行業的利潤率大幅上升，然而，這些行業（包括房地產、鋼鐵、煤炭、水泥等）的生產率往往很低，房價上漲導致大量企業涌入這些低生產率的行業，造成資源從高效率的行業流向低效率的行業的“倒掛”現象，造成社會總體生產率下降。在現實經濟中，近年來，由于實體經濟利潤率下降，很多企業放棄實業而轉向房地產行業投資，實體經濟投資萎靡不振。這種行為對于追求利潤的企業無可厚非，但對于中國的長期增長則有著巨大的負面影響。

第三、房價上漲損害了國家和企業的競爭力。房價快速上漲意味著企業成本不斷上升，一方面，房價上漲會直接造成企業土地成本和房租成本上升；另一方面，房價上漲會造成本地居民生活成本上升，進而導致工資水平上漲。高土地成本和高工資成本將損害企業的競爭力，降低企業利潤。2004年以來，中國勞動力成本快速上升，導致中國企業在全球的競爭力不斷下降。隨著勞動力成本上升，中國與發達國家勞動力成本差異也在不斷縮小，很多人將中國勞動力成本上升直接歸結于人口結構變化。然而，人口結構并沒有在2004年發生結構性變化，勞動力成本卻在2004年之后才出現明顯上升。近期有研究發現，房價上漲是勞動力成本上升，中國企業競爭力下降的重要原因。2004年以來，中國住房價格快速上升，導致城市住房成本和生活成本不斷上漲，工資水平不斷提高，企業利潤率和競爭力隨之下降。勞動力成本優勢是中國全球競爭優勢的重要來源，當房價上漲侵蝕了這一優勢，中國未來經濟增長將面臨越來越高的風險。

構建房地產市場平穩健康發展的長效機制

目前，為維持本地短期經濟增長，有地方政府意圖通過放松限購、稅費減免等刺激房價，試圖通過房地產市場拉動經濟增長。研究表明，房價上漲可能在短期內拉動房地產及其相關行業的發展，但在長期內無益于經濟增長。近期的中央政治局會議指出，“要堅決遏制房價上漲趨勢”，這個措辭比以往更加嚴厲，將“遏制房價過快上漲”替換為“遏制房價上漲”，顯示了中央控制房價的決心。然而，需要指出的是，房價過快上漲在長期內會抑制經濟增長并不意味著房價大幅下降有益于經濟增長。房地產價格大幅下跌意味著企業、政府和家庭的資產負債表可能在短期內快速惡化，這將對企業投資、政府購買和居民消費形成巨大的抑制作用，需求下降將進一步壓低住房價格，進而加速惡化企業、政府和家庭的資產負債表，這種“金融加速器”機制一旦形成，宏觀經濟很容易陷入長時期的衰退之中。因此，房價大起或大落都將損害經濟增長，房地產市場的平穩健康發展是我國國民經濟又好又快發展的重要保障。

構建房地產市場平穩健康發展的長效機制要以市場供求為基本出發點。當前中國房地產市場供需最核心的問題在于人口老齡化、人口城鎮化與土地供給行政壟斷之間的矛盾。從宏觀上來看，中國人口結構老齡化降低了住房需求，使得房價有下行壓力。從區域間來看，中國人口依然處于從農村向城市、從中小城市向大城市集聚的過程中，而土地供給由于受到供地指標的管制無法根據市場供求在城鄉之間、城市之間進行有效流動，造成了中國區域間住房價格的巨大差異。大城市是人口主要流入地，但土地供給遠遠不足，造成大城市房價不斷上漲，抑制了大城市的創新、創業，造成了資源錯配，降低了大城市的國際競爭力。相反，中西部中小城市往往是人口的流出地，卻獲得了土地指標的支持，但由于缺乏產業的支撐，其土地利用效率低下。因此，要構建房地產市場平穩發展機制，必須堅決推行供給側結構性改革，其核心是改變當前土地供給政策，根據人口流動方向給予土地指標支持，大幅度增加大城市土地供給，這在短期內可以促進大城市房地產投資，穩定短期經濟增長，長期內可以穩定房價，進而降低城市生活成本、促進創新創業、改善資源配置效率，提高企業和城市的國際競爭力。

（作者系中央財經大學經濟學院院長）