選擇余地大 多數限競房沒有“日光” 限貸未放松 買房支付能力出現縮水

由于價格比周邊在售項目的市場價格要低，一些限競房項目備受關注。尤其是位于朝陽孫河、海淀、東城、豐臺等核心區域的限競房項目，都被寄予厚望。在5月底，限競房銷售管理辦法出臺后，已經有多個限競房項目陸續入市，不過銷售情況卻各有不同。即便新房市場斷供半年有余，但除了大興瀛海府的網簽數據顯示售罄以外，大多數限競房都沒有出現預期中的“日光”，即便是此前受業內追捧、被認為需要找關系才能買到的限競房，也在開盤多日后，還不斷有房源流出。個別位置偏遠的限競房項目甚至出現了在限價基礎上，額外再降價打折的情況。

對此，業內人士認為，在宏觀經濟收緊，未來預期不明朗的背景下，購房人的買房消費能力明顯受到影響。加上今年限競房較為集中，將有更多優質限競房在年底上市，這也導致市場上的買房需求被分流，使現有限競房銷售中規中矩，并未出現明顯的熱潮。

有的限競房一個半小時售罄 有的限價基礎上再降價

限定了售價范圍，限競房入市以后是否會被哄搶呢？據北京青年報記者了解，作為首批入市的限競房之一，位于大興的瀛海府確實取得了不錯的銷量。根據北京市建委網站公示信息，該項目幾乎全部銷售，但同期的其他項目則沒這么幸運了，像房山的幾個限競房就遭遇了截然不同的命運。

作為第一批入市的限競房，位于大興的瀛海府在6月份的一個雨天里開盤，當時的銷售現場，只有拿著蓋有紅章的驗資通知單的客戶及親友才能進入現場參加搖號。并且在距離搖號現場100米處，再次設置了一排圍欄，對進入客戶進行二次查驗。

北青報記者了解到，開盤當天早上7點半就開始了客戶簽到， 9點半開始選房，首期開盤近200套房源，共600余人參與搖號。上午11點搖號選房即告結束，全部售罄。

瀛海府之所以如此受關注，原因是它在眾多限競房項目中被認為“性價比”較高，均價52449元/平方米，戶型設計為雙臥朝南的三居室，面積在88平方米左右，總價在500萬元左右。不僅如此，臨近項目的地鐵8號線也將在年底開通，更吸引了買房人的參與。

與瀛海府的售罄不同，同期開盤的限競房旭輝城則面臨降價銷售的情況。不久前，曾在旭輝城登記的蔣先生接到售樓員電話，“三居大戶型房源總價降了50萬元，您要不要再過來看看？”

早知道房山的限競房不好賣，但還是沒想到會再降價賣。根據北京市住建委網站數據顯示，截至7月31日，據北京市住建委官方網站數據顯示，旭輝城首批次推出的180套住宅，僅預訂46套。低門檻剛需盤并沒有帶來高銷量。旭輝城開發商也在近期加推了30-50套優惠房源。

同樣位于房山的限競房金樾和著也沒有售罄，據了解首批次推出的340套房源，開盤當天去化率約為77%。

造成限競房有的熱銷有的滯銷，很大一部分原因是價格優勢不明顯。據了解，房山六環外二手房僅在3萬元左右，次新的標桿小區瑞雪春堂的二手房單價也僅有3.6萬元/平方米，而限競房的報價接近4萬元/平方米，加上交房周期長等因素，都影響了銷量。

地產營銷專家韓樂表示，房山的限競房位于六環外，周邊沒地鐵，交通不方便，房山區本身商品房供應量又大，造成了買房人分流，因此這幾個限競房成交不樂觀，所以有價格調整，也是正常。

“找關系”的限競房也沒有“日光”

也許是地理位置原因，大興、房山的限競房項目都沒能取得理想的去化。尤其進入7月后，更多限競房入市，也鮮有“日光盤”。即便是此前業內公認需要“找關系”才能買到的限競房，如今在開盤后也不斷有順銷房源流出。

北青報記者不久前在天通苑北的華潤理想國售樓處發現，一期開盤了800余套房源，開發商一次性拿出了12棟樓，當天參與搖號也有數百人，但目前仍有部分房源可選。一位銷售人員告訴記者，搖號完剩余房源進入順銷階段。

華潤理想國位于天通苑和昌平北五環別墅區之間，可以說是比較成熟的區域，項目主推的三居室戶型也符合當前改善為主的購房需求。其中最小面積的90平方米三居室，戶型設計非常方正，A戶型采用了雙臥室朝北，客廳、主臥朝南的布局；B戶型則采用單臥室朝北，雙臥室和客廳朝南的布局，整體的戶型設計優于絕大多數的同類限競房。但即便如此，項目仍然沒有“日光”，據業內人士表示，首日開盤的去化率在60%左右。

“現在交通確實還不是特別方便，地鐵最遠到天通苑北，下了地鐵要坐公交車。但好在周邊比較成熟，又臨近天通苑的商業配套，將來周邊發展應該不錯。”一位搖到號的中年女士對北青報記者說，她是自住需求，對于出行是否有地鐵還是比較看重。

據了解，理想新苑就是華潤理想國，位于北五環外，昌平區立湯路與北清路交叉點向東800米，占地面積為39933平方米，銷售限價為均價49520元/平方米，戶型面積為90至140平方米，最低單套價格約為430萬元。

除了華潤理想國以外，位于孫河的瑞悅府項目也正式開盤，這個年初就開始蓄客的項目，主打90平方米的三居室洋房，限售價67516元/平方米，單套價格約600萬元左右。在動輒總價千萬級別的孫河區域，瑞悅府是總價最低的商品房新盤項目。為此，該項目一度被業內認為是需要找關系排號才能買到的限競房。

但實際情況怎么樣呢？王女士是參與了瑞悅府排號的購房人之一，她告訴北青報記者，當時瑞悅府選擇了在望京昆泰酒店舉行選房，會場準備了600多個席位，但并沒有坐滿，她自己排了200多號，最終選到了一套五層樓的房源。

據北青報記者了解，瑞悅府開盤當天剩下了不少頂層和二三層的房源，還有一些清退房源，實際去化率大概在80%左右。周一記者還接到了瑞悅府的順銷電話，銷售人員表示，項目是朝陽區臨河洋房項目，邀請前往項目參觀體驗。

對于當前限競房的銷售情況，地產營銷專家韓樂表示，無論是華潤理想國還是瑞悅府，雖然沒有日光，但整體去化率在他看來還是不錯的。華潤理想國一次性開盤了800多套房源，開盤首日取得400-500套銷量在當前市場中已經很可貴了；瑞悅府目前優質樓層的房源已經賣出，剩下的也多是不太好的樓層和戶型。不過，韓樂也補充到，大量可售的限競房加上二手房和普通商品房，使得下半年的購房選擇比較多的，所以限競房并沒有出現預期中的“日光”。

60個限競房項目待入市

同樣是低于周邊在售房價的限競房項目，不同項目銷售熱度大有差別，對于優質項目，購房者意向強烈。

“項目銷售火不火爆取決于資產到底能吸引多少人，便宜能占多大，未來永定府、佑安府以及海淀四道口項目如果不轉為共有產權房，一定還是被搶的節奏。”一位業內人士直言。

不過，韓樂提醒稱，未來限房價項目將源源不斷，購房人還是應該理智選房，不要盲目搶房。

據了解，上述業內人士所說的永定府、佑安府以及海淀四道口項目都是位置較好的限競房，其中永定府位于南二環，佑安府位于豐臺區西鐵營，三個項目限售價格都在9萬元左右，與周邊在售項目或者二手房報價都有一定的差距。

根據最新出臺的限競房銷售管理辦法，如果銷售限價與周邊市場價格評估價之比高于85%（價差比低于15%）時，該項目將由開發商直接作為商品房，面向有購房資格的家庭銷售，和當前商品房的銷售完全一樣。

如果銷售限價與周邊市場價格評估價之比低于85%（價差比高于15%）時，該項目將由市保障房中心收購轉化為共有產權住房，并搖號銷售。

據中原地產統計，北京計劃入市的62個限價房項目，將為北京市場提供合計大約600萬平方米（含地下部分）的供應，總量約4.5萬套，合計大約3000億貨值，短期入市房源有望超過2萬套，將有效緩解北京新房市場供不應求的局面。

“預計后幾個月將出現限競房供應量的井噴。”業內人士表示。

韓樂也認為，未來的限競房供應比較集中，目前限競房都是一批一批取證，建委一次批六七個項目的證，按照要求拿證項目應該3天內開盤，這樣同時就會有多個限競房項目一起開盤入市。所以對購房人來說，未來會有幾個項目的選擇，也難免會分流有限的買房需求。

買房支付能力有所下降

限競房入市后的實際銷售情況，也表明當前樓市的購買力出現了下滑。

韓樂舉例道，6月份開始，北京二手房成交開始下滑，7月實際二手房交易甚至低于1.5萬套，比照6月進一步下滑，在信貸沒有松動的前提下，購房人的購買力明顯下降。

尤其是限競房，大多數項目都沒有日光，平均首日去化率在60%左右，這也代表了市場對于限競房的預期。其實很多人從去年就開始關注限競房，有的購房人甚至等了很久，現在更是不急于入市，希望等到更優質的限競房出來再買。韓樂告訴北青報記者，宏觀經濟的形式，也影響了個人的消費力，消費買房也跟隨著經濟形式出現了下滑的趨勢。

至于限競房對北京房價的影響，一位業內人士認為，總體來說對限競房集中入市的片區，二手房“老破小”價格和成交會受到沖擊，但是次新房及限競房片區缺位的就不會受太多影響，因此，預計整體北京價格會穩中有降。(李桁)