規范房屋租賃市場  改善居民居住條件

——《關于培育房屋租賃市場的意見》解讀

馬國省

近年來，隨著城鎮化進程加快，城市框架不斷拉大，房屋租賃需求旺盛，城市房屋租賃市場面臨嚴峻挑戰，為服務房屋租賃市場發展需要，省政府發布了《河南省房屋租賃管理辦法》。《河南省房屋租賃管理辦法》以培育房屋租賃市場為目的，以房屋租賃登記備案制度為核心，以聯合管理為手段，以信息化為支撐，以監督檢查為保障，結合我省房屋租賃市場發展現狀，為房屋租賃在房地產市場和我省經濟社會發展中發揮作用提供了強有力的制度保障。為了完善住房供應體系，深化商品房供給側改革，實行租售并舉，實現租購同權，改善居民居住條件，加快培育和發展我市房屋租賃市場，駐馬店市政府出臺了《關于培育房屋租賃市場的意見》（以下簡稱《意見》）。

《意見》的主要內容包括：一是主要工作目標。力爭到2020年建立租售并舉、實現租購同權，形成市場配置為主、政府保障為輔的住房供應體系。實現住房租賃專業化、新業態、新模式，基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系，基本形成市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系，健全政府監管、行業自律、主體誠信、社會監督的住房租賃市場機制，推動實現城鎮居民住有所居的目標。

二是培育市場供應主體。主要是大力發展住房租賃市場，鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務；規范住房租賃中介機構；支持物業服務企業經營住房租賃；規范個人出租住房。建立健全住房市場的良性供求關系，滿足不同層次、不同類型的人群需求，鼓勵各類投資者和自然人發起設立住房租賃企業，通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提供專業、規范的住房租賃服務，提高住房租賃企業規模化、專業化水平，滿足不斷增長的住房租賃需求。

三是拓展市場供給渠道。增加住房租賃房源、鼓勵新建租賃住房、有計劃地改建房屋用于租賃，多渠道擴大租賃市場房源。鼓勵政府、企業、社團、個人將擁有所有權、合法使用權或者管理權并符合出租條件的房源自行出租，也可委托住房租賃企業、房地產中介機構出租；允許商改住，合理確定租賃住房建設規模，有序開展租賃住房建設。

四是加強政策支持力度。出臺住房租賃支持政策，制定稅收優惠政策，加大金融支持力度，完善公租房制度，制定支持住房租賃消費的優惠政策措施，落實提取住房公積金支付房租政策。對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，給予稅收優惠政策支持。鼓勵金融機構向住房租賃企業提供金融支持。對開發建設、經營租賃住房的企業，政策性金融機構可比照保障房建設或者棚戶區改造貸款優惠條件發放長期低息貸款。擴大公租房保障范圍，盤活公租房資產。

五是加強租賃管理體制建設，明確地方責任。各縣區人民政府、開發區管委會對本行政區域內的房屋租賃市場管理負總責，加強房屋租賃管理機構建設，明確房屋租賃安全責任。充分發揮街道、鄉鎮等基層組織作用，加強行業監督。推動房產地理信息系統建設，重點落實房屋租賃合同登記備案制度和住房租賃企業、房地產中介機構及從業人員信用管理制度，落實行業自律。充分發揮行業自律組織作用，對房地產中介租賃機構進行信用評級。建立黑名單制度，定期向社會公示行業誠信情況信息。

《意見》對房屋租賃市場的手續、備案等內容進行了規范，呈現許多亮點：

一、我市房屋租賃市場主要表現為：房屋租賃市場發育不健全，房屋租賃的供給市場主體單一，除公租房和廉租房外，主要是市民零星房屋出租，我市還沒有專業的、成規模的房屋租賃企業；房屋租賃人主動辦理備案的法律意識淡薄，大量的房屋租賃不予辦理租賃合同登記備案，雙方權益無法有效保障，違法建筑、危房出租存在嚴重安全隱患和矛盾糾紛；房屋租賃管理機制滯后，房產管理部門對房屋租賃的管理缺乏強制性。當前介入房屋租賃管理的政府部門除房產管理部門外，還有工商、稅務、公安、衛生等，目前還沒有統一協調機制。

二、房屋租賃及類別。房屋租賃是指自然人、法人或者其他組織作為出租人將其擁有所有權或者使用權的房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金，并在租賃關系終止時，將房屋返還出租人的行為。一是以聯營、合作、承包等方式提供房屋給他人使用，取得固定收益或者分成收入，不參與直接經營也不承擔經營風險的。二是以柜臺、攤位等方式將房屋分割提供給他人使用的。三是賓館（旅社、飯店、酒店、招待所等）將其客房或者其他房屋提供給他人作為固定辦公或者經營場所，并經工商部門登記注冊地址，由使用人支付租金的。

三、規定登記備案手續辦理時限。房屋租賃實行登記備案制度。房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂或者變更之日起30日內，到市房地產交易大廳申請辦理登記備案手續。

四、辦理房屋租賃登記備案應當提交的相關材料：租賃雙方當事人身份證明；房屋所有權證或其他合法權屬證明；房屋租賃合同；轉租房屋的，須提交原出租人書面同意的證明；出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明；出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權出租的證明；法律、法規規定的其他文件。

五、房屋租賃當事人變更、提前解除租賃合同的，應當于30日內辦理變更、注銷登記備案手續；房屋租賃期滿續租的，應當按照有關法規辦理房屋租賃登記備案手續；房屋租賃合同期滿，租賃合同自動失效，不需要辦理合同登記備案注銷手續。

六、《意見》對不具備出租資格的房屋進行了明確規定。《河南省房屋租賃管理辦法》第十條規定：出租房屋的結構及其附屬設施應當符合建筑、消防等方面的安全條件。有下列情形之一的房屋不得出租：屬于違法建筑的，不符合安全、防災等工程建設強制性標準的，經鑒定為危險房屋的，違反規定改變房屋使用性質或者用途的，有法律、法規和規章規定禁止出租的其他情形的。另外，建設部出臺《商品房屋租賃管理辦法》，規定了不符合安全、防災等工程建設強制性標準的，或違反規定改變房屋使用性質的都不具備出租資格。

七、《意見》對房屋出租人有了明確要求和規定。一是不得向未成年人或無合法有效身份證明的單位和個人出租房屋。二是不得以出租房屋的方式為非法生產經營活動提供便利條件。三是發現承租人有違法犯罪活動的，或有違法犯罪嫌疑的，應及時報告公安機關。

八、《意見》對房屋承租人也有了明確要求和規定。一是承租人應當保護房屋并按照租賃合同約定合理使用房屋，配合房屋出租人進行房屋租賃登記。二是不得利用房屋進行違法活動。三是不得改變房屋結構和改建、擴建房屋。四是不得損害公共利益或者妨礙他人正常生活、工作。

九、在房屋租賃期限內，承租人將租賃房屋轉租需要辦理登記備案。經出租人書面同意，承租人可以在租賃期限內將承租房屋的部分或者全部轉租給第三人。轉租房屋的，當事人雙方應當于30日內共同辦理租賃登記備案。

十、免收手續費。辦理房屋租賃登記備案手續免收房屋租賃交易手續費。

十一、《房屋租賃登記備案證明》丟失，可向市房屋租賃管理機構申請補發。《房屋租賃登記備案證明》是房屋租賃行為合法有效的憑證，是承租人經營場所、居住場所合法的憑證。《房屋租賃登記備案證明》不得偽造、涂改、轉借、轉讓。《房屋租賃登記備案證明》遺失的，可以向市房屋租賃管理機構申請補發。

十二、《意見》對從事房屋租賃業務的經紀機構進行規范。一是房地產經紀機構從事房屋租賃居間活動，應當書面告知租賃當事人到房屋租賃所在地住房城鄉建設部門辦理房屋租賃登記備案手續。二是房地產經紀機構和房地產經紀人應當遵守有關房屋租賃管理規定，向租賃當事人宣傳房屋租賃法律、法規、規章和政策，引導、協助或者代為辦理房屋租賃登記備案。三是房地產經紀機構和房地產經紀人不得居間、代理不符合規定的房屋租賃業務，不得對租賃當事人隱瞞真實的房屋租金等信息以賺取差價，不得承租自己提供經紀業務的房屋。

十三、房屋租賃期限內，租賃房屋產權人發生變化時，租賃行為（合同）仍然有效。房屋租賃期限內，因贈與、析產、繼承或者買賣轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續有效。承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應當在出售前合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。

       十四、《河南省房屋租賃管理辦法》的施行將解決諸多社會問題。房屋租賃市場目前的狀況比較混亂是一個不爭的事實，很多違章建筑出租和危險房屋出租，出租人只顧收租金，對于承租人利用房屋干什么不聞不問。一些違法犯罪分子利用租賃房屋進行流竄作案，出租房屋成為“黃、賭、毒”等藏污納垢的場所。大量的住宅房屋租賃，當事人根本不辦理合同登記備案手續，不僅房屋租賃市場管理失控，流動人口管理也處于失控狀態，嚴重影響社會治安和社會穩定。近年來，人民法院和仲裁機構受理的民事糾紛案件中，房屋租賃糾紛案件的比例明顯上升。這些情況說明，房屋租賃市場的混亂秩序已經威脅到房屋租賃市場的健康發展，特別需要政府進行監督管理。實踐證明，房屋租賃市場沒有政府出面做“裁判員”也是不行的，房屋租賃市場需要政府的監督和規范，促進市場的規范發展。我們應將房屋租賃市場監督管理工作看成是保持社會穩定、促進社會經濟和發展的大事。

十五、房屋租賃合同具備的條款或內容。房屋租賃當事人應當簽訂書面租賃合同，租賃合同應當具備以下條款：①當事人姓名或者名稱及住所；②房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況；③租賃用途；④租賃期限；⑤租金及交付方式；⑥房屋修繕責任；⑦轉讓的約定；⑧變更和解除合同的條件；⑨違約責任；⑩當事人約定的其他條款。2017年省住房和城鄉建設廳與省工商行政管理局聯合印發了《關于印發住房租賃合同示范文本（試行）的通知》（豫建房管[2017]17號），積極倡導住房租賃當事人使用合同示范文本，可以最大限度保護租賃雙方的權益。

十六、《意見》對房屋租賃管理部門及職責更加明確。主管部門應當加強房屋租賃管理規定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息。省轄市、縣（市）住房城鄉建設（房產）部門負責本行政區域內房屋租賃的監督管理工作，其所屬的房屋租賃管理機構具體負責本行政區域內的房屋租賃管理工作。縣級以上人民政府應當加強對房屋租賃管理工作的領導，并組織有關部門建立房屋租賃聯合管理機制。公安部門負責出租房屋治安管理、消防管理和租賃當事人的戶籍管理。工商等有關部門負責查處利用出租房屋進行無證照經營等違法經營行為。規劃、稅務和人防等有關部門應當按照各自職責做好房屋租賃管理相關工作。居民委員會、村民委員會等基層組織應當協助有關部門做好房屋租賃管理工作，督促出租人、承租人自覺遵守國家和本省房屋租賃管理規定。居民委員會、村民委員會可以根據本地實際，組織居民制定房屋租賃管理公約，對房屋租賃實行自治管理。

十七、明確辦理期限。符合辦理條件的租賃房屋登記備案，應當在3個工作日內向當事人開具租賃房屋登記備案證明。

十八、法律賦予承租人權利。房屋租賃期間內，因贈與、析產、繼承或者買賣轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續有效。

承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應當在出售前合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。

十九、房屋租賃當事人可以書面委托他人辦理房屋租賃登記備案。

二十、違反規定出租禁止出租的房屋應承擔的責任。違反規定的由房屋租賃主管部門責令限期改正，逾期不改正的，可以處5000元以上3萬元以下的罰款。

二十一、違反規定出租住房，出租人未以原設計房間為最小出租單位，分隔搭建后出租的應承擔責任。由房屋租賃主管部門責令限期改正，逾期不改正的，可以處1000元以上5000元以下的罰款。

二十二、房屋租賃合同簽訂30日內不辦理登記備案的應承擔的責任。由房屋租賃主管部門責令限期改正；個人逾期不改正的，可以處1000元以下的罰款；單位逾期不改正的，可以處1000元以上1萬元以下的罰款。

二十三、偽造、涂改、轉借、轉讓房屋租賃登記備案證明的應承擔的責任。由房屋租賃主管部門處以100元以上1000元以下的罰款；租賃房屋用于生產經營的，處以1000元以上5000元以下的罰款。

二十四、房屋租賃合同履行期間發生糾紛處理辦法。出租人、承租人、房地產經紀機構及相鄰業主在房屋租賃活動中發生糾紛的，應當協商解決；協商不成的，可以向房屋租賃登記備案部門申請調解，或者向人民法院提起訴訟。

二十五、辦理房屋租賃登記備案的好處。一是從個人利益方面保障雙方的合法利益不受損害；具有政府公示的公信力，是對抗第三人的法律依據；雙方發生糾紛時，是依法裁定的法律依據；是承租人具有優先購買權的主要的、唯一的依據；可以有效保護房屋產權共有人的權利不受損害；可以有效保護房屋抵押權人的利益不受損害。河南省政府《關于完善住房供應體系加快發展住房租賃市場的若干意見》、駐馬店市政府《意見》均規定：“非本地戶籍承租人辦理房屋租賃登記備案后可按照《居住證暫行條例》等有關規定申領居住證，享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務。”符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權利。

二是從社會利益方面可以有效對房屋租賃市場進行管理，有利于阻止和打擊地下黑市場等非法租賃行為；可以加強對流動人口的管理，消除犯罪隱患，有利于社會穩定；可以及時了解社會經濟狀況，有利于政府對社會經濟發展的監測和決策；可以避免國家稅費流失，有利于增加國家的財政收入。