二手住宅市場半年報：中介網簽42024宗，同比下滑36.1%

數據顯示，上半年一手住宅供應僅358.07萬平方米，供應量創近五年以來新低。

廣州中原研究發展部監測“陽光家緣”數據顯示，2018年上半年，廣州市（不含南沙、從化）二手住宅中介網簽42024宗，環比微跌0.3%，同比去年大幅下滑36.1%。自2017年3月兩輪調控政策落地后，市場迎來新一輪的調控期，二手樓市降溫明顯。不過，從價格看，2018年上半年二手住宅網簽均價為25198元/m2，相當堅挺。從2018年上半年月度成交走勢看，整體表現較為平穩，除2月、5月外，月度成交量基本維持7500宗水平；2月成交季節性遇冷，加上信貸環境收緊，利率上調等因素影響，成交腰斬，跌至3132宗；5月樓市旺季，成交沖高至8846宗。從整體來看，2018年上半年二手住宅市場活躍度環比去年略有增加，除春節月外，各月成交均高于2017年下半年的月均成交量。廣州中原研究發展部分析認為，目前廣州樓市供需兩端表現穩定，客戶購房亦趨向理性，部分客戶觀望情緒有所減緩，看房客較去年下半年而言明顯增多。

信貸環境趨緊導致置業成本增加

廣州中原研究發展部分析人士指出，信貸環境趨緊，置業成本增加，一定程度遏制市場需求。自2018年2月起，廣州貸款利率開始全面上調，銀行房貸周期隨之加長。目前首套房貸款利率上調10%已成為常態，部分商業銀行甚至有上調20%，部分“剛需”客戶遭誤傷。因此，在信貸環境如此緊張的大背景下，建議置業客戶不妨加快入市的步伐，避免利率上調帶來的置業成本增加。

從市場層面看，當下一手供應缺貨，客戶回流二手增多。數據顯示，上半年一手住宅供應僅358.07萬平方米，供應量創近五年以來新低。加上開發商開盤、推貨積極程度相對較低，部分開發商選擇等待區域“標桿價項目”入市和大灣區規劃出臺后，看市場反響情況，再針對其定價做出調整。因此，部分一手成交熱點片區所剩貨量略顯不足，促使不少置業者轉移至二手市場。

值得關注的是，不少政策利好消息釋出，客戶對后市信心增強。部分區域放松對外籍人士、港澳臺置業者的購房門檻限制、“借款人年齡+貸款年限”放寬至75年等利好消息影響，廣州二手住宅市場始終保持一定活力，部分客戶對后市信心亦有所增強。

200萬元以下房源成交大減

監測數據顯示，2018年上半年，總價段為200萬元以下的房源成交大減，成交占比僅為37%，環比大幅下滑15%，同比去年同期凈減17%，創歷史以來新低。而300萬~500萬元的房源成交占比為22%，環比凈增4%。分析認為，低價盤源成交明顯減少主要有兩方面原因：一方面，部分低價房源總價逐漸脫離200萬元行列。另一方面，市場上“剛需”低價盤源稀缺，同時議價空間較小，以致上半年200萬元以下房源成交占比大幅下滑。

改善客戶入市促三房戶型成交活躍

2018年上半年，三房房源成交占比有顯著提升，共占33.4%，環比回升2.5%。而一房的“剛需”戶型成交略顯乏力，上半年成交占比跌至13.5%，環比大幅下降2.1%。廣州中原研究發展部認為，踏入2018年以來，廣州政策環境相對穩定，部分有“以小換大”置業需求的改善型客戶觀望情緒減緩，原本推遲置業的客戶逐步著手入市，以至于三房房源成交活躍。

“陽光家緣”數據顯示，2018年1月~6月26日廣州千萬元級以上的單位共網簽504套，超越2016年全年492宗的網簽量，占上半年網簽總量的1.26%，同比凈增0.46%。從網簽分布情況來看，千萬級單位主要分布在市中心樓價高企的區域，如天河、越秀、海珠；或外圍價格較低但盤源面積較大的增城、番禺。

貸款利率持續上調有效遏制投機行為

2018年上半年，廣州信貸環境收緊，房貸利率整體呈現持續上升趨勢。據監測，截至6月中旬，廣州二套房平均貸款利率已達5.91%，首套房的平均貸款利率亦上升至5.68%。在這樣的大背景下，房地產投資投機行為進一步被壓縮，投資成本進一步增加，不少投資客慢慢地淡出市場。據廣州中原成交數據顯示，2018年上半年，投資需求成交占比僅為6.2%，環比大幅下降1.7%。另外，為避免貸款利率再度上調，置業買家應加快入市步伐，減少置業成本增加的損失。