行業觀察

上市公司的投資性活動導致人為控制供給，造成看似僧多粥少的局面，進一步引起房價上漲。長此以往，房地產市場成了賣方市場，價格自然只升不落。

近期樓市調控直指企業購買商品房，西安、長沙、杭州三地相繼出臺政策暫停企事業單位在限購區域購買住房。但商業地產仍然交易頻繁，頗受上市公司青睞。最新數據顯示，截至6月22日，A股3582家上市公司中，共有1656家上市公司持有投資性房地產，占比46.23%；合計持有市值9904.66億元，同比增長近兩成。

近年來，針對供求矛盾，各地房地產調控主要提出的“五限”，即限購、限貸、限價、限售、限商，尤其是限購政策，但這些“五限時代”主要是針對居民個人買房，恰好忽略了上市公司這個巨型投資主體，使其成為漏網之魚，在這片利好但限制重重的汪洋中，它們卻如魚得水。

上市公司如此熱衷并且堂而皇之炒房的背后，源于房地產的保值增值特性。這里所指的保值增值一方面指的是價格，另一方面是其組成要素土地賦予這項資產所獨有的特性。

從房價來說，價格機制告訴我們供求決定價格，房地產市場近年來一直呈現的都是供不應求的狀態，房價居高不下，據國研網統計數據庫，2014年我國房價均價為6324元/m2，2015年上漲至6793元/m2，2016年更是達到7476元/m2，房價連年增長給社會大眾穩定的利好預期。

除此以外，房地產具有投資建設周期長，耐用性高，折舊小的特點，并且作為土地這一稀缺資源的附著物，其價值與土地成本成同向變化。因此，在這個將土地視如珍寶的時代，房地產之于企業，正如黃金之于中國大媽，只要見到必將搶購一空。

近年來房價一直高居不下，除了土地成本、房屋建設工程成本不斷上漲外，上市公司在房地產領域的投資投機活動也是房價飆升的一大推手。

這種情況首先表現在上市公司對房地產的投資性需求扭曲房地產市場供求關系。企業投資者需求放大了房地產本身的需求，導致供不應求，引起價格上漲。據相關資料顯示，房地產剛需者占投資者比例甚至不能達到40％。

其次，上市公司的投資性活動導致人為控制供給，造成看似僧多粥少的局面，進一步引起房價上漲。大多數企業持有房地產都是為了賺取價差，他們囤積居奇、待價而沽、商商勾結，使得同時期市場上可流動的房源遠遠低于所開發的房源，一旦放出房源，剛需者立即哄搶一空，長此以往，房地產市場成了賣方市場，價格自然只升不落。

實際上，房地產行業需要資金量大、建設周期長，極易受政策影響。除了占據公司資源外，還阻礙公司產業技術升級，導致公司低效率運轉，不利于公司的長遠發展。同時，房地產隨著政策的變化具有明顯的周期性，涉足房地產領域較深的企業，其主業也將受房地產周期的影響，造成實體經濟發展不穩定，抗沖擊能力減弱，競爭力下降。

根據雅戈爾集團公布的年報數據，2017年公司實現營業收入約為98.40億元，同比下滑33.94%；歸屬于上市公司股東凈利潤約為2.97億元，相較于2016年的36.85億元，降幅高達91.95%。地產板塊營收下滑成為了拖累公司整體業績的主因。2017年，雅戈爾集團地產板塊完成營收48.55億元，較上年同期降低52.70%，其中地產開發業務完成營業收入45.88億元，較上年同期降低53.57%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤12.27億元，較上年同期降低18.64%。

即便不介入房地產，而是直接炒房的公司，未必靠炒房就能救公司。面臨退市風險的金亞科技，在2009年購置4套房產，當時賬面價值僅659.59萬元，前不久擬出售的評估價值為3291.07萬元，增值2888.04萬元，增值率高達716.57%。據房產評估，每平方米的均價為5.97萬元，較9年前上漲了將近6倍。不過，縱然房價再高，恐怕也改變不了金亞科技的厄運。無獨有偶，6月份ST宇順電子為了“保殼”，也擬出售1.68億元的房產“自救”。

□盤和林（中國財政科學研究院應用經濟學博士后）