商業(yè)地產(chǎn)也許是一個(gè)很“快”的生意，因?yàn)橄M(fèi)品在更新?lián)Q代，商場(chǎng)容易被淘汰。但更多時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)卻是一個(gè)很慢的生意。因?yàn)樗枰料滦膩?lái)做運(yùn)營(yíng)，有時(shí)候一座成功的商場(chǎng)甚至需要幾十年的時(shí)間去沉淀。電商沖擊之下，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)者們也站在了十字路口，快速?gòu)?fù)制、做大規(guī)模和沉淀資金，做“百年老店”究竟哪一種方式更符合如今的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)呢？

快

快速?gòu)?fù)制只是表象

如果一塊土地只蓋住宅，賣了地就沒(méi)有持續(xù)的收入。而商業(yè)地產(chǎn)的邏輯是可以產(chǎn)生消費(fèi)、有持續(xù)的租金，這對(duì)于企業(yè)來(lái)講無(wú)異于一只能夠下“金蛋”的雞。只可惜伴隨著地價(jià)上漲，如今這只下蛋的雞已經(jīng)太貴了……

尤其是在現(xiàn)階段，租金收入仍然是購(gòu)物中心的主要盈利模式，公共場(chǎng)地租賃、廣告收入、物業(yè)費(fèi)收入只是其收入補(bǔ)充。因此，商業(yè)地產(chǎn)前期需要沉淀大量資金、人力和時(shí)間成本，至少兩三年的周期之內(nèi)難以產(chǎn)生盈利。而零售行業(yè)的市場(chǎng)不斷更新?lián)Q代，即使是目前最好的購(gòu)物中心，如果在經(jīng)營(yíng)上不再投入，它也很可能會(huì)落后于市場(chǎng)。因此，對(duì)于眾多房企來(lái)說(shuō)，戰(zhàn)略方向上的選擇就變得尤為重要。

“跑馬圈地”上規(guī)模似乎是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)哲學(xué)。房地產(chǎn)是高度資金密集型的行業(yè)，做住宅快進(jìn)快出，資金周轉(zhuǎn)快，而做持有型物業(yè)，沉淀大量資金，非常考驗(yàn)人，被許多發(fā)展商視為畏途。因此，即使是做商業(yè)地產(chǎn)，快速地拿地復(fù)制、做大規(guī)模也不失為目前商業(yè)地產(chǎn)的一種現(xiàn)實(shí)選擇。一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示。

例如，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)所打造的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這一商業(yè)地產(chǎn)品牌，在過(guò)去十年無(wú)疑取得了巨大的成功。尤其是在2015年下半年，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在全國(guó)大量三四線城市布局，并且達(dá)到了一周開(kāi)業(yè)一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的驚人速度。充分利用資金杠桿，以極快的速度在全國(guó)多個(gè)城市復(fù)制其經(jīng)典產(chǎn)品萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，快速建設(shè)、快速招商、快速營(yíng)業(yè)，通過(guò)更快的建設(shè)運(yùn)營(yíng)速度增加規(guī)模，無(wú)疑是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)規(guī)模迅速崛起的關(guān)鍵。

而合生商業(yè)也投身這種快速發(fā)展模式。據(jù)記者了解，目前合生商業(yè)的平均投資回報(bào)高出市場(chǎng)均值近5個(gè)百分點(diǎn)。而合生商業(yè)亦為未來(lái)5年制定了100億元收入的目標(biāo)。與此相匹配的是，未來(lái)3年內(nèi)，合生商業(yè)將開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)30個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，其中預(yù)計(jì)會(huì)包括12-15個(gè)商業(yè)綜合體及購(gòu)物中心。

不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)取得成功，是因?yàn)槠湎蛉⑺木€城市的戰(zhàn)略布局。在購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的一線城市，這樣的快速?gòu)?fù)制模式并沒(méi)有那么容易展開(kāi)。

“嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)不存在‘賺快錢’的思路，良性的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是追求長(zhǎng)期持有，通過(guò)提升的運(yùn)營(yíng)能力，有效提高租金，增加物業(yè)價(jià)值。”戴德梁行北中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管及董事羅俊崴表示，“商業(yè)地產(chǎn)可以復(fù)制開(kāi)發(fā)，但難以做到迅速。而且所謂的復(fù)制也僅僅是開(kāi)發(fā)模式、產(chǎn)品線和運(yùn)營(yíng)理念。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的復(fù)制需要結(jié)合區(qū)域特征及消費(fèi)者需求，有選擇性的復(fù)制并不斷革新。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)可以算得上是復(fù)制和開(kāi)發(fā)，但每個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)近年來(lái)也開(kāi)始不斷嘗試升級(jí)調(diào)整。”

慢

突圍仍靠精品戰(zhàn)略

商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整是購(gòu)物中心永恒的命題，業(yè)態(tài)不斷更新是維持商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要措施。事實(shí)也的確如此，隨著越來(lái)越多國(guó)外先進(jìn)運(yùn)營(yíng)模式的引入，依靠運(yùn)營(yíng)來(lái)做商業(yè)地產(chǎn)的“慢生意”正在成為整個(gè)行業(yè)里的共識(shí)。

“實(shí)際上萬(wàn)達(dá)也只是一個(gè)個(gè)案。他們的快速?gòu)?fù)制是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。”中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)、優(yōu)鋪網(wǎng)創(chuàng)始人董事長(zhǎng)陳云峰向記者表示。“商業(yè)的特點(diǎn)是因地制宜，標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)永遠(yuǎn)趕不上運(yùn)營(yíng)的需求。萬(wàn)達(dá)確實(shí)做了標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制，但是這是地產(chǎn)+運(yùn)營(yíng)的戰(zhàn)略同步運(yùn)營(yíng)的。拿到地，可以進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的定制。但是其他的商業(yè)地產(chǎn)，比如說(shuō)大悅城最多做到魂不變，但是建筑風(fēng)格、動(dòng)線設(shè)計(jì)都需要重新打造。”

“有些公司要求在國(guó)內(nèi)10個(gè)城市里做最好的商場(chǎng)。而我們不是這個(gè)趨勢(shì)，每一個(gè)項(xiàng)目都有自己特定的特性，每個(gè)地塊都要打造成最合適的。”香港興業(yè)國(guó)際集團(tuán)副主席兼董事總經(jīng)理查懋成向記者表示。

2002年，香港興業(yè)國(guó)際獲得了如今南京西路興業(yè)太古匯所在地的土地使用權(quán)，正式啟動(dòng)大中里項(xiàng)目，而在之后，經(jīng)歷了15年的建設(shè)，整個(gè)項(xiàng)目才投入運(yùn)營(yíng)。按照查懋成的話來(lái)說(shuō)，希望在一個(gè)項(xiàng)目上做長(zhǎng)達(dá)40年的沉淀。

“我們的優(yōu)勢(shì)在于產(chǎn)品和管理，對(duì)商戶的理念也有要求，需要和我們的商場(chǎng)磨合得很好的商戶才允許入駐。”

當(dāng)然，這種慢生意也會(huì)存在很大的挑戰(zhàn)，其中最大的挑戰(zhàn)也是政策的改變帶來(lái)的。

“在國(guó)內(nèi)，每一個(gè)地塊都有不同的問(wèn)題。政策的變化不確定是對(duì)長(zhǎng)期持有的一個(gè)挑戰(zhàn)。”查懋成說(shuō)，“作為企業(yè)，自己要有自己的主張。不能隨意改動(dòng)最初的規(guī)劃。并且堅(jiān)持我們可以做得好的。不能急功近利。”

■ 觀察

商業(yè)價(jià)值邏輯從盈利向配套轉(zhuǎn)變

商業(yè)地產(chǎn)的初期投入、資金質(zhì)押以及資金成本正在重構(gòu)高周轉(zhuǎn)狀態(tài)下房企對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)度。他們或者可以將商業(yè)地產(chǎn)作為提高整個(gè)城市綜合體項(xiàng)目品質(zhì)的配套設(shè)施來(lái)運(yùn)作，這樣對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)就成為了加分項(xiàng)和價(jià)值點(diǎn)，能夠?qū)ψ≌蜕剔k類產(chǎn)品的銷售起到支撐作用。

但是，隨著中國(guó)消費(fèi)升級(jí)的大趨勢(shì)，消費(fèi)群體在迅速的年輕化。簡(jiǎn)單的商業(yè)配套已經(jīng)難以滿足消費(fèi)需求。如今，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)都正在向藝術(shù)和主體化過(guò)度。“所有的購(gòu)物中心定位客戶群體在16-35歲之間，這是85后至00后，這兩代人是改革開(kāi)放后生長(zhǎng)起來(lái)的兩代人，在消費(fèi)觀念上比較超前，迎合他們打造精品化的購(gòu)物中心也是市場(chǎng)的要求，而這往往需要長(zhǎng)時(shí)間的運(yùn)營(yíng)。”陳云峰向記者表示。

此外，商業(yè)地產(chǎn)在拿地層面一度是重要的配建指標(biāo)，除了建設(shè)“商辦”項(xiàng)目之外，打造商業(yè)配套也是不少房企的現(xiàn)實(shí)選擇。商業(yè)用地如果成功打造并完成城市功能的升級(jí)，對(duì)于住宅的銷售也能夠起到支撐作用，在這樣的邏輯下，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)也成為新的“價(jià)值點(diǎn)”。樂(lè)成中心SPACE3的項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人就在其媒體見(jiàn)面會(huì)上向記者證實(shí)，項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)方面并不承擔(dān)太多的盈利壓力。這一中型商業(yè)項(xiàng)目主要目的是為其寫字樓項(xiàng)目提供配套和增值，而非單純指望租金收益來(lái)進(jìn)行盈利。

在未來(lái)，通過(guò)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)是有可能向“百年老店”發(fā)展的。羅俊崴則分析認(rèn)為，“這里的百年指的是，開(kāi)發(fā)商或運(yùn)營(yíng)商的品牌有可能成為市場(chǎng)經(jīng)典。因?yàn)槔吓频拈_(kāi)發(fā)商更有可能憑借多年歷練的運(yùn)營(yíng)體系和人才儲(chǔ)備形成自己的品牌優(yōu)勢(shì)，提升市場(chǎng)影響力；但任何商業(yè)項(xiàng)目都必須因時(shí)而變，否則，不可能一直被市場(chǎng)認(rèn)可。”（記者 陳禹銘）