用好新條例管好咱的家——關注新版《河南省物業管理條例》系列報道之七

為維修基金開啟“綠色通道”

□周刊記者 胡江濤 侯岱君

近期，本報分別以《新版物業管理條例有哪些新意》、《電梯安全不容忽視》、《住宅專項維修資金如何使用》、《執法進小區 共建美好家園》、《自家的狗狗要管好》等為題，對駐馬店市住房管理中心大力宣傳貫徹新版《河南省物業管理條例》（以下簡稱新版《物業管理條例》）進行了報道，并鼓勵廣大市民用新條例維護自己的權益。

今天，本報繼續第七期報道，來看看新版《物業管理條例》對于動用維修基金的幾種情況有什么新規定。

 市民在活動現場咨詢新條例的有關內容。

案例

因需三分之二以上業主同意，導致難以使用維修基金

李先生是一物業公司負責人。據他介紹，在他管理的小區內，業主有時向他反映房屋墻體脫落、衛生間滲水等問題，希望能申請維修基金。但由于手續太繁雜，申請門檻太高，最后都以失敗告終，業主只能自己找人維修。

“申請、使用維修基金的手續太繁雜，主要因為占總人數三分之二以上的業主同意才能使用維修基金維修，要挨家挨戶去解釋、簽字，確實是一項大工程，比較麻煩。”李先生有些無奈地說，“小區建的時間久了，電梯、消防等共用設施設備就需要維修，屋內、外墻滲漏的情況也會出現。”李先生表示，有時候真的是心有余而力不足。

近日，市民王女士得知新版《物業管理條例》實施的消息后，非常開心。她說：“可以減少手續，提高維修基金的使用率，對業主來說是好事，對物業公司來說同樣是好事。”

新變化

6種緊急情況下，使用維修基金無需“雙三分之二”業主同意

專項維修基金相當于房屋的“養老金”，隨著房齡的增加，房子不可避免會出現這樣那樣的問題。但遇到緊急情況，想動用維修基金，往往會出現使用難的問題。

那么，住宅專項維修基金使用的流程是什么？

專項維修基金的使用，經業主大會依法決定，可以根據維修范圍以單元(棟)為單位進行表決，也可以采取異議表決，即持不同意見的業主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的，視為表決通過。專項維修基金的管理，實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

業主大會成立前，專項維修基金由物業管理行政主管部門代行管理。業主大會成立后，根據業主大會決定，選擇自行管理或者代行管理。

住宅專項維修基金劃轉至業主大會前，需要使用住宅專項維修資金的，應由專項維修基金列支范圍內專有部分占建筑總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過，向管理機構提出申請并組織實施使用方案；管理機構審核同意后，通知銀行將維修款項劃轉至施工單位。

不管是哪種情況，在具體實施中，都很難順利進行。加上部分業主對使用維修基金不理解、不配合，以及外來人口置業，空置率較大，制約了專項維修基金的使用，造成法定決策程序難以落實。

新版《物業管理條例》在制定過程中考慮了動用維修資金“難”的問題，為6種情況下使用維修基金開啟“綠色通道”。

條例規定：物業管理區域內公用部位、公用設施設備出現下列緊急情況的，物業服務企業應當立即組織應急維修：

一、電梯、消防等公用設施設備故障損壞，無法正常使用的；

二、屋內、外墻滲漏的；

三、樓體外墻有脫落危險的；

四、專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

五、公共護欄（圍）破損嚴重的；

六、其他緊急情況。

出現這些情形之一的，物業管理行政主管部門接到申請后，應當及時核準并撥付專項維修基金。應急維修費用應向業主公示。