調控之下，北京新房成交低于預期

2017年北京商品房簽約總額2800億元，同比下降45%，改善型換房需求占比65%

隨著調控政策不斷加碼，“紅五月”“金九銀十”這樣的傳統銷售旺期已表現得不再明顯。圖/視覺中國

數據來源：亞豪機構根據網簽數據統計，數據僅含商品住宅部分

（備注：據新京報記者向企業求證，北科建泰禾·北京麗春湖院子銷售55.3億，泰禾·北京昌平拾景園銷售42億元；西山燕廬實際銷售514套，銷售額40億元，銷售均價59802元/平方米）

樓市調控政策可以說是2017年北京房地產市場上的主旋律，在政府的強效調控之下，北京房地產市場也逐步回歸理性。新建住宅的銷售數據也逐步降溫。根據中原地產首席分析師張大偉的統計，2017年北京市新建住宅網簽數據也明顯下調：全年包括住宅在內的所有商品房合計簽約2800億，而2016年，這一數據是5083.54億，同比跌幅達45%。

局

新房價格回歸理性

隨著2015、2016兩年間大量樓面價在5萬元/平方米以上的土地成交，形成了高價地井噴的現象。而在2017年，經過拿地開發商兩年的建設，這些曾經的高價地也開始進入產品面世階段。此前業內預計，這些高價地上打造的產品入市價格將超過10萬元/平方米。然而從去年北京市場的實際表現來看卻并非如此。

“自2016年‘9·30’限購政策以來，北京的房地產市場在調控政策的影響之下逐步回歸理性。無論是開發商還是客群都明顯感覺到，市場上的非理性投資需求在迅速減退。”克而瑞分析師崔秀程向記者表示。

一方面，政府對于新建商品房的入市價格進行嚴格的把關。雖然并沒有明文規定，不過，行業內多數從業者都表示，北京對于高端市場的預售證發放進行了嚴格把控。在“9·30”政策之后，一直到2017年8月初都沒有發放超過8萬元/平方米價格的預售證。直到2017年8月上旬，位于豐臺區西南二三環之間的中國璽、昆侖域以及位于大興區的亦莊金茂府三個項目取得新預售許可證，均價在9.5萬元/平方米左右。這是去年首批預售超過8萬元的項目，三個項目均為昔日的高價地，其銷售價格也普遍低于市場預期。

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傳統營銷節奏被打破

對于政策比較敏感的北京房地產市場來講，伴隨著調控政策的不斷加碼，開發商的營銷節奏也開始被打破。曾經的“紅五月”“金九銀十”這樣集中銷售的高峰期在去年北京市場的表現也不是特別明顯。

張大偉在去年11月初就曾表示：“9-10月全國房地產市場成交慘淡，大部分一二線城市成交同比跌幅超過4成，北京等一線城市跌幅更是接近50%。”

而與之相對的是，原本并非房企營銷旺季的11月、12月市場卻伴隨著多個項目預售證的獲批而呈現出活躍的態勢。對于開發商來說，傳統的銷售節奏正在隨著市場發生改變。比如，在2017年北京樓盤銷售額排第二位的麗春湖院子就表示，他們針對市場情況，調整了銷售策略。在市場觀望期提前布局、搶先出貨。通過這樣的“錯峰銷售”取得了不錯的銷售成績。

根據亞豪機構提供的榜單來看，2017年北京市新建商品住宅市場的主力產品依然是改善型產品。其中成交均價最低的泰禾昌平拾景園也有5.2萬元/平方米，而更多的項目則集中在6萬-9萬元/平方米的價格區間之內。

根據麥田房產統計數據顯示，從當前的置業客群情況來看，北京首次置業群體占比僅為35%，改善型換房（包括添置）需求依然為市場的主力客群，占比達到65%。這一比例較“3·17政策”之前的75%雖然有所下降，但是仍為市場需求的中堅力量。

而從產品來看，由于購房者手中的購房資格愈發珍貴，因此對于改善型產品的要求也變得更高。市場上的改善型產品在2017年除了在園林營造、室內裝潢上延續了前兩年的投入之外，一些主打科技住宅概念的樓盤也取得了不錯的銷售成績。比如亦莊金茂府，就在排行榜上位列第三。

勢

保障房、剛需商品房成主力

由于2017年大量帶有政策屬性土地的成交，相信2018年，北京的新建商品房市場也將出現比較深刻的變化。

去年，北京供應了規劃建筑面積近2800萬平方米的土地，其中絕大多數在未來將被作為限價商品房以及共有產權房等政策性住房入市，其目的就是希望通過增加土地市場的供應，來加大樓市未來供應量從而起到一個穩定住房價格的作用。據鏈家研究院統計數據顯示，2017年1-11月，“限房價、競地價”住宅用地成交面積331萬平方米，占比50%，成交量是去年的9倍；共有產權住房面積248萬平方米，占比37%。除此之外，還有自持部分面積85萬平方米，占比13%；純商品住宅用地供應為零。因此，從供應結構上來說，新建商品房部分的改善型產品的比重將進一步降低，剛需和保障性住房的比重在增加。

對此，麥田房產首席分析師張葉松分析認為，根據2017年公布的北京市住宅用地供應計劃，未來五年全市計劃供應住宅用地6000公頃，2018年還將有1200公頃的住宅用地供應入市，以保障20萬套產權式住房以及10萬套租賃式住房的建設需求。土地供應量的增加，勢必會造成今年新房尤其是共有產權房這種保障房的大幅供應，都將有助于穩定價格預期。

“從政策層面來看，預計2018年為穩固當前調控成果和穩定預期，房地產市場調控政策將繼續保持連續性和穩定性，現有政策不會出現轉向和大的變化。”張葉松表示，目前市場已經進入平穩發展期。據易居智庫研究總監嚴躍進表示，“在價格受控以及共有產權房的平抑下，2018年北京新房價格基本沒有上漲空間。”