上證報記者獲悉，12月1日，“招商創(chuàng)融-招商蛇口長租公寓資產(chǎn)支持專項計劃”（下稱“招商蛇口專項計劃”）獲深交所評審通過，并擬于近期發(fā)行。該專項計劃既是全國首單長租公寓抵押貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品（以下簡稱“CMBS”），也是目前儲架發(fā)行規(guī)模最大的住房租賃類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品——獲批發(fā)行規(guī)模達60億元，刷新了長租公寓類資產(chǎn)證券化的最高額度記錄。

據(jù)介紹，招商蛇口專項計劃由招商證券資產(chǎn)管理有限公司擔任管理人，采用儲架發(fā)行模式，即一次審批、分期發(fā)行。管理人可以在無異議函出具日后2年內(nèi)按照約定的標準篩選底層物業(yè)資產(chǎn)，自行選擇合適的時點發(fā)行多期CMBS，相比于普通單期產(chǎn)品，發(fā)行效率大幅提高，有利于進一步降低企業(yè)的融資成本。

專項計劃融資人則為招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（下稱“招商蛇口”），基礎(chǔ)資產(chǎn)為單一資金信托項下的信托貸款，并以底層長租公寓的租金收入現(xiàn)金流作為首要還款來源。首期擬發(fā)行產(chǎn)品以位于深圳前海蛇口自貿(mào)片區(qū)的“四海小區(qū)”作為標的資產(chǎn)，預(yù)計發(fā)行規(guī)模20億元。招商蛇口為專項計劃提供差額補足，同時以其子公司持有的“四海小區(qū)”全部標的物業(yè)資產(chǎn)對信托貸款提供抵押擔保，使優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券獲得了AAA的信用評級。

作為長租公寓行業(yè)的龍頭企業(yè)，招商蛇口擁有大量低成本的存量長租公寓，通過發(fā)行CMBS，既盤活了存量資產(chǎn)，也保留了長租公寓的所有權(quán)，為企業(yè)打通了“投資、建設(shè)、運營和退出”的完整業(yè)務(wù)鏈條，也為傳統(tǒng)租賃行業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供了有效渠道。

深交所相關(guān)負責人表示，招商蛇口專項計劃的獲批，既是資產(chǎn)證券化服務(wù)住房租賃市場發(fā)展的又一階段性成果，也是深交所繼全國首單住房租賃類房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）“新派公寓”后在長租公寓領(lǐng)域內(nèi)的又一創(chuàng)新嘗試，標志著優(yōu)質(zhì)住房租賃企業(yè)可嘗試運用儲架式CMBS高效拓寬融資渠道，具有非常積極的示范效應(yīng)。

招商證券相關(guān)負責人也告訴記者，本項目的獲批是招商證券響應(yīng)國家發(fā)展長租公寓產(chǎn)業(yè)、盤活長租公寓資產(chǎn)的重要實踐，也是招商蛇口與招商證券發(fā)揮招商局集團產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，推動產(chǎn)融結(jié)合的又一成功典范。

“我們將在總結(jié)產(chǎn)品運作經(jīng)驗、做好風險控制與投資者適當性管理的基礎(chǔ)上，不斷加大資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)創(chuàng)新和后續(xù)產(chǎn)品開發(fā)，積極探索和運用資產(chǎn)證券化手段為住房租賃、政府和社會資本合作（PPP）項目、保障性住房建設(shè)等領(lǐng)域提供金融支持，助力住房租賃市場健康發(fā)展。”該人士稱。⊙記者 張憶