大房企高管為中小房企帶來規模增長、管理經驗、品牌價值，這是人事變化更是行業變局

圖/視覺中國

俗話說，“鐵打的房企，流水的兵”，說的就是房地產圈的人事變動，今年尤為頻繁，臨近年底，原龍湖副總裁袁春跳槽到鴻坤，任職地產總裁一職，原保利地產副總經理余英跳槽到寶能地產，任職高級副總裁，再算上之前朱榮斌、吳建斌離開碧桂園加盟陽光城，原世茂執董闞乃桂獲任陽光城副總裁等等，房企間的人事流動呈現白熱化趨勢。

在競爭激烈的房企之間，互相挖角本是正常現象，但是一批中小房企以高薪“挖角”大房企高管，值得關注，這背后既有公司發展治理的需要，更來自規模壓力下的業績增長思考。正如一位房企人士所說，“房地產還有三五年的增長空間，這是中型房企最后實現業績彎道超車的機會，需要挖一批優秀的高級管理人才來，沖擊規模。”

從大到小房企高管新去處

2017年，房企分化加速，大魚吃小魚成為常態，強者恒強的馬太效應凸顯，市場集中度越來越高。有業內人士預言，不久的將來，房地產市場將重新大洗牌，僅剩下20%的房企能夠存活，另外80%的中小房企將被淘汰。變局之下，無論是企業還是職業經理人，危機意識增強，尋找適合自己的位置和定位，將成為新一輪角逐戰。

據不完全統計，2017年上半年共有210余位房企高管發生職位變動，辭任的高管大概有63位，其中就包括碧桂園原首席財務官吳建斌、原聯席總裁朱榮斌。2017年下半年，高管離職現象更為頻繁，泰禾廣深區域總裁田九坡離職，闞乃桂辭去世茂執董職位，袁春辭去龍湖地產副總裁職位，余英離開多年的東家保利地產，張海民離開陽光城，世茂集團副總裁兼首席人才官張偉離職，等等。

高管離職，市場更關心下一站去哪兒。過去兩三年，分為以下幾種情況，甲方內部消化，也就是從一家開發商跳到另一家開發商，或者是跨行業跳槽，諸如萬科肖莉加盟房多多、萬科袁伯銀任美樂樂家居總裁，雖然其后來又回到開發領域，也有自主創業者，諸如毛大慶、蔡雪梅、莫軍等等。

今年房企高管的新去處，很是明朗，多在企業間流動，但是一個很明顯的趨勢是，不少高管，“自降身份”，從大平臺來到小平臺，諸如朱榮斌和吳建斌，從準一哥的碧桂園來到20強開外的陽光城，余英從一線房企保利來到“名大于實”的寶能，袁春從千億新成員龍湖來到排名百位之外的鴻坤。

這背后縱然有高管個人職業選擇、價值再造、高薪誘惑等因素，但是深層次的行業變局更引人思考。

離職潮背后規模增長是主因

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，類似高管跳槽事件，表面是個人職業安排所引起的，但實際上和行業以及企業的調整有關。

2017年，房地產行業的集中度迅速提升，座次排名發生變動。克而瑞統計數據顯示，截至2017年前10月，TOP3房企市場份額占比達到12.8%，而2016年底則是8.9%。TOP10房企市場份額占比達到24.7%，TOP30占比達到38.2%，TOP50占比達到45%。與此同時，部分房企異軍突起，另外一部分房企跌出百強榜單。

根據日本經濟學家對于產業集中度的劃分，前8名的規模如果占比超過70%，就是高寡占型市場，如果是40%-70%，則是一般寡占型市場。特別是2017年，龍頭房企單體銷售額突破五千億，向著六千億狂奔，大房企加速奔跑，中小房企壓力甚大，不少提出千億甚至是2000億、3000億的短期或者是中長期目標，這是一場來自地產界最后的瘋狂與豪賭。

“不管是大房企還是中小房企，壓力都很大。行業變化太大，一不小心就會掉隊。看看那些曾經的地產一哥們，哪個不是曾經輝煌無限，如今不少落寞無名，還有那些淘汰或者正在被淘汰的房企，都是血淋淋的案例。不進則退不快則死，這就是現在的游戲規則。”一位來自房地產開發界的人士感嘆。

新城控股高級副總裁歐陽捷認為，到2020年，我國的房地產將進入一般寡占型市場。屆時，市場格局基本劃定。所以，接下來的三五年，是規模沖刺的好時機，也是最后一次實現彎道追趕的機會。為此，一些中小企業不惜高薪聘請大企業出身的高管，希望能夠帶來新的價值，實現規模上的重大突破。

這些高管給中小房企帶來的不僅僅是規模上的增長，還有管理經驗、品牌價值等等。國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖認為，大房企的高管帶來的還有人脈與關系，打通政府、融資機構這條渠道，這是中小企業所欠缺的。

“這是他們的價值所在和歷史使命，幫助中小企業建立法人治理結構、內部管理體系、標準化的產品體系、多渠道的融資體系、低成本的管控體系等等，使企業在快速奔跑過程中，不容易摔跤。”歐陽捷如是說。

玩法生變新平臺的壓力、動力

不得不承認，當下的市場環境，已與之前的十年不可同日而語。調控持續收緊、去杠桿加速、長效機制頻出，拿地越來越難、融資渠道越來越緊、產品打造越來越精細化等等，實現規模的量級增長，并不是一件容易的事情。

據媒體報道，袁春在鴻坤地產的任務并不簡單，到2023年做到1000億的銷售規模。縱觀鴻坤前幾年的業績增長，徘徊在百億左右，用6年時間，從百億到千億，對一個以環北京為主的企業來說，挑戰巨大。

即便是有著碧桂園3000億元光環的“雙斌”，想要再造一個小碧桂園出來，也是難上加難。“碧桂園的快速成長得益于人才激勵機制和成功的戰略布局，建立激勵機制容易，但是布局不是一朝一夕的事情，而且受政策影響較大。”分析人士指出。

因此，在歐陽捷看來，一二線城市土地供應逐年縮減，且價格受到管控，業績擴張的機會不太可能，必須去三四線城市。

另外，規模競爭的同時，新戰場開啟，特色小鎮、城市更新、共享辦公等等，尤其是住宅租賃新政帶來的新市場機遇，不同的產業，不同的玩法，這將是決定地產下半場的重要砝碼。(段文平)