企業(yè)在出售自有房產(chǎn)前，都會(huì)測(cè)算房屋交易的稅負(fù)。很多企業(yè)對(duì)土地增值稅如何繳納不清楚，甚至忽略了這項(xiàng)最重要的稅種。土地增值稅的相關(guān)規(guī)定有哪些呢？

土地增值稅納稅義務(wù)人

轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。

征稅對(duì)象及計(jì)算方法

土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額就是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。按增值額的多少對(duì)應(yīng)四級(jí)差率累進(jìn)稅率，計(jì)算土地增值稅。

土地增值稅收入的確定

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

哪些屬于扣除項(xiàng)目

扣除項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格（或者購(gòu)置價(jià)格）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（包括取得房屋時(shí)繳納的契稅）。提供評(píng)估報(bào)告的，可以同時(shí)扣除評(píng)估費(fèi)用。

特別提示

1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格，需根據(jù)《北京市土地增值稅扣除項(xiàng)目技術(shù)指引（舊房及建筑物評(píng)估）》要求，由評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告，并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

2.購(gòu)置價(jià)格是指購(gòu)房發(fā)票所載金額。請(qǐng)注意，只能是發(fā)票所載金額，其他憑證是不能作為扣除依據(jù)的。同時(shí)從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算，購(gòu)買(mǎi)年度的確定標(biāo)準(zhǔn)是首張購(gòu)房發(fā)票所載日期。

土地增值稅計(jì)算

第一步：計(jì)算增值額：增值額=收入-扣除項(xiàng)目

第二步：計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例：比例=增值額÷扣除項(xiàng)目金額

第三步：計(jì)算稅額：

增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例≤50%時(shí)，稅額=增值額×30%

50%

100%

增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例>200%時(shí)，稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

舉例：某企業(yè)2017年5月轉(zhuǎn)讓一套北京市內(nèi)房屋，該房屋本次轉(zhuǎn)讓不含增值稅價(jià)格為500萬(wàn)元，該房屋是以200萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)置的（購(gòu)房發(fā)票所載時(shí)間為2014年4月），本次轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)的稅金8.11萬(wàn)元（包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、本次交易合同印花稅、購(gòu)置本房產(chǎn)時(shí)繳納的契稅）。

在本例中，由于房屋購(gòu)置時(shí)間為2014年4月，至轉(zhuǎn)讓時(shí)已經(jīng)持有3年，可以每年加計(jì)扣除購(gòu)置價(jià)格的5%，即：加計(jì)扣除金額=200×5%×3=30

本例中，屬于扣除項(xiàng)目金額的包括：購(gòu)置價(jià)格200萬(wàn)元，本次轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)的稅金8.11萬(wàn)元和加計(jì)扣除金額30萬(wàn)元，總計(jì)238.11萬(wàn)元。

然后按照上述計(jì)算步驟計(jì)算，即可得出稅額為95.23萬(wàn)元。

東城區(qū)地方稅務(wù)局