二手房交易 違約金追不上房?jī)r(jià)漲幅

　　昌平法院上半年受理房屋買賣合同糾紛案同比增長(zhǎng)近五成；賣方“坐地漲價(jià)”、毀約違約難獲法院支持

　　2015年至今年年初，北京二手房房?jī)r(jià)連續(xù)上漲，受利益驅(qū)動(dòng)和政策影響，法院受理的房屋買賣合同糾紛案件數(shù)量持續(xù)攀升。昨天上午，昌平法院召開新聞通報(bào)會(huì)，通過(guò)分析2015年至2017年上半年房屋買賣合同糾紛案件的審理情況，對(duì)二手房買賣的糾紛案例和成因進(jìn)行了分析，這其中因房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致賣方違約成本降低，成為二手房交易糾紛的一個(gè)突出原因。

　　據(jù)昌平法院統(tǒng)計(jì)，2015年至2017年上半年，昌平新收合同類糾紛案件數(shù)量分別為13185件、13149件、7412件。其中涉及房屋買賣合同糾紛案件的情況為：2015年新收案件1006件，占合同類糾紛案件總數(shù)的比重為7.6%；2016年新收案件1299件，案件數(shù)量同比增長(zhǎng)29%，占合同類糾紛案件總數(shù)比重為9.9%；2017年上半年新收案件965件，較2016年同期增長(zhǎng)48%，占合同類糾紛案件總數(shù)的比重為13%。

　　由上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可知，昌平法院受理的房屋買賣合同糾紛案件數(shù)量多，所占比重不斷增加，2016年和2017年上半年，房屋買賣合同糾紛案件數(shù)量更是出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)。

　　通報(bào)會(huì)上，昌平法院民一庭副庭長(zhǎng)李笑指出，在司法實(shí)踐中，法院會(huì)通過(guò)審理案件打擊違約行為，保障房屋買賣交易市場(chǎng)的穩(wěn)定。

　　■ 探因

　　房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)違約成本

　　在通報(bào)會(huì)上，昌平法院民一庭副庭長(zhǎng)李笑介紹，通過(guò)對(duì)這類案件情況分析發(fā)現(xiàn)，糾紛產(chǎn)生的一部分原因是由于賣方欲提高房?jī)r(jià)而拒絕履行合同，也就是通常所說(shuō)的“坐地漲價(jià)”，或者賣方故意拖延、不及時(shí)配合買方辦理相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致買方不能按期批貸，進(jìn)而無(wú)法履行合同。

　　賣家為什么敢于堂而皇之地違約？李笑分析稱，按照交易慣例，房屋買賣合同約定的違約金為合同價(jià)款的20%，而一旦房?jī)r(jià)上漲幅度過(guò)快過(guò)高，違約成本便會(huì)低于房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的利益，為了獲取利益最大化，賣方會(huì)選擇違約或者阻礙合同繼續(xù)履行。

　　政策影響買方履約能力

　　李笑表示，在二手房交易過(guò)程中，財(cái)政、金融等政策性因素會(huì)對(duì)買方產(chǎn)生一定影響。以今年3月以來(lái)，北京市連續(xù)出臺(tái)多部購(gòu)房政策為例，新政對(duì)購(gòu)房資格、首付比例、貸款等均作出嚴(yán)格的規(guī)定，主要目的是打擊炒房。

　　從今年第2季度開始，受新政影響，部分買房人在合同簽訂后履行完畢前，不再具備購(gòu)房資格，或受貸款數(shù)額限制而沒(méi)有能力繼續(xù)履行合同，從而起訴要求解除合同，返還定金或購(gòu)房款。

　　房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)不規(guī)范

　　李笑說(shuō),房屋買賣交易手續(xù)大多由房產(chǎn)中介公司啟動(dòng)安排，買賣雙方簽訂的合同也多為中介機(jī)構(gòu)印刷好的格式合同。而中介機(jī)構(gòu)的居間水平和經(jīng)紀(jì)人的素質(zhì)良莠不齊，一部分中介機(jī)構(gòu)提供的合同文本中的主要條款約定不明確，忽視甚至是刻意回避本應(yīng)當(dāng)明確約定的期限,導(dǎo)致房屋買賣合同不能順利履行，引發(fā)買賣雙方爭(zhēng)議。

　　還有少數(shù)中介人員因急于獲得中介費(fèi)，不嚴(yán)格審查房屋情況，造成合同無(wú)法履行。

　　■ 案例

　　賣家毀約違約 多被法院判敗訴

　　記者通過(guò)昌平法院、海淀法院和朝陽(yáng)法院近期的案件梳理發(fā)現(xiàn)，賣家“坐地漲價(jià)”或者毀約違約，阻撓合同履行，通常情況下都不會(huì)獲得法院的支持。

　　房主愿雙倍返定金 法院判繼續(xù)履約

　　2016年7月27日，王先生與史女士簽訂房屋買賣合同，約定王先生向史女士購(gòu)買位于昌平區(qū)回龍觀某小區(qū)的房屋，成交價(jià)格為333.5萬(wàn)元。

　　此后，王先生起訴稱，合同簽訂后，他依約向史女士支付了購(gòu)房定金10萬(wàn)元、首付款40萬(wàn)元。但因之后房屋價(jià)格大幅上漲，史女士明確告知自己房子不賣了，在沒(méi)有正當(dāng)理由的情況下拒絕繼續(xù)履行合同。王先生遂起訴至法院，要求判令史女士繼續(xù)履行合同，交付房屋、辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，并支付違約金。

　　史女士辯稱不同意繼續(xù)履行合同，表示可以雙倍返還王先生購(gòu)房定金20萬(wàn)元。

　　昌平法院經(jīng)審理后認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。本案雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定履行自己的義務(wù)。合同簽訂后，王先生依約履行了支付購(gòu)房定金及首付款的義務(wù)，史女士拒絕履行合同構(gòu)成違約，應(yīng)依法承擔(dān)繼續(xù)履行、支付違約金等違約責(zé)任。

　　最終法院判決王先生向史女士支付剩余購(gòu)房款，史女士協(xié)助王先生辦理房屋過(guò)戶手續(xù)并交付房屋，并判決史女士給付王先生遲延履行違約金。

　　賣家反悔輸了官司 過(guò)戶并付違約金

　　金先生為方便孩子入托及上學(xué)，經(jīng)中介公司居間介紹，與張先生簽約買房，合同約定房屋成交價(jià)226萬(wàn)元整，合同簽訂后，金先生即按照約定向?qū)Ψ街Ц读硕ń?0萬(wàn)元和首付款30萬(wàn)元整。但2016年4月25日，賣家卻短信告知其“房子不賣了”，要求單方解除合同。金先生于是起訴請(qǐng)求法院判令張先生、劉某繼續(xù)履行合同并支付違約金。

　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為，金先生與張先生簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且未違反國(guó)家法律強(qiáng)制規(guī)定，故法院確認(rèn)合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有約束力，雙方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格遵守履行。

　　張先生于2016年4月25日單方通知金先生解除合同，導(dǎo)致金先生無(wú)法完成后續(xù)的繳稅、付款、過(guò)戶及抵押貸款手續(xù)，其行為構(gòu)成根本違約。

　　法院判決金先生一次性給付張先生剩余購(gòu)房款186萬(wàn)元；張先生、劉某協(xié)助金先生辦理涉案房屋的過(guò)戶手續(xù)；張先生、劉某向金先生賠償違約金20萬(wàn)元。（記者 王巍）