面積出現偏差 3%是警戒線

律師：無合同約定對購買者可能更有利

□周刊記者   胡江濤   侯岱君

消費者購買期房，有時會出現交房面積與約定面積不符的情況。如果面積相差很大，會嚴重影響購房者的利益，矛盾和糾紛也會因此產生。此時，開發商提供的合同如何對房屋面積問題進行約定，就成了解決矛盾的關鍵。

市民朱女士在市區一家樓盤購買了一套房子，購房協議書上顯示房屋面積為80多平方米。

近日，交房時，朱女士被告知，房屋實際面積與當初協議書上的面積相比多了近9平方米。房地產開發商讓朱女士補齊房款。

認購協議上明確約定：上述面積系暫測面積，實際面積以最后政府有關部門的測量結果為準，總房款以實際面積為準，多退少補，不計利息。

對于多出來的面積，朱女士該怎么辦？

記者為此采訪了河南筑夢律師事務所主任何銀富。何銀富說，法律上有一個總的處理原則，即“有約定從約定，無約定依法定”。意思就是，對于交房時房屋實際面積與合同不符的，要看雙方的合同是如何約定的。如果有約定的處理方案，依雙方的約定；如果沒有約定，則按法定的標準進行處理。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規定：出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持。

（二）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

何銀富說，部分房地產開發商在購房合同中約定類似“最終面積以實測為準，如有增加或減少，最終以實際測繪面積結算，多退少補”的條款，實際上是變相剝奪房屋面積發生變化時，購房者的話語權。因此，在簽訂購房合同時，購房者一定要注意這類條款。如果擔心受制于合同，就直接放棄對面積變化問題的約定。因為不約定等于接受法定標準，一旦出現實際面積與合同約定面積不符的情況，購房者的選擇權反而更多，會更主動。