新華網(wǎng)北京8月14日電（王日晨） 在貫徹落實(shí)中央“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這一定位，構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系時(shí)，多地開(kāi)始探索新模式。其中，長(zhǎng)租公寓在租賃市場(chǎng)中成為焦點(diǎn)，房企為分一杯羹已加速搶灘布局。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家提醒，盡管從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)是一片“藍(lán)海”，但在運(yùn)營(yíng)管理方面卻是“紅海”，房企還需謹(jǐn)慎入場(chǎng)。

租賃市場(chǎng)迎新機(jī)遇

近兩年，有關(guān)鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策密集落地。在打造多層次住房結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)政策指向下，各地的住房供應(yīng)正從“重售輕租”轉(zhuǎn)向構(gòu)建“租售并舉”態(tài)勢(shì)。

2016年發(fā)布的《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》中，提出加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障，以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求的住房供應(yīng)體系，深化住房制度改革，優(yōu)化住房工序結(jié)構(gòu)，更好的保障“居者有其屋”。各地方政府相繼出臺(tái)針對(duì)于房產(chǎn)租賃市場(chǎng)的政策。

2016年6月3日，國(guó)務(wù)院辦公廳正式發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，提出實(shí)行購(gòu)租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。

2017年1月23日，廣東省政府印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》，這一政策的中心是鼓勵(lì)房屋租賃，亮點(diǎn)是商業(yè)用房可改為租賃住房，土地用處可調(diào)整為寓居用地，以及房屋租賃可以減稅等。

2017年5月，住建部公布《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》。7月，《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》正式印發(fā)，鼓勵(lì)民營(yíng)的機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，選取廣州、深圳、南京等12個(gè)城市開(kāi)展首批試點(diǎn)。

據(jù)悉，上海首批公開(kāi)出讓的兩宗租賃住房用地也已于日前成交，“只租不售”模式將1800多套租賃住房房源推向市場(chǎng)；而北京、杭州等熱點(diǎn)城市也已要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)正在快速擴(kuò)張。全國(guó)約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，以外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生等新市民為主。另?yè)?jù)鏈家研究院報(bào)告預(yù)計(jì)，2020年和2025年，中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)租金規(guī)模將分別達(dá)到1.6萬(wàn)億元和2.9萬(wàn)億元，2030年預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò)4萬(wàn)億元。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)租賃時(shí)代的到來(lái)。

房企搶灘長(zhǎng)租公寓

值得注意的是，以長(zhǎng)租公寓為代表的住房租賃市場(chǎng)正成為許多房企和中介轉(zhuǎn)型的方向。隨著存量房時(shí)代的到來(lái)，房企視長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)為正處于風(fēng)口的藍(lán)海產(chǎn)業(yè)，開(kāi)始加速搶灘布局欲分一杯羹。

據(jù)了解，目前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的主體大致可分為三類(lèi)：一是互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司旗下的公寓，如魔方、YOU+等；二是酒店集團(tuán)做的公寓，像如家的逗號(hào)公寓、華住的城家公寓等；三是房地產(chǎn)企業(yè)旗下的公寓，如萬(wàn)科的泊寓和世聯(lián)行旗下的紅璞公寓等。

早在2002年，長(zhǎng)租公寓就已出現(xiàn)。2014年，雷軍的順為基金聯(lián)合聯(lián)創(chuàng)策源向YOU+公寓投入1億元人民幣，自此拉開(kāi)了長(zhǎng)租公寓爆發(fā)式增長(zhǎng)的序幕，短短3年有近100億元資本流向這個(gè)領(lǐng)域。而從去年開(kāi)始，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)加速興起，其中不乏中介系、酒店系、互聯(lián)網(wǎng)系的創(chuàng)業(yè)力量涉足該領(lǐng)域。

萬(wàn)科是最早進(jìn)入市場(chǎng)的房企之一，于2016年5月正式推出了長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。2017年，萬(wàn)科加快了在北上廣深布局長(zhǎng)租公寓的步伐。萬(wàn)科計(jì)劃通過(guò)收購(gòu)、躉租、建設(shè)等方式，使得長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”的數(shù)量達(dá)到10萬(wàn)間。

2016年8月，龍湖地產(chǎn)董事長(zhǎng)吳亞軍宣布推出“冠寓”，長(zhǎng)租公寓成為龍湖繼地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)后的“第四大主航道業(yè)務(wù)”，聚焦一線城市及像杭州這樣的領(lǐng)先二線城市，力爭(zhēng)用3年時(shí)間，達(dá)到10萬(wàn)間的規(guī)模。

2017年6月，佳兆業(yè)也宣布進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓，布局全國(guó)所有一線及主要二線城市，預(yù)計(jì)三年內(nèi)打造長(zhǎng)租公寓10萬(wàn)間；另外，中駿置業(yè)透過(guò)美國(guó)睿星資本，加速在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的拓展速度。未來(lái)三年推出5萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓。

招商、旭輝、遠(yuǎn)洋、陽(yáng)光城等多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始介入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，紛紛下海，搶先構(gòu)筑起自己的房屋租賃服務(wù)市場(chǎng)。未來(lái)，將有更多的房企打算入場(chǎng)。

地產(chǎn)服務(wù)中介涉水長(zhǎng)租公寓方面，進(jìn)入市場(chǎng)最早的是鏈家旗下的“自如”品牌，2011年成立，2016年5月宣布獨(dú)立運(yùn)作。

業(yè)內(nèi)：運(yùn)營(yíng)是紅海

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)看似一個(gè)即將要被做大的蛋糕，對(duì)于未來(lái)前景，“藍(lán)海”幾乎成為業(yè)內(nèi)人士共識(shí)。正因?yàn)槿绱?，面?duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)藍(lán)海，越來(lái)越多的房企想從中分羹。

據(jù)wind和華菁證券研究所一組數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)目前的租賃市場(chǎng)規(guī)模為1萬(wàn)億元，相比美國(guó)和日本的7萬(wàn)億和2萬(wàn)億還有很大的發(fā)展空間，預(yù)計(jì)到2030年將達(dá)到5萬(wàn)億;另外一組數(shù)據(jù)表明，相比美國(guó)和日本而言，我國(guó)的住房自有率偏高，這對(duì)于租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一大挑戰(zhàn)，因?yàn)樽夥孔杂新蕸Q定了我們租賃人口的數(shù)量。未來(lái)，隨著房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，首次置業(yè)門(mén)檻被提高，越來(lái)越多的人會(huì)加入租房人群。

在談到存量市場(chǎng)下長(zhǎng)租公寓的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)時(shí)，優(yōu)帕克集團(tuán)互聯(lián)網(wǎng)首席運(yùn)營(yíng)官楊劍凌認(rèn)為，機(jī)會(huì)主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：一是住房自有率會(huì)下降，租賃人口會(huì)增加;二是原來(lái)適婚年齡的人群會(huì)進(jìn)入租房市場(chǎng)，中高端市場(chǎng)需求增加;三是品牌公寓市場(chǎng)方興未艾，發(fā)展空間巨大;四是品牌公寓的發(fā)展對(duì)運(yùn)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)要求更高。

雖然現(xiàn)在很多國(guó)家都在做品牌公寓，但中國(guó)市場(chǎng)占有率非常低。楊劍凌表示，中國(guó)品牌公寓的市場(chǎng)剛剛開(kāi)始，現(xiàn)在共同的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是小業(yè)主，要跟小業(yè)主比性?xún)r(jià)比和服務(wù)，讓更多的用戶(hù)意識(shí)到他如果租房選擇公寓運(yùn)營(yíng)商，會(huì)得到更好的保障，這是公寓市場(chǎng)面臨的挑戰(zhàn)，也是一個(gè)機(jī)會(huì)。

“整體市場(chǎng)是藍(lán)海，運(yùn)營(yíng)管理卻是紅海”，優(yōu)帕克集團(tuán)北京分公司副總經(jīng)理喬宥勝表示，房企涌入到長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)是看好未來(lái)藍(lán)海的空間，但目前大家都處在培育和發(fā)展的探索階段。目前長(zhǎng)租公寓服務(wù)運(yùn)營(yíng)商較多，但沒(méi)有一家敢稱(chēng)盈利，運(yùn)營(yíng)端確實(shí)不賺錢(qián)。“整個(gè)行業(yè)面臨的蛋糕很大，但誰(shuí)都不知道從哪能切下來(lái)”。

優(yōu)帕克集團(tuán)互聯(lián)網(wǎng)首席運(yùn)營(yíng)官楊劍凌認(rèn)為，“長(zhǎng)租公寓行業(yè)不是一個(gè)暴利行業(yè)，適合中長(zhǎng)期發(fā)展，需要企業(yè)有一定的耐心和運(yùn)營(yíng)能力，才可能走到出業(yè)績(jī)的那一天”，企業(yè)不應(yīng)該急功近利，應(yīng)該把眼光放到15年這樣一個(gè)長(zhǎng)周期來(lái)看。