萬達(dá)、融創(chuàng)等房企正在通過多種方式降低負(fù)債率。圖為7月19日萬達(dá)、融創(chuàng)、富力合作發(fā)布會現(xiàn)場。 新京報記者 浦峰 攝

在中國的企業(yè)界，房地產(chǎn)企業(yè)一直有著高負(fù)債的傳統(tǒng)。在最近10年行業(yè)的爆發(fā)式增長之下，高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的運(yùn)作模式一直是許多房企做大規(guī)模、開疆拓土的不二法門，然而這一現(xiàn)象在今年以來卻出現(xiàn)了變化。尤其是近期，部分房企先后表達(dá)了降低企業(yè)負(fù)債率的意愿。而與此同時，還有大量房企卻仍然走在規(guī)模化擴(kuò)張的路上。

去降派

規(guī)模化企業(yè)在降負(fù)債

高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高增長一直是近些年來房企的擴(kuò)張邏輯。不過記者也注意到，近期，一些龍頭企業(yè)進(jìn)行了有關(guān)“降負(fù)債”的明確表態(tài)。在“降負(fù)債”方面動作最大的就是融創(chuàng)和萬達(dá)了。

上月，萬達(dá)將13個文旅項(xiàng)目和77個酒店項(xiàng)目以637億元的價格甩賣給了融創(chuàng)和富力。對此，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林表示，“此次交易完成后，萬達(dá)商業(yè)計劃今年內(nèi)清償絕大部分銀行貸款，萬達(dá)商業(yè)負(fù)債率將大幅下降。”

而作為房企里面大規(guī)模舉債擴(kuò)張的典型，融創(chuàng)最近幾年的高速擴(kuò)張與其居高不下的負(fù)債率一直密不可分。

不過，7月25日，融創(chuàng)中國也發(fā)布公告稱，公司將通過先舊后新的方式，擬以18.33港元/股配售2.2億股，計劃募集資金約40.3億港元，折合5.2億美元以補(bǔ)充資金。兩天后，融創(chuàng)中國控股有限公司董事長孫宏斌也發(fā)微博表示：“近期我們會停緩發(fā)展，加速去化，降低負(fù)債率，確保健康安全。我們堅信，企業(yè)層面的去庫存去杠桿和金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，經(jīng)濟(jì)將迎來理性繁榮。”

除此之外，如綠地、世茂等企業(yè)，也通過定增、資產(chǎn)證券化、降低融資成本、優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)證券化等手段來降低資產(chǎn)負(fù)債率。不過，上述房企目前已公布的財報暫時還沒有體現(xiàn)出負(fù)債率下降的趨勢。

對此，中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰分析，目前正在積極主動“去降”的企業(yè)大多是已經(jīng)階段性達(dá)成了規(guī)模化擴(kuò)張的。尤其是經(jīng)過了上一階段的高負(fù)債帶來的高增長之后，資金鏈出現(xiàn)了一定壓力的企業(yè)。“比如融創(chuàng)，盡管孫宏斌在業(yè)內(nèi)公認(rèn)的擁有極強(qiáng)的融資能力和銷售能力，但是經(jīng)過了上半年幾次大規(guī)模收購之后，在政策趨緊的背景下，也會選擇放緩發(fā)展步伐，通過降負(fù)債來規(guī)避風(fēng)險，并且完成對其并購成果的消化。”陳云峰表示。

探因

融資趨緊倒逼開發(fā)商賣樓

在金融行業(yè)去杠桿的影響之下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境已經(jīng)不如前幾年那樣樂觀，融資的渠道也正在逐步收縮。作為一個對于融資依賴程度較高的行業(yè)，企業(yè)融資收緊對于開發(fā)商，尤其是中小開發(fā)商來說無疑也是一個利空消息。

根據(jù)中房研究院第二季報告顯示：6月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額29.72萬億元，同比增長24.2%；地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.36萬億元，同比下降17.9%。可見金融機(jī)構(gòu)正在收緊通往土地市場的貸款閘門，目的是減少開發(fā)企業(yè)的融資規(guī)模，降低土地競拍價格。

上述報告還指出，上半年，房地產(chǎn)自籌資金下降了2.3%。由于IPO、土地競拍貸款、企業(yè)債、信托等“創(chuàng)新”融資渠道要進(jìn)行合規(guī)審查，基本被叫停，企業(yè)自籌資金出現(xiàn)負(fù)增長，因此也倒逼開發(fā)企業(yè)加速賣樓，通過其他資金中的預(yù)收款、定金等回籠資金，維持現(xiàn)金流安全。

在2017融創(chuàng)中國股東會上，融創(chuàng)中國執(zhí)行董事汪孟德也坦言，“今年整個地產(chǎn)行業(yè)（融資成本）會上升。對融創(chuàng)中國而言，今年新增貸款成本與去年相比較也要上升。”

易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從公司降低負(fù)債規(guī)模等內(nèi)容來看，說明投資者對于地產(chǎn)金融背后的風(fēng)險是有足夠的警惕和擔(dān)心的。尤其是近期部分地產(chǎn)企業(yè)收購其他一些不良資產(chǎn)以后，所引起的投資是否過于激烈等，都容易引起大家對負(fù)債等指標(biāo)的關(guān)注，尤其是類似現(xiàn)金流方面的問題。另外很大的動作在于商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)采取了自查的模式，這也會引起地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)金融融資方面的收緊。

市場限購致資金流動性緊張

不過，對房企來說，從市場回籠資金這一手段也因?yàn)檎咴颍艿搅溯^大的制約。

有業(yè)內(nèi)人士指出，一般來說，房企不會因?yàn)橐ビ残缘亟档拓?fù)債率，而犧牲公司已經(jīng)成熟的發(fā)展空間。因此，目前市場上一些房企降負(fù)債的動作，除了調(diào)整自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)之外，也有一定外部因素的影響。其中一個很大的因素就是今年上半年以來在全國范圍內(nèi)的限購政策。

“目前很多高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略的房企都需要依靠項(xiàng)目的快進(jìn)快出，來實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)以及債務(wù)償還。”克而瑞機(jī)構(gòu)分析師崔秀程表示，從目前的整個市場來講，房企普遍面臨著資金面趨緊的局面。“今年以來，執(zhí)行高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略的房企所青睞的一二線城市幾乎都面臨著雙限的強(qiáng)調(diào)控，市場預(yù)期和走向因此改變，并且將持續(xù)一段時間。來自市場和監(jiān)管的壓力，都讓房企不得不降低負(fù)債水平。”

CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年一二線城市樓市成交量均同比回落，一線城市成交面積同比下降了34%，二線代表城市成交面積下降了21%。而中房研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，在其所監(jiān)測的40個重點(diǎn)城市中，有13個城市的銷售面積下滑，集中在一線及二線城市，其中上海以40.6%跌幅居榜首，此外北京、蘇州、合肥的跌幅也超過30%；廣州、南京、濟(jì)南、杭州、長沙、廈門、深圳等城市的跌幅則在3%-13%之間。

沖千億企業(yè)負(fù)債率上升

在一些企業(yè)進(jìn)行“去降”的同時，還有大量的房企仍走在規(guī)模化擴(kuò)張的路上。根據(jù)統(tǒng)計機(jī)構(gòu)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度末，申萬一級行業(yè)里的129家上市房企里，有101家的資產(chǎn)負(fù)債率超過50%，其中61家超過70%。

而這其中，不乏一些房企在今年提出了要沖擊千億甚至2000億元銷售金額的目標(biāo)。比如佳兆業(yè)表示要在兩到三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)，2016年銷售額487億元左右的陽光城也在今年提出了沖擊千億的口號。

根據(jù)上述企業(yè)已經(jīng)公布的財報數(shù)據(jù)，佳兆業(yè)的負(fù)債率在2016年底達(dá)86.1%，較去年年中增長了近3個百分點(diǎn)。而陽光城的負(fù)債率則從2015年底的80%左右激增到了2017年第一季度的87.65%。

值得注意的是，這些口號喊得很響亮的企業(yè)，是有著一定共同點(diǎn)的。那就是目前它們大多保持著300億-500億元的銷售規(guī)模，而且無一例外，都是走在高速擴(kuò)張的路上。就連一些目標(biāo)沒有這么激進(jìn)的企業(yè)，其負(fù)債率也在增長，比如新城控股2017年的銷售目標(biāo)為850億元，但是其負(fù)債率也從2016年一季度的82.78%增長到85.69%。

事實(shí)上，在中國的房地產(chǎn)行業(yè)，對這些中型企業(yè)來說，要在幾年之內(nèi)將自身的規(guī)模翻番，免不了需要大舉拿地擴(kuò)張。而在全國土地市場熱度居高不下，地價高企的背景之下，對于房企的資金壓力也是較大的。因此高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的操作模式就成為其擴(kuò)張的必要手段。

新城地產(chǎn)副總裁歐陽捷分析指出：“事實(shí)上，只要現(xiàn)金流能夠保證，那么負(fù)債率的問題就不是很大。在房企規(guī)模化的路上，用高負(fù)債進(jìn)行融資周轉(zhuǎn)，是一種常見的手段。”

而一位上市房企財務(wù)負(fù)責(zé)人表示，“看房企負(fù)債率其實(shí)也不能單看數(shù)據(jù)，還需要關(guān)注負(fù)債結(jié)構(gòu)。如果短期債比較多，說明房企的融資能力不足，無法拿到低成本的融資。就對流動性的要求比較大，需要周轉(zhuǎn)率較高。這對于資金鏈的壓力和回款的要求就會比較大。”

分析

規(guī)模化是一柄雙刃劍

在不少房地產(chǎn)從業(yè)者看來，在如今的中國房地產(chǎn)市場上，競爭愈發(fā)激烈，對中小房企來說，發(fā)展的空間已經(jīng)越來越小。而在這種大環(huán)境下，規(guī)模化雖然具有一定的風(fēng)險，但卻是一個出路。

事實(shí)上，2013年，當(dāng)碧桂園以123%的爆發(fā)式增長，成為行業(yè)黑馬躍升到千億房企俱樂部的時候，不少房企就已經(jīng)注意到了規(guī)模化所帶來的好處。并且在行業(yè)內(nèi)部，也有很多企業(yè)在模仿碧桂園的規(guī)模化之路。

不過也有業(yè)內(nèi)人士表示，規(guī)模化具有一定的風(fēng)險，因此在實(shí)際執(zhí)行的時候，如何有質(zhì)量增長，如何做到規(guī)模、利潤、質(zhì)量和杠桿間的面面平衡是一個涉及廣泛的課題。

“企業(yè)的發(fā)展是跑馬拉松，不是短距離的沖刺。”凱德中國首席企業(yè)服務(wù)官、華北區(qū)域總經(jīng)理陳培進(jìn)表示，“我們在做規(guī)模化的同時還必須考慮能力的平衡，比起盲目拿地，我們更重視戰(zhàn)略性布局。”

而陳云峰則明確表示，“現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入到了資源整合的階段。沒有做出規(guī)模的企業(yè)，就意味著拿不到融資、很難取得土地，那么在這一過程中，也會逐漸地被市場所淘汰掉。”

陳云峰認(rèn)為，“規(guī)模化也是一柄雙刃劍，尤其房地產(chǎn)市場是受到政策性風(fēng)險影響較大的市場。如果企業(yè)在資金鏈壓力較大的背景之下舉債擴(kuò)張，那么一旦出現(xiàn)風(fēng)險資金鏈斷裂，很可能這些處于擴(kuò)張期的房企也會死在規(guī)模化的路上。”