廣州試水“租購同權”

符合條件承租人子女享有就近入學權益

廣州市政府近日公布《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，在北上廣深一線城市中率先以政府文件形式提出保障“租購同權”，意在加快構建租售并舉住房體系。其中，“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益”的提法，引發社會關注。

焦點一

哪些人租房  子女可就近入學？

三類人租房可享此項權益

方案明確，三類人享有通過租房實現子女就近入學的權益。

具體為，具有該市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合該市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在該市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀。

華南城市研究會副會長孫不熟表示：“廣州現階段‘租購同權’惠及的人群有限，考慮到廣州的戶籍政策是比較傾向于人才引進的人士，‘租購同權’的最大受益者主要是廣州需要引進的人才。”

焦點二

租房就可以上“名校”？

業內人士稱租戶子女上“名校”難

廣州市住建委相關負責人表示，無論是商品房、廉租房，還是公租房，只要承租人租賃的房屋是其唯一居住地，且房屋租賃合同在廣州市登記備案系統備案，就可以享受“租購同權”政策。

孫不熟則認為，通過“租購同權”政策上“名校”難度其實很大。如廣州中心城區的一些學校，學位本來就非常緊張，有房有戶口的群體都不一定能上，根源還是優質教育資源稀缺。

“除非政府強制劃定一部分入學名額，固定給租戶一定量的學位。”孫不熟說，但這樣又會進一步加劇學位緊張的氣氛。根據義務教育法“就近面試入學”的規定，符合條件的承租人即便能通過教育部門統籌進入學校就讀，也很可能會因為“名校”資源緊缺而被安排到其他普通學校。

不過，中介機構提醒，廣州將合同備案作為前置條件，實際上是為了加強房屋的租賃備案管理，出租人和承租人均需要引起注意。

焦點三

會對租售市場產生影響？

優質學位房租賃價格可能上漲

對一些買不起“天價學位房”的家庭來說，“租購同權”是一個好消息，但優質學位房屋的租賃價格很有可能因此大幅上漲。

孫不熟等業內人士分析認為，只要優質教育資源不平衡，就會帶來優質學位房屋的高溢價。因此，如果“租購同權”沒有相關的限制性政策，可以預計優質學位房屋租金就會大幅上漲。

業內人士表示，不用買房，只要租房就可就近上學，長期來看有著學位房剛需的購買者將會減少。但是租賃市場的回報率較低，投資客對于學位房租賃市場的熱情有限，所以學位房的租金總的趨勢會上漲，但需要一個長期的過程。

那么，“租購同權”會導致房價下跌嗎？方圓資產管理首席市場分析師鄧浩志表示，房子具有強烈的資產屬性。孫不熟認為，“租購同權”對大城市核心區的房價，沖擊不會太大。

專家認為，學位房價格過高最根本的問題在于教育資源短缺或不平衡，相關政策只是治標，治本還是需要政府加大教育資源的投入，通過市場化、民營化的機制提升教育供給能力，提供更多的優質教育。

焦點四

學位已占  承租人子女能否就近入學？

教育部門將細化相關內容

  接受采訪的市民表示，根據廣州現有的學位房政策，一套產權房對應一個學位，期限一般是6年一輪轉。如果房東已占用學位，承租人租下這套房后是否能享有學位？此外，如果6年期限內，一套房出租給了多位承租人，是否每一位承租人都享有學位？這些問題在方案中都沒有具體規定。

記者從廣州市住建部門獲悉，具體細則將會在8月出臺，教育部門將對相關內容作進一步規定。

焦點五

廣州實施“一攬子”計劃的目的？

旨在推進租賃市場更加完善

業內人士表示，由于房屋產權往往與教育、醫療等資源掛鉤，導致商品房買房市場十分活躍，而租房卻成為住房體系的一大短板。事實上，這次廣州方案還提出要提高公積金租房提取額度、落實出租住房稅收優惠政策、增加租賃住房用地有效供應、允許將商業用房等按規定改造成租賃住房，可以說這是“一攬子”計劃，意在整體促進住房租賃市場。廣州此次安排，將租賃房屋與入學權益銜接，推動“租購同權”，對推進租賃市場完善邁出了積極的一步。

按照這一方案，為增加租賃房源供應，廣州允許將商業用房等按規定改造為租賃住房，并執行居民用水、用電、用氣價格標準。允許出租人按照住宅設計規范改造住房后出租，不過應當以原設計的“臥室”、“起居室”為最小出租單位，不得按床位出租，人均居住面積不得低于該市規定的最低標準。

為壯大住房租賃產業，廣州還提出扶持住房租賃企業，鼓勵供應主體多元化，搶占發展現代租賃產業總部經濟的先機。同時，發展“城中村”現代租賃服務業，鼓勵住房租賃企業等參與老舊社區、城中村等租賃住房微改造，從而提升廣州住房租賃規模化、集約化、專業化水平。

此外，廣州還將成立住房租賃發展投資有限公司，負責統籌全市政策性住房(含公共租賃住房、棚戶區改造、人才安居住房、直管公房等)的投資、融資、建設和運營管理，將政策性住房納入市場化、專業化、社會化供應和管理。        

新聞快評

讓租房者住得有幸福感

廣州提出“租購同權”，“一石激起千層浪”。不少網友紛紛點贊，認為此舉將大大改善租房者的權益，提升租住房屋的幸福感。也有分析指出，隨著引導住房租賃市場的有序發展，我國樓市可能將進入房屋租賃時代。當然，還有不少人表示擔心，一方面，方案中提到的“符合條件”讓人望而卻步；另一方面，擔心租房市場蠢蠢欲動，房租會繼續走高。事實上，不論是贊許還是質疑，廣州先行先試都值得肯定。

“居有其所”如今已經有了新的內涵。這次廣州方案中首次提出“讓租者幸福居住”口號，再加上國家出臺意見鼓勵實行“購租并舉”，租房者的權益正在受到越來越多的關注和保障。對于有些群體來說，在還沒條件買房的時候，保障租房權益，也就是保護他們“居有其所”的權利。

同時，廣州的先行先試是否可以復制推廣也值得期待。一是對其他房價居高的城市來說，是否可以借鑒推而廣之；二是“符合條件”中的條件，將來能否放寬，讓更多的居住權利賦予租房人。要像重視房地產市場那樣重視住房租賃市場，讓人們不僅租得起房，更要住得有尊嚴、有幸福感。     

           （據新華社）