創新升級朝向養老地產旅游地產特色小鎮長租公寓

　　近年來，隨著房地產交易日益步入存量時代，傳統房地產發展路徑遭遇“天花板”，諸多房企紛紛謀求轉型找尋新的投資途徑。新服務、新模式、新價值已然成為房企跨界謀變的大趨勢。

　　新型地產方興未艾

　　關于新型地產，業界早已不陌生。早在今年年初，住建部政策研究中心主任秦虹就曾公開表示，目前傳統地產開發整體供需趨于飽和，后續將進入調整期，但在“十三五”時期，基于細分市場，滿足個性化需求的新型地產存在很大的增長空間。“例如長租公寓、養老地產等新型地產，雖然目前規模較小，但呈現出傳統地產不可比擬的高速增長態勢。”

　　作為產業疊加的新興產物，新型地產存在哪些創新升級方向？

　　首先是養老地產。養老地產是在傳統地產的基礎上引入社區健康管理，采用信息化技術實現全生命周期健康跟蹤，輔以社區醫療、運動健身、居家養老等服務的住宅項目。例如萬科“幸福匯”、保利西塘安平老年健康生活社區等。

　　普華永道認為，在“健康中國2030”國家戰略的背景下，各大房企正積極探索“地產+健康”跨界發展新模式——在保留原有租購并舉的居住屬性上配以健康服務，提升住宅品質，實現房地產增值。

　　易居智庫研究總監嚴躍進認為，房地產商開發此種項目可實現產業間的聯動協同和規模效應，從而擴大服務范圍，增強品牌影響力，拓寬和延長地產的價值鏈。

　　其次是旅游地產。旅游地產的選址多集中于生態環境良好、氣候舒適宜人、具有豐富旅游資源或宗教養生文化的地區。主要服務包括療養旅游、養生休閑、娛樂健身和觀光度假等，例如上海綠都·繡云里、三亞恒大養生谷等。

　　以坐落于上海迪士尼旁的綠都·繡云里為例，作為迪士尼周邊重要的配套生活區，巨大的流量經濟已讓該項目成為商家爭相入駐的熱門區域。“迪士尼度假區為繡云里導入了豐富的客流量，商業盈利因而水到渠成。”綠都·繡云里的商業運營操盤者——上海致顥投資有限公司董事長趙男男表示，“項目的商業運營將引入并塑造有特色、有內容、有成長性的商家，構建線下商業生態圈，旨在將繡云里打造成為能夠引入人流的目的型消費地。在招商模式方面，該項目將采用‘投資型招商’模式，即入駐商家形成關聯產業鏈，打造‘繡云里’生態系統。”

　　還有特色小鎮。2016年7月1日，住房城鄉建設部、國家發展改革委、財政部三部聯合出臺文件，計劃在2020年爭取培育1000個左右各具特色、富有活力的特色小鎮。隨后，各個地方政策密集出臺。2016年10月31日，國家發改委發布《關于加快美麗特色小（城）鎮建設的指導意見》，自此，全國范圍內特色小鎮的培育工作拉開序幕。

　　“在城鎮化持續和大城市內部問題日益顯著的情形下，以特色小鎮為代表的郊區城鎮化蘊含潛力巨大。”業內人士判斷，特色小鎮在未來五年將進入快速發展通道。“特色小鎮可以做到全產業鏈發展，占據城市化發展進程中各階段城市需求。而對于房地產開發商來說，特色小鎮則可填補公司產業鏈空白。”

　　不得不提的還有長租公寓。在高房價之下，一二線城市住房租賃需求旺盛，長租公寓市場發展如火如荼。在巨大的市場需求推動下，目前住房公租市場已涌現出一批知名品牌。如在集中式公寓領域的魔方公寓、自如寓、YOU+等；在分布式公寓領域的蘑菇公寓、青客公寓等。“中國有2億以上的流動人口，圍繞這些人口產生的住宿以及生活消費，是一個萬億級的市場。”魔方生活服務集團CEO柳佳表示。而旭輝控股董事長林中稱，公寓租賃市場已迎來“黃金發展期”。

　　“增收不增利”倒逼房企謀變

　　中國指數研究院數據顯示，2016年全國百強房地產開發企業的營業收入均值達392.1億元，凈利潤均值達45.7億元，同比分別增長36.8%和26.2%。也就是說，百強房企凈利潤增長率低于營業收入增長率10.6個百分點，行業“增收不增利”現象依然凸顯。

　　“對于開發企業來說，存量時代的壓力可想而知。土地供應有限導致熱點城市的市場開發空間正在縮小；在存量時代，房地產行業的發展模式將由傳統的一次性銷售轉向長期持有運營，提供高效的服務與平臺是未來盈利模式的重點。”SOHO中國董事長潘石屹認為。

　　“一線城市租賃需求旺盛，未來長租公寓市場也是一片新藍海；城市產業變遷和建筑物老舊，置換出大量的城市更新機會，開發企業應該有更多新玩法。”萬科高級副總裁、上海區域首席執行官張海說，目前一線城市第三產業比重正不斷提高，主導產業也在不斷演變，這將為開發商未來轉型提供絕佳的投資機會。“一線城市本身的產業升級、區域結構變化、人口組成更新、個體需求變化，都要求城市持續更新，這些將給片區物業的改造帶來投資機會。此外，第二產業在發達地區城市不斷退出，讓渡出大量土地和物業；同時第三產業則成為城市活力的核心驅動力，給城市帶來新的需求。同時，這些城市最早一批建筑物的功能、形態、審美等已無法滿足當前需要，亟須升級改造。”

　　受訪的業內人士普遍認為，隨著房地產行業從野蠻生長轉為理性發展，行業逐漸告別“暴利”時代，房地產企業利潤持續攤薄的大勢難以逆轉。在此背景下，開發商開始聚焦地產多元化轉型戰略，房地產產業格局或現新局面。

　　中指院認為，為謀求持續發展動力，全國百強房地產企業積極以“地產+”為核心進行業務擴展，在做大做強房地產主業的同時，加速拓展相關多元化產業。

　　但全國百強房企的多元化轉型亦呈現出差異化趨勢：位列前10的房地產企業多元化轉型的范圍更廣、領域更新，10強企業中超過60%積極搶占金融、特色小鎮、養老地產等“新風口”的發展藍海；而排名在11-30的企業中，超過60%的企業布局商業地產，以及關注文化、旅游、娛樂等領域的發展空間；排名31-100的企業則由于受到規模和資源的限制，聚焦于主業發展，企業轉型方向較為單一，主要關注與地產業務關聯性較高、發展相對成熟的社區服務、商業地產等領域的發展機會。

　　開發商未來或將打通住房消費鏈

　　中國房地產業協會副會長苗樂如認為，我國房地產經過二十多年的高速發展，已經進入了發展的新階段。“一線城市率先進入存量房為市場的主體和租售并舉、市場保障雙軌運行的新階段。部分熱點城市的房地產行業也進入了住宅、商業旅游、休閑養老、產業地產多形態、多元化協同發展的新階段，邁入了推進特色城鎮和中心區域帶動周邊地區，核心城市帶動中小城市，實現區域協調發展的新階段。”

　　易居中國企業集團CEO丁祖昱判斷，2016年很多房企都構建了新的業務體系，如不少房企進入長租公寓領域，從出售變為持有辦公產品，開發特色小鎮等；還有不少開發商在做“輕資產”模式，如社區服務、物業管理、商業運營等，還有房企涉足教育、醫療、娛樂等行業。在不遠的將來，房企將進入到和住房消費相關聯的各個領域里。

　　苗樂如預計，“下一階段，房地產行業的發展將進入服務城市、社區，推動城市更新，提高城市基礎設施現代化，建設海綿城市、智慧城市的新階段。開發商擅長打造的住宅產品也已進入升級換代模式，如發展綠色住宅、低碳建筑、生態住區、智能社區等新型建造方式，實現住宅產業化、建筑工業化、集約型發展方式的新階段。”

　　苗樂如建議，市場的瞬息萬變未來將推動房企戰略的加速調整，因此，對于傳統開發商來說，把握機遇創新發展尤為關鍵。“開發商應把握住房改善的新需求，以及住宅消費的新趨勢，提供多層次、個性化、高品質的居住、辦公、休閑、養生的新產品，由提供住用空間向提供生活和工作方式轉變，由賣房子向賣服務轉變，由建房子向建環境轉變。如把握綠色、低碳、節能、環保、生態環境發展下的新標準，大力推進新型建造方式，參與城市的修復更新和海綿城市、智慧城市的建設。”

　　關于新型地產，秦虹也提出了相應的建議。她認為，新型地產的一大特征是在地產開發基礎上附加了大量服務內容，通過提供更多的服務獲得更廣闊的盈利空間。服務費往往是新型地產的主要盈利方向之一。今后的新型地產創新，應針對不同群體需求進行差異化產品開發，以增值服務拓展盈利空間。但新型地產的發展需要解決現有的以銀行貸款為主的資金供應與持有經營需求長短錯配的問題。新型地產的持有經營需要長期資金的支持，對以間接融資為主的傳統融資方式提出了挑戰。為此，發展直接融資，特別是資產證券化等創新融資方式成為新型地產發展的內在需求。