5月1日，位于東五環外的萬科某售樓處略顯冷清，看房客不足銷售人員的1/6。新京報記者 金彧 攝

　　5月1日，位于東五環外的萬科某售樓處。新京報記者 金彧 攝

　　五月一日午后，氣溫已經26℃，位于東五環外的萬科某售樓處卻略顯冷清，看房客不足銷售人員的1/6。

　　待記者報出一位男銷售員名字后，一位女士走過來說那位男銷售員今天調休，由她來接待。當記者問及五一期間看房情況如何時，該銷售員表示，受系列新政影響，很冷清。

　　這或源于短短兩月內，北京持續推出了超過7項重磅措施“刷屏”樓市調控。

　　5月1日起，北京部分銀行再次上調了房貸利率。

　　這并非孤立現象，近期多個熱點城市為了抑制不斷躥升的房價和投機空間，已出臺多項調控政策。4月28日，無錫市政府辦公室出臺新政策，決定即日起加強市區商品住房價格管理，商品房價格備案后1年內不得調高。據最新報道，上海多家銀行將首套房貸利率進行上調。

　　兩個月以來，投機炒作的空間是否真正得到了抑制？房價是否真正趨穩？新京報記者日前走訪了多地樓盤、中介、買房者和專家，試圖還原現階段真正的房地產市場。

　　記者發現，北京二手房4月平均成交價下滑6.8%，網簽量同比下滑36%，買房者“底氣”硬了，不再擔心賣房者坐地起價了，相反，他們感覺價格正在松動，并不急于出手；很多賣房者心理預期變了，有的已降價10%急于出手；中介在“金三銀四”以往最忙時間進入了“不太忙”的狀態，有的中介門店傭金下滑了三成。

　　價格松動

　　京二手房4月成交均價降6.8%

　　上述萬科售樓處人員表示，3·17新政之后，很多不符合購房資格或者首付款驟增的買房者也就懶得過來詢問了，同時，5月1日起首套房房貸利率回到基準，二套房房貸利率上浮20%，也嚴重挫傷購房者的積極性。

　　包括3·17新政，北京3月份樓市已連出超過7大招升級調控，4月底，北京部分銀行再次上調了房貸利率。這讓市場悄然轉變。

　　中國房地產協會的數據顯示，調控升級，房貸收緊后，北京各城區房價均出現不同程度的回調。以西城區為例，宏英園、豐融園的二手房報價環比下跌4.95%、5.65%。麗華苑小區、華裕園分別下跌0.42%、0.95%。其中，宏英園房價維持在每平米17.1萬元，豐融園房價維持在每平米16.9萬元。

　　鄰近玉淵潭公園的車公莊西路某家屬院兩居室，3·17新政實施前鏈家網報價為726萬，每平米12萬，目前該房屋已經降至647萬，每平米10.7萬元，下降79萬。負責該房屋的中介稱，“房東換房，誠意出售，價格還可以再談一談。”

　　一位西城區房屋中介表示，自從3·17新政、學區房政策調整后，這一區域樓盤報價出現了普遍下調。該中介稱，“部分是炒房業主想要出手回籠資金，房價調控政策讓賣房者的心理預期降低。”

　　據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2017年4月，北京全市二手住宅的掛牌均價為63741元/平米，環比3月下跌6%。同時二手住宅的成交均價為59564元/平米，與3月相比，4月成交均價整體下降了6.8%。

　　二手房之外，新建商品房也出現價格松動。亦莊開發區又稱北京經濟技術開發區，介于南五環與南六環之間。鏈家網中介程鵬告訴新京報記者，3·17新政后，亦莊開發區房價下降了3%到5%，目前70年產權商品房均價在6萬-7萬元左右。

　　供求易位

　　“以往賣家拖，現在天天催買房人”

　　不僅價格出現了松動，市場整體供求關系發生了轉變。

　　據我愛我家市場研究院統計，“3·17”新政出臺之后，北京二手住宅市場的網簽量、市場的實際交易量大幅下降。此外，新增房源量增加，新增客戶量減少，市場的整體供求關系發生了轉變。

　　上述機構資料顯示，4月份，北京全市二手住宅共完成網簽16902套，環比3月的25952套減少35%，同比2016年4月的26374套減少36%。

　　在西城買房群中，一位購房者稱，“3月份找業主看房，談房子的事情，對方并不熱心，并且總是拖，談合同的時候很強硬，擺著愛買不買的態度，現在對方每天一個電話來問進展，態度差別很大。”

　　上述中介稱，從一些小區的成交價來看，部分新房源的掛牌價已經比之前的成交價低，買房者的“底氣”硬了，不用擔心3月份一天一個價的情況出現。不過，降價并沒有讓成交量回升，因為貸款收緊，也讓一些客戶資格受限，無法購買。

　　在中原地產首席分析師張大偉看來，這一輪調控與此前最大的不同，在于3月26日出臺的“商住限購、禁止貸款”的政策，對市場影響較大。

　　“商辦限購一個月，市場成交下跌99%，北京過6萬億資金被徹底冰封，”中原地產研究中心的統計數據顯示，商辦限購一個月，市場成交量接近零，全面冰凍。

　　張大偉表示，在過去幾個月北京商辦類物業每月簽約都在3000套以上，預計在2季度有可能快速跌到500套以內。

　　新京報記者前往大興義和莊站的泰禾中央廣場項目。中原地產數據顯示，該項目在3月份大興商辦項目成交排名中，以847套排名第一，超第二名“萬科天地”400余套。

　　由于商住政策改變，不少投資者決定退房。購房者李洋告訴新京報記者，“他們已經組織了數次談判”。

　　中介“不太忙”

　　網點傭金降三成，尋找非限購地新機會

　　五月一日，我愛我家中介王浩（化名）值班。整整一個上午過去了，沒有一個購房者踏進店里。朝陽區方莊地區的鏈家中介高鵬（化名）最近也不太忙，在剛過去的五一假期，他接待了兩撥看房人，但均未成交。

　　“不太忙”已成為北京房產中介人常態。

　　3月17日，北京出臺“認房認貸”的新政后，房產中介的客戶銳減。“沒有新來的客戶，都是一些老客戶，”高鵬說，雖值五一假期，但是來店看房的客戶并不多。

　　“3·17之前，一天一個價格，現在基本沒有交易量。以前一個店傭金業績可以達到200多萬，現在達到三五十萬就不錯了。”高鵬說，3·17新政后，北京又出臺了一系列密集的調控政策。“處于觀望狀態的購房者比較多。”

　　王浩所在的網點業績也不佳。“成交量下降了50%以上，以前店里一個月賣30套很正常，四月份才成交了10套，”王浩說，除了購房者出于觀望姿態，也有炒房者考慮到新政導致的總收益下降，轉而投資其他行業。

　　此外，一些中介朋友圈顯示，“東戴河、燕郊的地產項目，投資潛力巨大”。這或意味著，中介也在放眼非限購區域尋找機會。

　　不僅是中介，記者走訪時看到，某開發商的售樓處，銷售員明顯比顧客多。

　　投機者

　　有的被套牢300萬元

　　張琳（化名）已經一個多月沒再去看新的房源了。

　　3月后，北京密集出臺一系列房產調控政策。“我之前在西紅門、馬家堡、十里河看房，3月底時有兩套二手房的房東主動降價10萬，另外幾套二手房也都有議價空間，”張琳說，從其看過的二手房來看，房價基本止漲。

　　在張琳看來，3月底開始，房子降價的信號已十分明顯。“我自己的判斷是，北京今年房價會跌，所以不著急入手。”

　　張琳的一位朋友同樣處于“觀望”狀態。此前，其朋友剛在亦莊看中一套新房，已交定金。“后來她爸媽勸她再觀望一下，退掉了新房，看看再說。”

　　同時，有的買房者已被套牢。

　　“一個月12道‘金牌’，我連中兩道，學區房和商住房將我套牢”。昨日，心情有些苦悶的李莉（化名）對新京報記者說。

　　談起曾令她驕傲和充滿希望的“學區房”，她有些激動。她告訴記者，今年初她從一位有些關系的人士處以每平米11萬元的價格買了西城區某胡同的“過道房”。該處過道房大約9平米，加上中介費總耗資102萬元。

　　“之所以購買學區房，是因為自己有一個2歲的兒子，該過道房擁有西城一個較優秀的小學學位”。

　　她說，雖然購買時也曾猶豫過，過道房能否落戶和擁有學位？但是，房東作為資深業內人士的告訴她“沒問題”，于是，她果斷交錢購買。

　　然而，眼看孩子的學籍即將到手，卻迎來了北京3·17新政后的第一擊，過道房將不再登記落戶和就近入學。

　　3月23日，北京市規劃國土委通知各區不動產登記中心停止辦理不具有實際居住意義的異常形態房屋（包括房屋面積過小，廊道、通道、車庫申請單獨轉移登記等情形）的不動產登記手續。

　　學區房眼看泡湯，李莉年初購買的大興區的商住房價格卻在蹭蹭蹭往上跳漲，這讓她煩悶的心情得到些許安慰。

　　她說，“畢竟3·17新政之后，符合購買住房資格的人群變少，不限戶口不影響二套房貸款的商住房成為香餑餑，部分被政策打壓的資金轉向商住房，于是，3·17新政后的商住房價格不斷高漲”。

　　然而，3月26日晚間，北京市住房和城鄉建設委員會等5部門聯合發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，對北京市的商業、辦公類項目（以下簡稱商辦類項目）進行監管，其中對個人購買商辦類項目的限制措施，在全國范圍內開啟了對商住房限購的先河。

　　“這無異于再次撞到政策紅線，目前商住房價格大跌”，李莉說，2016年底賣掉昌平區的一套房子換得現金300多萬元，今年初購買一處過道學區房，購買一處商住房，然后，隨著3·17系列新政的推出，全都被深度套牢，甚至可以說要“打水漂”。

　　“假離婚”者

　　手握近千萬被銷售員“勸退”

　　王磊（化名）在一家股份制銀行擔任中層管理人員，2012年初業績突出的他被總行從山東分行調至北京總行。

　　由于戶口在山東，無北京戶籍，需連續在北京繳納公積金和社保滿5年方有購房資格。2017年3月王磊已經連續繳納60個月的個人所得稅以及五險一金，同時，賣掉了山東的住房，準備在北京購買一處大房子。

　　“我在北京只能購買一套房，所以，我愿意傾我所有買一處大房子”。他說，去年底今年初他和妻子有空就在北京看房，主要目標是高品質的新樓盤。

　　今年3月，他看中了南二環邊上的一處269平米的豪宅，并繳納100萬元排號，該樓盤4月初開盤。

　　然而，3·17新政之后，認房又認貸讓他發現自己突然買不起一套房了，因為他的妻子在天津武清購買住房時曾有貸款，雖然現在已經還清，但依然算二套住房。為了獲得一套房購買資格，他和妻子商量離婚，用王磊的名義購買，然而，很快3月24日新政再次出臺，離婚一年內買房依然算二套。

　　如此一來，首付比例便由30%提高至80%，相應的首付款也從900萬元飆漲至2400萬元左右，“突然增加的1500萬元我真是難以湊出來”。

　　4月初，該樓盤開盤在即，售樓處銷售人員不斷對其“勸退”，理由是“你沒有足夠的錢購買，后面排隊的有錢人多的是”。

　　王磊告訴記者，他不得不放棄高品質別墅項目，轉而尋找符合資格的房子，如果仍然沒有合適的房源，寧愿繼續等待。

　　賣房者

　　遇新政，“再住兩年60平的房子”

　　與不少慶幸“逃離”的賣房者不同，家住豐臺的張先生倒沒遺憾未在“高點”逃離。

　　“我不算是剛需，非要現在換不可。”他告訴記者，“而且，富豐橋站的地鐵明年就要修到家門口下面了。”他覺得，地鐵一通，哪怕現在行情不好，“房子說什么都得漲。”

　　他告訴記者，自己看了位置再往南一些的一套房子，大概80平，“基本上是等價的”，后來又看了個更偏南的回遷盤。

　　新政前，張先生的算盤是：“我如果把現在這套房賣了的話，做個按揭，換這個回遷盤100平米左右的房子，大概手里還能剩個100萬，而且按揭壓力不大。”

　　新政前，他已經找了中介，不過新政一來，首付增加，只好在自己60平的房子里再住“兩年”，不過“好在現在房子也有升值潛力。”

　　房企

　　堅守一二線or轉戰三四線，是個問題

　　在調控背景下，多數房企今年目標制定得保守與穩健。據克而瑞的統計數據，整體來看，2017年房企對外銷售目標較2016年合同銷售額增長均值僅為20%。

　　與此同時，堅守一二線還是轉戰三四線成了問題。

　　北京本次調整可謂是史上最嚴——然而反觀開發商在北京的拿地情況來看，競爭情況依舊激烈，從競爭安置房面積到全部自持不準銷售，各房企沒有放棄在京拓展的態勢。

　　對此，當代置業執行董事兼總裁張鵬在接受記者采訪時表示，這既是因為北京是首都，也因為北京作為一線城市本身市場抗風險能力較強。

　　“企業要發展一定需要土地，雖然有很多開發限制因素，土地價格也基本侵蝕了開發利潤，但在供給有限、需求仍比較旺盛的情況下，作為企業只能是先保證生存，而且進入北京市場的品牌、規模效益都是企業需要的。”張鵬說。

　　不過，他亦強調，未來北京市場有可能還會面臨更加嚴苛的政策環境，企業如何確保銷售及去化，如何尋找購買客戶，如何繼續在北京深耕拓展，都是不久之后即將面臨的現實問題。

　　這一說法成為了開發商的共識。在采訪中，新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷亦指出，從2013年開始，房地產企業形成了回歸一、二線城市的共識，但也就是從2013年開始，一、二線城市住宅用地供應逐年下降。“2016年上海房企中，只有不到10家企業拿到了2-4宗住宅用地，20余家房企只拿到1宗，有很多房企拿不到地。退出一二線城市是很多房企不得已的選擇”。歐陽捷說。

　　在歐陽捷看來，全國性房企要保持業績增長，只好向三、四線城市發展。在這些本地房企為主的三、四線城市，產品理念及品質檔次相對落后，大型房企通過產品與服務的提升，打破市場原有格局，進而提高房價上漲預期，并觸發一些地區的搶地大戰。

　　不過，歐陽捷強調，房企在這些城市布局，恰如“割韭菜”，割完一次后，等待長出來需要有個周期。房企在這些城市不太容易深耕，也易導致企業資源浪費。“個別城市受都市圈外溢、都市圈概念影響此前出現全民購房熱潮，這類城市需警惕，房企現在進入有可能會踏空。”歐陽捷表示。

　　調控政策除了對房企城市布局上有所影響外，對項目的具體執行層面，也帶來不同程度的影響。業內人士指出，高端項目迫于限價、限購壓力，可能會推出一定程度的價格優惠進行跑量。

　　■ 延展

　　專家

　　房價快速上漲階段結束

　　針對北京等地的樓市調控和調控升級，鏈家地產董事長左暉對新京報記者表示，最嚴調控后房地產進入下半場，房價快速上漲的階段會結束。

　　左暉稱，“3·17新政”以及此后的系列調控與以往的調控有所不同，堪稱史上最嚴，嚴格回歸“房子是用來住的，不是用來炒的”。本輪調控的背景是，國家希望能夠降低房地產波動對經濟和金融機構的影響，因為房地產對中國經濟的影響太大。

　　“這輪調控短期內將造成房地產價格的下降，對未來長期的發展也會有影響”。左暉說。

　　本輪調控中有專門針對房地產中介出臺的措施，對此，左暉表示，對地產中介采取措施也屬于正常之舉，因為這是一系列的調控組合措施。

　　從調控的效果來說，上海易居房地產研究院總監嚴躍進稱，最新的統計數據顯示，目前北京上漲幅度沒有別的二線城市漲幅大，全國其他城市，也正在回歸理性。因此，從這個意義上講，這套組合拳也對全國其他地方有借鑒意義。

　　在他看來，當前商辦房的調控效果顯著，可謂“一劍封喉”。

　　“未來的調控還有繼續收緊的可能，無論是對中介還是商業銀行貸款等，未來還有收緊的可能性，包括首付比例和利率的提高”，嚴躍進說，這對于二套購房改善型需求會有影響，是利空。

　　如果現有的政策調控效果未來還不明顯，那么，財政部門、稅務部門、甚至工商管理部門也會出臺類似管理房價的政策。

　　未來全國房價走勢如何？在張大偉看來，一線城市政策力度較大，房價將平穩下來，而二線城市漲幅或明顯放緩，三線城市目前看仍是上漲主力。

　　嚴躍進表示，調控房價的目的不單純是為了降低房價，房價一直維持小跌的可能性并不太大，實際上，未來房價甚至還有繼續上漲的可能，不過，漲幅會受到控制。

　　二三線城市

　　房價上漲，買房者匆忙“上車”

　　隨著二三線城市持續“去庫存”，這些城市可售面積進一步減少。來自中國指數研究院的報告稱，在一季度，包括寧波、杭州、廈門和重慶在內的重點城市可售面積環比降幅均超過了5%，其中，寧波的可售面積環比下降幅度達到了12.07%。

　　這也帶來了這些城市房價上漲。中指院的數據稱，3月，寧波的住宅均價為18112元/平米，環比漲幅達到了14.17%，同比漲幅也有37.77%，對此，杭州、寧波等城市也不得不出臺相應的調控措施。

　　去年杭州的李女士趕在漲價潮上匆忙“上車”。去年，G20會議的召開，在令杭州成為全世界矚目焦點的同時，也帶來了杭州一波漲價潮，部分樓盤甚至出現了價格翻番的情況。畢業沒幾年李女士原本想等幾年，但看著這漲幅家人已經坐不住了——就在城北替李女士購置了一套2層的loft。

　　“今年，每平米已經上漲了7千-1萬。”李女士介紹，但她并不覺得開心，匆忙“上車”帶來的噪音問題令她不勝其擾。

　　“旁邊是一個隧道，前面還有一條高鐵。”她吐槽，跟中介說的交通方便相比，帶來的日常噪音更令她時常感覺不舒服。　“可是當初是一天一個價，再挑挑揀揀就更貴了。”她現在籌劃，既然買不起就先忍一段時間，或者看看能不能先租出去，自己再找另外的地方租著住。

　　■ 樓市新政大事記

　　●3月17日

　　北京版“認房又認貸”政策空降，同時暫停發放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含住房公積金貸款）；將普通二套房最低首付比例從50%提至60%等。

　　●3月18日

　　北京市教委表示，“過道學區房”不能作為入學資格條件。

　　●3月21日

　　北京16家銀行首套房貸優惠幅度收至9.5折。

　　●3月22日

　　11家房地產中介被責令關停。

　　●3月22日

　　非京籍購房資格改成連續納稅60個月。

　　●3月23日

　　異形房不予登記、不予落戶、不予就近入學。

　　●3月24日

　　北京離婚一年內房貸按二套房執行。

　　●3月25日

　　中小學與房地產商合作辦學被限制。

　　●3月26日晚間

　　北京市發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，對北京市的商業、辦公類項目（以下簡稱商辦類項目）進行監管，其中對個人購買商辦類項目的限制措施，在全國范圍內開啟了對商住房限購的先河。

　　●3月28日

　　嚴禁中介一年內買賣同一套房屋；北京市發改委要求，開發商和中介不得炒作學區房、高價房，嚴禁房地產經紀從業人員一年內買入賣出同一套房屋。

　　●4月19日

　　六類產業項目嚴禁改成住宅類產品銷售。

　　●4月28日

　　首套房貸利率回到基準，二套房貸上浮20%。

　　新京報記者獨家獲悉，首套房重回基準利率。北京部分銀行收緊房貸利率，二手房首套房執行基準利率，二套房則在基準利率基礎上上浮20%。

　　●4月28日

　　司法拍賣房產，也納入限購范圍，競拍人無購房資格將無法辦理產權登記。(記者 金彧 侯潤芳 張曉蘭 宓迪 王全浩)