樓市追蹤

　　去年的調控無非是在滿足不了地產業的局面下而“勒緊韁繩”；要真正約束地產業，首先需要控制住熱點城市和龍頭房企。

　　在年前的收購樂視股份記者會上，孫宏斌就未來地產趨勢談了一個觀點：中國房地產十萬億的市場，未來三到五年內，十強會占到四成，百強會占到八成。也就是說，會誕生萬億企業，大魚吃小魚的兼并現象會加速進行。

　　這樣的觀點得到很多人響應。從孫宏斌的融創今年提出2100億、內部3000億的目標，到恒大直接對賭4500億，直至碧桂園也已經喊出未來幾年要達到萬億目標。2016年火爆的市場給各家地產巨頭以強烈刺激，大家不約而同掀起了一股大躍進狂潮。相比之下，只有萬達王健林在降低房地產比例，算是一個異類。企業規模化生存的趨勢無法避免，但龍頭企業們真的能夠一帆風順橫掃整個地產市場嗎？

　　盤點全國商品房市場總盤子：2014年全國商品房銷售額7.63萬億元，2015年增長到8.73萬億元，2016年再次大幅增長34.8%。就整個市場而言，在經濟大環境不景氣的情況下，連續兩年大幅度增長，顯然與房地產去庫存政策和買漲不買跌的慣性不無關系。但在去年四季度政策轉向的情況下，2017年總銷售額下滑是大概率事件。

　　去年火爆的一二線熱點城市，在嚴厲調控和房價暴漲之下，無論是銷量還是價格已然透支。熱點城市作為地王的主要消化之地，調控要求房價不漲，而地王要盈利房價則必須大漲，這才是今年最大的難題。至于三四線城市，本身庫存巨大，去年雖有改善，但也有透支，總體局面依然艱難。大型房企即便有所作為，也局面難改。

　　再舉去年增長最快的龍頭房企碧桂園。其在2012年銷售只有476億，而在2013年、2014年及2015年銷售額分別為1060億、1288億、1401億，2016年碧桂園抓住機遇直接增長一倍多，一步跨到了3088億，成為萬科、恒大之后，第三家突破三千億的房企。比較數字看出，碧桂園抓住了兩次翻番的機會，2013年和2016年均為房地產史上的爆發之年。

　　更激進的還有來自福建的民企，他們利用多種融資手段，全國搶奪地王，抓住近三年大市場增長機會，實現快速崛起。在地產良好大環境下，激進房企近幾年的對賭成功讓大家熱情高漲，所有才有了2016年全國誕生的300多個地王。

　　2017年的市場對全體開發商都將是一個挑戰。小企業要面臨洗牌，而龍頭房企們的宏大目標也是考驗嚴峻。從今年的客戶細分來說，在限購限貸及央行加息等多重因素影響下，一方面熱點城市的調控政策抑制了很多客戶的需求，有購買資格的客戶大大減少。另一方面經過去年上漲，能出銷售額的城市房價已非常高，買房門檻大大提高，剛需客無力購買，而剩下的改善和投資需求者，大多處于觀望狀態，所以成交量或將萎縮，整個樓市也將回歸平穩狀態。

　　王石有本書叫《讓靈魂跟上腳步》，堪比今年地產市場氛圍。自去年四季度開始的嚴厲調控，無非是在宏觀經濟和黎民百姓都已滿足不了地產業狂飆突進的局面下，所進行的“勒緊韁繩”舉動。要真正約束住這個產業，首先控制住的該是熱點城市和龍頭房企。因此，企業需要看清大勢，把步子走穩，讓實力跟上腳步，才能讓這個行業成熟起來。

　　□張百忍（地產學者）