商業(yè)地產(chǎn)上演“南城大戲”

　　去年北京12個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，其中8個(gè)位于豐臺(tái)、大興

　　去年底，豐臺(tái)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和槐房萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)同時(shí)開(kāi)業(yè),其中，槐房萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（圖）建筑面積達(dá)23萬(wàn)平方米。新京報(bào)記者 侯少卿 攝

　　這個(gè)春節(jié)，除了逛廟會(huì)，你還逛過(guò)哪些大型商業(yè)體？是否逛了南城新開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心呢？

　　經(jīng)歷了多年的商品房開(kāi)發(fā)，居住人口的加速聚集，昔日的商業(yè)洼地——南城，正在發(fā)生變化。尤其是2016年，南城商業(yè)呈現(xiàn)出爆發(fā)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，一年之內(nèi)，多家大型品牌商業(yè)地產(chǎn)落地豐臺(tái)、大興。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，南城商業(yè)無(wú)論從布局還是業(yè)態(tài)的豐富性，都已成氣候。

　　大型購(gòu)物中心扎堆開(kāi)業(yè)

　　繼位于大興西紅門(mén)區(qū)域的薈聚在京南乃至北京商業(yè)市場(chǎng)迅速“走紅”后，南城商業(yè)市場(chǎng)在2016年全面爆發(fā)。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，去年北京共有12個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，其中，8個(gè)項(xiàng)目選址大興、豐臺(tái)。而根據(jù)全球知名代理行第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，2016年第四季度商業(yè)市場(chǎng)迎來(lái)供應(yīng)高峰，共有5個(gè)購(gòu)物中心落成開(kāi)業(yè)，帶來(lái)47.6萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。值得一提的是，新入市的項(xiàng)目均位于京南，這些形態(tài)各異的商業(yè)地產(chǎn)入駐為饑渴多年的南城消費(fèi)者提供了更多優(yōu)質(zhì)資源。

　　萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在北京商業(yè)市場(chǎng)深耕多年，僅在朝陽(yáng)CBD、石景山和通州布局三座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，而在豐臺(tái)一舉落子兩個(gè)廣場(chǎng)，去年底豐臺(tái)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和槐房萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)同時(shí)開(kāi)業(yè)。

　　在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，商業(yè)巨頭萬(wàn)達(dá)的做法無(wú)疑有著風(fēng)向標(biāo)的作用。目前在北京，東城、北城以及市中心的黃金地段越來(lái)越少，僅有南城留有選址空間，在市場(chǎng)需求和商業(yè)地產(chǎn)空白點(diǎn)的集中作用下，南城越發(fā)受到商業(yè)地產(chǎn)的青睞。事實(shí)上，幾乎在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)的同期，還有恒泰廣場(chǎng)和綠地繽紛城二期布局南城。以豐臺(tái)、大興為首的南城正在從昔日商業(yè)較薄弱的區(qū)域快速發(fā)展。

　　據(jù)悉，南城新入市的商業(yè)項(xiàng)目各具特色，但仍以大體量綜合購(gòu)物中心為主。其中，除京港城大廈和綠地繽紛城二期是體量較小的社區(qū)型購(gòu)物中心外，包括住總?cè)f科廣場(chǎng)、龍湖時(shí)代天街、銀座和諧廣場(chǎng)、恒泰購(gòu)物廣場(chǎng)、豐臺(tái)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、槐房萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等商場(chǎng)在內(nèi)，均為大于6萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，其中豐臺(tái)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和槐房萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的建筑面積更是在全市新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目中首屈一指，達(dá)到24萬(wàn)平方米和23萬(wàn)平方米。

　　昔日商業(yè)洼地“翻身”

　　根據(jù)官方公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，豐臺(tái)區(qū)在2016年前11個(gè)月的社會(huì)消費(fèi)品零售額為964.77億元，大興區(qū)同期實(shí)現(xiàn)346.5億元，這一組數(shù)據(jù)與先一步發(fā)展起來(lái)的區(qū)域相比，仍有著巨大差距。以朝陽(yáng)區(qū)和順義區(qū)為例，兩者同期的社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá)到2382.56億元和399.02億元。值得一提的是，盡管數(shù)據(jù)規(guī)模尚存差距，但豐臺(tái)區(qū)和大興區(qū)的增長(zhǎng)率水平接近8%，已遠(yuǎn)超過(guò)朝陽(yáng)、順義等多個(gè)城區(qū)，極具發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　第一太平戴維斯華北區(qū)研究及顧問(wèn)咨詢(xún)部負(fù)責(zé)人熊志坤指出，隨著“城南計(jì)劃”的實(shí)施，城市基礎(chǔ)配套建設(shè)的兌現(xiàn)，商品房持續(xù)的開(kāi)發(fā)和大量的人口遷入，形成了巨大的消費(fèi)市場(chǎng)，而商業(yè)需求的空白亟待填補(bǔ)，不少企業(yè)都在近兩年加緊布局。

　　援引來(lái)自于RET睿意德《消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)下的新北京商業(yè)地產(chǎn)》報(bào)告，西南板塊向來(lái)是北京商業(yè)最薄弱的區(qū)域，但隨著豐臺(tái)和大興項(xiàng)目的集中問(wèn)世，商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)總體供應(yīng)超過(guò)60萬(wàn)平方米，南部區(qū)域商業(yè)得到了有效的補(bǔ)充。至此，北京已形成相對(duì)平衡的區(qū)域多中心商圈結(jié)構(gòu)，商業(yè)發(fā)展進(jìn)入成熟期。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，與過(guò)去豐臺(tái)等南城地區(qū)的購(gòu)買(mǎi)力流向其他區(qū)域相比，隨著薈聚、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、龍湖時(shí)代天街等大型、高端的綜合型商業(yè)相繼落地，當(dāng)?shù)厝巳旱馁?gòu)買(mǎi)力就可以在本地實(shí)現(xiàn)，目前一些較好的商業(yè)設(shè)施，不僅吸納了區(qū)域內(nèi)的客群，還吸引了來(lái)自北京其他區(qū)域的購(gòu)買(mǎi)力。

　　聚合效應(yīng)與競(jìng)爭(zhēng)共存

　　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平認(rèn)為，南城商業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，但不意味著后續(xù)仍乏力。在未來(lái)，南城的商業(yè)還有很多，互通有無(wú)將會(huì)產(chǎn)生巨大的聚合效應(yīng)。他同時(shí)指出，過(guò)去，北京軌道交通和商業(yè)的銜接做得不夠好，但從目前來(lái)看，已經(jīng)引起企業(yè)的重視，并且有所改善。

　　與過(guò)去的商業(yè)比較，去年新入市的商場(chǎng)都有著非常顯著的特點(diǎn)。高力國(guó)際北京商鋪市場(chǎng)華北區(qū)研究部總監(jiān)李牧告訴記者，交通可達(dá)的便利性愈加凸顯，在南城新入市的商場(chǎng)中，均為地鐵上蓋或者鄰近地鐵；而在所有的新開(kāi)業(yè)商場(chǎng)中，餐飲、兒童和休閑業(yè)態(tài)都已經(jīng)成為商場(chǎng)的主力。對(duì)于見(jiàn)識(shí)更廣、需求更多、要求更高的北京消費(fèi)者來(lái)講，百貨業(yè)已無(wú)法滿(mǎn)足他們的日常購(gòu)物需求。新奇、好玩、體驗(yàn)項(xiàng)目更多的購(gòu)物中心才更加受寵。但她進(jìn)一步指出：“新興區(qū)域最大的問(wèn)題就是同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，加之零售氛圍不太成熟，將會(huì)面臨較大壓力。”

　　的確，已有業(yè)內(nèi)人士指出，業(yè)態(tài)趨同將引發(fā)新的問(wèn)題。在運(yùn)營(yíng)成本上升的同時(shí)，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)投放節(jié)奏如果過(guò)快，密度過(guò)大，消費(fèi)者將遭到分流，會(huì)造成商業(yè)項(xiàng)目“吃不飽”的現(xiàn)象。對(duì)于這一點(diǎn)，在南城某大型商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)部門(mén)的負(fù)責(zé)人看來(lái)，無(wú)需太過(guò)擔(dān)憂(yōu)，以北京城市的量級(jí)來(lái)看，對(duì)商業(yè)的容納程度還是足夠大的，單體商業(yè)的輻射保持在3-5公里，將會(huì)徹底掃除南城商業(yè)的盲區(qū)。

　　天宮院、亦莊將是供應(yīng)重點(diǎn)

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任朱凌波此前接受記者采訪時(shí)表示，南城的商業(yè)發(fā)展正進(jìn)入一個(gè)發(fā)展加速期，其發(fā)展特點(diǎn)是由原來(lái)的單一城市中心型物業(yè)，開(kāi)始向多中心、副中心、區(qū)域中心、社區(qū)等網(wǎng)絡(luò)狀、多元化的商業(yè)發(fā)展。

　　機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年，北京商業(yè)市場(chǎng)將繼續(xù)迎來(lái)供應(yīng)高峰，14個(gè)項(xiàng)目近110萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)將逐步落成入市。新增供應(yīng)將主要集中在非核心商圈和近郊，南城仍舊是供應(yīng)的重點(diǎn)區(qū)域。據(jù)記者了解，在新興區(qū)域天宮院，方圓5公里之內(nèi)，還將有保利凱德、萬(wàn)科和明發(fā)等商業(yè)項(xiàng)目在未來(lái)一兩年內(nèi)陸續(xù)入市。業(yè)內(nèi)人士指出，全新的商業(yè)項(xiàng)目與周邊全新的居住人群在一個(gè)區(qū)域內(nèi)的共同成長(zhǎng)，對(duì)增加消費(fèi)習(xí)慣的黏性和推動(dòng)商圈發(fā)展都將大有裨益。此外，位于亦莊板塊多個(gè)高端住宅項(xiàng)目的大型商業(yè)配套，都已在逐步推進(jìn)。

　　除傳統(tǒng)的消費(fèi)業(yè)態(tài)以外，新型業(yè)態(tài)也在購(gòu)物中心的賣(mài)場(chǎng)中找到全新的土壤。熊志坤指出，電商的快速發(fā)展及聯(lián)合辦公的進(jìn)一步成熟亦將產(chǎn)生新的租賃需求。品牌拓展的全渠道化或?qū)⑼苿?dòng)更多線(xiàn)上品牌開(kāi)設(shè)線(xiàn)下實(shí)體店。而部分聯(lián)合辦公品牌亦可能加快在流量充足、具有良好展示空間的購(gòu)物中心內(nèi)開(kāi)店的節(jié)奏。(記者 李捷)