70年免費續期？住宅土地使用權續期有望寫入民法典

　　原標題：住宅土地使用權續期有望寫入民法典

　　《中共中央 國務院關于完善產權保護制度依法保護產權的意見》近日正式發布，文件明確:研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排,推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。

　　這一內容的出臺釋放出怎樣的新信號？昨日，參與民法典編纂的中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新向新京報記者透露，涉及土地使用權續期內容的物權法第一百四十九條將迎來修訂機會，修訂后的內容將寫入正在編纂的民法典。

　　法學界建議“一次取得永久使用”

　　今年4月，浙江溫州部分住宅土地使用權到期但房屋所有權未到期，市民在辦理交易時被告知土地續期需幾十萬手續費，引起一片嘩然。而物權法第一百四十九條僅規定“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，并未明確自動續期如何續，以及是否需要交費。針對溫州續期事件以及物權法的“留白”，法學界專家4月20日在中國人民大學開研討會探討住宅土地使用權如何續期。

　　楊立新介紹，研討會上提出了關于住宅建設用地使用權續期的幾項意見：一、凡是不滿70年的住宅建設用地使用權，到期后必須都續期到70年；二、住宅建設用地使用權70年到期后，經過自動續期，相當于這個權利是一個無期限的物權，即一次取得永久使用，使這個權利變成一個永久性的建設用地使用權，國家不應在續期時繼續收費；三，到期后經過自動續期變成永久性住宅建設用地使用權后，應當確定土地使用權人與國家作為土地所有權人之間的關系，可以考慮收取必要的、不是過高的稅金，但應當經過立法機關立法決定。

　　“中央對我們提出的意見非常重視，經過反復研究，在完善產權保護制度依法保護產權的意見中作出了上述規定，提出研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。”楊立新認為。

　　續期內容修訂后或將寫入民法典

　　楊立新表示，意見的落實還需要經歷立法修訂的過程，否則還是無法改變當前《物權法》的規定，“立法修訂到審議通過，至少要經過3年時間。”

　　修訂后的民法總則將在明年三月提交全國人民代表大會審議，目前已經開始修訂民法分則，物權法作為民法分則的一部分也將迎來修訂機會。“關于土地使用權續期的第一百四十九條內容將會修訂，寫進民法典。”

　　他透露，修訂后的民法分則應該會在2018年提出，其中包括物權法部分，或將在2020年審議通過后實施。

　　■ 背景

　　多地曾現住宅土地“撞限”事件

　　據報道，最早出現土地“撞限”問題的是深圳。2004年，隨著最早一批通過行政劃撥方式取得的經營性用地(20年)陸續到期，深圳集中出現國有土地使用權期滿問題。深圳為此發布規定，提出按有償使用土地的原則延長土地使用年期，其中一種延長方式是在國家規定的最長土地使用年期基礎上，減去已使用年期，在剩余的約定年期范圍內，補交地價數額為相應用途公告基準地價的35%

　　青島也出現過類似事件。只有20年土地使用權的青島阿里山小區，2009年面臨到期，國土部門提出由業主按當時基準地價折合約每平方米600元的標準補交續期費用，但未獲業主認可。該事件目前尚無最新進展。

　　今年4月，溫州陸續有市民在購買二手房時辦完房產證更名后，卻因為土地證過期而無法完成交易。據媒體報道，這些市民被當地國土部門告知，想續期需要繳納數十萬元的出讓金。有人因此被銀行凍結60萬元的購房款。

　　■ 焦點

　　1 為何提出“自動續期”？

　　楊立新解釋說，“住宅建設用地使用權是一個有期限的用益物權，存在到期后的續期問題，其他法律因此規定住宅建設用地使用權70年期限到期后應當申請續期，并交納續期的出讓金。”

　　楊立新介紹，在《物權法》制定過程中，城市居民反映強烈，擔心70年期限到期后，自己的權益會受到損害，甚至被趕出家門，流離失所，因此紛紛提出不同意見。“立法機關為了解決這個問題，在物權法第一百四十九條規定了住宅建設用地使用權到期后自動續期的內容，安定了民心。”

　　曾參與《物權法》起草的全國人大常委會法工委原民法室主任姚紅介紹“自動續期”的立法用意時說，考慮到住宅土地使用權涉及千千萬萬的百姓利益，以一個小區為例，土地使用權一旦到期，整個小區的居民都面臨著辦理續期的問題，那么到時候排隊都排不過來。為了方便百姓，物權法第一百四十九條就規定了“自動續期”，“意圖其實是不用老百姓都排隊去辦續期手續。”

　　2 產權到期后如何續期？

　　當前已有個別地區發生“住宅土地使用權到期”的事件。

　　溫州上世紀90年代初，為了順利推進國有土地使用權出讓工作，市區按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇的方式給予辦理出讓手續，并交納相應的土地出讓金額，這也是引發今年4月溫州發生“土地續期需交數十萬元費用”爭論的歷史原因。

　　楊立新說，他們在續期意見中提到，“凡是期限不夠70年的住宅建設用地使用權，到期后必須都續期到70年，而70年使用權到期后將自動續期，意思就是，這相當于是一種無期限的物權。”也就是說，老百姓一旦取得了70年的土地使用權，那么就相當于永久使用，到期后自動續期，成為永久性的建設用地使用權。

　　3 續期是否需另交費用？

　　曾參與4月20日土地使用權續期研討會的北京市盛廷律師事務所主任畢文強提出，土地制度中確定的土地出讓金，是在使用之前一次性收取的費用，本就有“透支性”的意味，在這種情況下，如果續期以后再續費對于買受人而言有失公平，因此續期不應再收費。

　　楊立新表示，70年到期后，經過自動續期取得永久性的建設用地使用權后，國家不應在續期時繼續收費，“我們建議，應確定土地使用權人與國家作為土地所有權人之間的關系，可以考慮收取必要的、不是過高的稅金，但應當經過立法機關立法決定。”

　　■ 政策

　　《物權法》第一百四十九條 住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。

　　非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

　　《城市房地產管理法》第二十二條 土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。（記者 趙實）