調(diào)控收緊 21城連出26策降溫樓市

　　成交陡降，預(yù)期不明致購房者觀望

　　9日，江蘇銀監(jiān)局發(fā)布通知指出，對于實(shí)施限購措施的城市，居民家庭首次購房和首套房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例不低于30%；二套房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例不低于40%。這是國慶以來的第26個(gè)有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控收緊的政策。

　　國慶小長假本是地產(chǎn)商計(jì)劃中的銷盤最好時(shí)機(jī)，樓市調(diào)控政策卻在這場已硝煙漫布的戰(zhàn)場中拿出“殺手锏”，喧囂戛然而止……自9月30日北京出臺(tái)首個(gè)樓市收緊新政后，截至目前已有21個(gè)城市出臺(tái)多達(dá)26個(gè)收緊新政，以快速為燥熱的樓市降溫。

　　在此背景下，樓市成交應(yīng)聲下滑。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2016年國慶長假期間，北京新建住宅簽約216套，二手房住宅簽約209套，合計(jì)簽約425套。較2011年的1039套、2012年的587套、2013年的863套、2014年594套、2015年的543套均大幅度下調(diào)。此外，武漢房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，武漢國慶期間樓市成交呈現(xiàn)過山車。10月1日1067套，10月2日792套，10月3日612套，10月4日271套，10月6日227套。天津方面，二手房買賣交易量與9月同期相比下滑20%至30%。

　　中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，成交陡降的原因便是樓市收緊政策的快速上線。在預(yù)期仍然不明朗的情況下，政策出臺(tái)使購房者陷入觀望，漲幅有望快速放緩。

　　值得注意的是，成交分化依然明顯。CRIC研究中心報(bào)告顯示，在京、滬成交同比跌4成，廣州成交卻同比增454%。同時(shí)，在南京、廈門等熱點(diǎn)市場降溫顯著的同時(shí)，南昌、南寧等地成交火熱。數(shù)據(jù)顯示，南昌2016年國慶七天共成交住宅面積20.31萬平方米，較2015年、2014年同期分別上漲344%和292%。濟(jì)南更是較2015年、2014年同期大幅上漲322%與980%。

　　CRIC研究院分析師楊科偉表示，資金外溢至熱點(diǎn)城市促使周邊大幅上漲。例如，在蘇州政策不斷收緊之下，揚(yáng)州、溫州今年黃金周成交較去年分別上漲157%和320%，而廣東、佛山、東莞集體政策收緊，也導(dǎo)致部分需求外溢至江門、韶關(guān)等城市，其中韶關(guān)國慶7天共成交8.63萬平方米，較2015年同期上漲157%。

　　楊科偉表示，房產(chǎn)已經(jīng)成為全社會(huì)資產(chǎn)保值增值的金融工具。在產(chǎn)能過剩、實(shí)業(yè)投資萎靡不振大背景下，資產(chǎn)配置荒愈演愈烈，居民及產(chǎn)業(yè)資本保值、增值需求急需尋找一個(gè)出口，恐慌式搶購帶來城市房產(chǎn)價(jià)格爆發(fā)式上漲。寬松的貨幣政策環(huán)境又讓金融體系資金給購房者加高杠桿提供便利。

　　“現(xiàn)階段來看，基于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、貨幣政策沒有顯著改變，地方出臺(tái)的限購、限貸等限制需求端的政策并未觸及本輪樓市量價(jià)暴漲的核心動(dòng)因，地價(jià)漲、房價(jià)漲的預(yù)期普遍存在，房企業(yè)績完成度較高而沒有降價(jià)出貨的動(dòng)力，預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市價(jià)格并不會(huì)顯著下調(diào)。”楊科偉說。

　　不過，楊科偉也表示，如果未來貨幣政策出現(xiàn)階段性收緊，或者嚴(yán)控房地產(chǎn)行業(yè)資金流入，或出臺(tái)有力措施引導(dǎo)社會(huì)資金“脫虛向?qū)?rdquo;，部分熱點(diǎn)二、三線城市樓市可能會(huì)陷入較長調(diào)整期，“量價(jià)齊跌”將是大概率事件。

　　張大偉則表示，調(diào)控新政的快速落地，加上央行的收緊預(yù)期，四季度樓市調(diào)整可能性加大。