盡管夏天已然過去，但最近的中國樓市卻似乎并不打算更換季節。近期，內地樓市開啟“秋老虎”模式，引起海內外關注。專家指出，當前樓市“高燒”不僅因為自住型需求增大，更與經濟轉型時期投資回報率下降、大量資金涌入樓市有關。但長期來看，投機炒作帶來的“高燒”難以持續，樓市重新回歸理性健康發展仍是大概率事件。

    二線城市“升溫”明顯

    當前中國內地樓市的狀態，有點類似于物理學上的“熱傳導”模型，即：升溫——熱量轉移。中國指數研究院最新數據顯示，8月份全國100個城市(新建)住宅平均價格為每平方米12270元，環比上漲2.17%，漲幅較上月擴大0.54個百分點;同比上漲13.75%，漲幅亦擴大1.36個百分點。

    一線城市調控政策發酵，部分熱點二線城市升溫跡象開始明顯，以至于廈門、合肥、南京、蘇州等不少二線城市陸續出臺調控措施。例如，南京規定，擁有1套住房且相應購房貸款已結清的居民家庭，最低首付款比例調整為不低于35%，而未結清的居民家庭最低首付款比例則不低于50%。武漢的最新政策則是，當地擁有2套及以上住房且有2套住房貸款未結清的居民家庭，如果再次申請房貸款購買商品房，繼續暫停發放相應貸款。

    “當前樓市呈現‘熱點擴散’特征，一方面有居民自住消費需求提升的影響;另一方面也與相當多的投資投機資金進入有關。同時，一些中介和房產商違法散布的虛假信息，又助推了市場‘燥熱’情緒燃燒。”上海市社科院世界經濟研究所研究員權衡在接受本報記者采訪時分析。

    中國人民大學重陽金融研究院客座研究員張敬偉指出，一線城市限購帶熱衛星城，衛星城帶熱二線熱點城市，但是二線城市升溫卻不一定傳導至三四線城市。張敬偉認為，從上游城市過來的“熱傳導”到了普通的二線樓市已經遇冷，所以對三四線樓市去庫存而言，靠市場“熱傳導”并不靠譜。

    漲幅過大危害有三

    9月11日，上海市住建委透露，相關部門已對存在誘騙消費者交易、虛擬網簽等違法違規行為的有關中介企業進行了查處，未來將對擾亂樓市平穩健康發展的行為加大整治力度。事實上，住建部稍早前已經公開對這類措施點贊。住建部相關負責人強調，各地對于編造散布謠言的房地產中介從業人員，一經查實，一律依法列入黑名單，清出房地產中介市場;對于編造散布謠言、情節嚴重的房地產中介機構，一經查實，一律依法停業整頓。下一步，有關部門對群眾反映強烈、問題突出的典型案例要掛牌督辦，切實維護市場秩序，保護消費者的合法權益。

    多位學者分析指出，當前樓市“高燒”很重要的一個原因在于中國經濟轉型時期實體經濟投資回報率暫時下降，導致追求高回報的資本進入上漲預期較強的樓市之中。需要看到，炒作之風既不利于樓市自身健康發展，亦有可能對中國經濟轉型升級的步伐形成牽制。對炒作者自身而言，在這種背景下進行投機，便無異于“刀口舔血”。

    “房價上漲過快、漲幅過大的危害有三：一是房價持續、過快上漲將引發資源配置扭曲，加劇經濟中現有的結構性矛盾;二是房價過高會擠壓當地居民其它領域的消費支出，進而影響相關實體經濟產業的正常發展;三是進一步抬升商務成本、人力成本，并在一定程度上抵消‘降成本’的種種努力，從長遠看也不利于當地創業創新潛力的釋放。”權衡表示。

    因城施策回歸理性

    除了調控政策之外，越來越多的市場信息也顯示：“高燒”難以成為中國樓市的常態。美國評級機構標準普爾日前就發布報告指出，由于政策的支持作用遞減、比較基礎較高以及土地價格上漲，未來12個月內中國房地產業增速將放緩。“中國一二線城市房價快速上漲引發市場擔心房地產市場的健康狀況。”標普全球評級信用分析師孔磊說。

    在中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛看來，在資產荒、實體產業不景氣和樓市區域分化的背景下，產業和金融資本為尋求機會一直在樓市、股市、債市等有限的幾個市場間迅速穿越。倪鵬飛預計，未來樓市總體將出現短期調整，盡管調整可能稍有遲到，但不會缺席。與此前相比，本輪市場周期啟動時間更長，但由于市場過熱的時空集中程度空前，因此未來深度調整的城市也將比較集中。

    針對如何進一步規范樓市秩序、遏制炒作風氣，權衡建議應從“標本兼治”的角度入手。“目前來看，應該繼續堅持打擊干擾市場的行為，及時傳播真實信息，引導購房者形成理性預期。從根本上看，則應該扎實落實好中央關于供給側結構性改革的各項部署，積極培育實體經濟的新動能，提高資本對這些領域投資回報的預期，吸引資金回流實體經濟。此外，房地產調控政策本身也應該進一步因城施策，該收緊的收緊、該放松的放松。”他說。