8月17日，上海靜安（原閘北）中興社區一幅地塊拍賣。經18家開發商現場逾400輪激烈競拍，該地塊從46億元的起拍價暴漲，最終為閩系開發商融信中國控股有限公司（以下簡稱“融信”）以110.1億元拍得，溢價率為139%。按照未剔除保障房配套和商建的名義樓板價計算，單價已逾10萬元/平方米，按可售面積計算的樓板價則高達14.3萬元/平方米，為全國住宅土地市場單價之最。

    除了“地王”高潮不退，中標者融信自身的高負債也引發關注。成立于2003年9月的融信，一直以高負債率著稱。盡管從最初1541%的負債率已逐步降至85.42%，但對比來看，在港股40家地產公司中，該公司的負債率仍居前位。

    如果是一家企業或單單一塊地皮如此，其實也并不可怕。而令人警惕的是，這種激進“爭地王”的大戲已經多次上演。盡管近兩個月以來，從一線到二線熱點城市不斷有限購政策出臺，銀行對于房屋的信貸政策也在同步收緊，但地王仍然接連出現。據統計，僅8月上旬，武漢、合肥、成都、上海等地再次拍出10宗溢價率超過100%的高價地。而前7個月，全國總價超過10億元的地塊（住宅和商業類）多達257宗，其中，溢價率超過100%的“地王”合計128宗。

    由此可見，僅靠“堵”難以澆滅地產商的熱情。而要想真正實現房地產市場平穩發展，必須找準房地產熱數年不退的根本原因，對癥下藥，疏解資金涌向樓市的狂熱。

    首先，過去數十年來，剛性購房需求推動樓市持續升溫。

    但是，這種剛需不僅是“居者有其屋”的現實需求，還有“丈母娘經濟”以及“安土重遷”的文化需求，更有戶籍政策及衍生的教育、醫療等“制度性需求”。除了第一種自住型剛需應盡量滿足外，第二種剛需要在長時間內加以引導，第三種剛需則可通過更廣泛的制度性改革加以調節。

    短期內，在產權制度上做更多設計可在一定程度上緩解上述壓力。例如，部分單位曾經設置“期權房”，即員工先支付少量資金獲得居住權，在某個單位供職一定時期后可獲得完整產權或者有權按照市場價格的一定比例增付購房款，以獲得完整產權。

    而長期來看，在當前樓市冰火兩重天的格局下，如果政府要想平衡樓市發展，還應當強化多領域的政策改革，如減輕現行戶籍制度的約束，減輕城市間資源、發展空間的巨大差異，鼓勵百姓多元化的發展路徑，從而減少老百姓特別是重點城市“無自有產權住房”的恐慌心態。

    其次，投資渠道和優質投資標的稀缺。

    “地王”頻現的根本動力還在于開發商的自身利益。資本的逐利性決定了其總向高回報率處流動。從此前大宗商品、黃金甚至船舶等產品價格的陡起陡落，到現在資本價格的驟增驟減，莫不如是。

    房地產特別是重點城市的房地產作為十多年來中國最穩妥的標的，成為資本追逐的對象不足為奇。盡管驟然嚴苛的一線城市樓市“去火”新政，讓很多觀望和猶豫的準購房者覺得迷茫，三、四線城市高企的庫存也讓開發商絞盡腦汁，但問題真正的痛處還在于，如果資金不投向房地產，還能流向何處？無論如何，在普通投資者或各大企業心目中，如果房地產仍是最穩妥的投資標的，那么房價上漲的預期就難以扭轉，“地王”頻現也不會停止。

    再次，政府土地財政對房地產高度依賴。

    如前文所述，消費者有住房需求，開發商愿意選擇最安全的投資標的，而地方政府對樓市高溫的態度則相對復雜。一方面，擔心房價飛漲，形成巨大泡沫，積累風險；另一方面，財政收入又對房地產市場高度依賴。如果這部分收入驟然降低，難免令其捉襟見肘。

    但是，本輪樓市的調整期，也是地方財政結構的警示期。長期以來，土地財政讓城市的發展被動跟著樓市發展亦步亦趨，其弊大于利。實際上，與其想盡辦法對樓市進行微刺激，不如多思考如何拓展財政收入渠道，調節財政收入結構，逐步提高國有資本上繳比例，真正實現全口徑預算管理，提高財政資金使用效率。唯有如此，地方政府才能逐漸擺脫對土地財政的依賴。

    總之，無論是通過行政指令，還是信貸調控措施影響樓市，在短期內或有效，但長期看，依然需要長效制度。唯有找到房價高企、樓市持續高溫的真正原因，對癥下藥，疏解消費者“搶時入市”的壓力、投資者爭搶“稀缺投資標的”的壓力以及政府對賣地收入高度依賴的財政壓力，方有可能從根本上化解政策被動跟隨樓市冷熱搖擺、經濟結構調整屢屢遇阻的現狀。(馬梅若)