■ 一家之言

    政府越調(diào)控購房政策，房價漲得越高；所以控制債務的關鍵，不是限制購房，而是限制投機炒房

    7月23日，中國財政部長樓繼偉在成都G20會議上表示，應該積極推動房地產(chǎn)稅制改革，解決收入分配問題。并特別用了“義無反顧”這個詞，也就是說，房地產(chǎn)稅制改革是必走之路，再難也得走下去。近兩年，中國政府多次提及將全面開征房產(chǎn)稅。不過這一次“義無反顧”的決心，相比之前的“適時推進”更堅決。而高房價綁架了中國經(jīng)濟，影響了百姓的生活，造成分配不均是主因。

    根據(jù)《Business Insider》的數(shù)據(jù)顯示，自2008年全球金融海嘯爆發(fā)以來，截至2015年第一季度，中國的銀行總資產(chǎn)幾乎增加了20萬億美元，相較于美國同期的2.7萬億美元，中國的銀行總資產(chǎn)規(guī)模已大于美國幾近一倍。

    其實，所謂銀行資產(chǎn)就是銀行借給消費者和商業(yè)機構(gòu)的貸款。因此銀行資產(chǎn)規(guī)模增加過快絕非好現(xiàn)象，它意味著中國經(jīng)濟的債務規(guī)模增加太快，債務杠桿太高，到達一定程度勢必觸發(fā)系統(tǒng)性的債務危機。

    事實上，任何貨幣從金融的角度都被定義為——貨幣即是債務。不管紙鈔也好，電子幣也罷，它們的本質(zhì)都一樣，全是打欠條。因為無論哪一種貨幣，都是建立在信用基礎之上，只要有信用，它們的地位就是平等的。為什么說貨幣是債務呢？

    以美聯(lián)儲為例。美聯(lián)儲發(fā)行貨幣的基礎，是通過政府大量發(fā)行短期和長期債券，在其債務償還時才能被銷毀，由此形成債務貨幣。所以，以發(fā)行貨幣的形式欠更多的債，債務不會奇跡般消失。目前美聯(lián)儲資產(chǎn)負債表的規(guī)模，已接近約4萬億美元。

    由于人類的知識和判斷，多半都是從歸納得來的。而在過去的10年里，中國的樓市、特別是一線城市的房價大幅飆升，盡管政府對樓市調(diào)控多年，但結(jié)果出現(xiàn)了房價越調(diào)越高的現(xiàn)象。所以絕大多數(shù)中國百姓都認為，房子是永遠不會跌的。甚至有專家都認為，房價一跌中國經(jīng)濟就不行了。使得購房在中國成了有利可圖的投資（機）行為，出現(xiàn)了天量空置房。

    此外，由于投機房產(chǎn)有巨大的利益，導致中國陷入流動性陷阱。借貸出去的錢，顯然都紛紛涌入房市，在一線城市投機炒房，輕輕松松就賺100萬。而多數(shù)中小企業(yè)，一年的利潤有100萬都不錯了。

    因此，出現(xiàn)高房價和大量空置房的根本原因，在于經(jīng)驗歸納帶來的誤區(qū)：政府越調(diào)控購房政策，越限制購房條件，房價漲得越高。所以控制債務的關鍵，不是限制購房，而是限制投機炒房。

    而開征房產(chǎn)稅，或許能夠起到抑制資產(chǎn)價格泡沫的作用，也是調(diào)整貧富懸殊見效最快、操作最方便的方案，就好似個人所得稅，關鍵在于起征點：

    首先，向最富有的群體征房產(chǎn)稅。建議以家庭為單位，第一套自住房免征，從第二套自住房開始征稅，然后稅率階梯式上升，即第三套自住房稅率要高于第二套自住房，房子越多稅率越高。

    其次，中國的住房占有率全球最高，已超過90%。一旦開征房產(chǎn)稅，將增加第二套房子的持有成本，擁有三套房子的投機者很有可能拋售，但由于缺少接盤者，他們將以出租的形式，把成本轉(zhuǎn)嫁給租客。

    不過，租房市場是一個有效市場，只有在供不應求的情況下，房租才可能上升。實施房產(chǎn)稅，恰恰增加了空置房擁有者的持有成本，因此對空置房征收重稅（對用于出租的房子則免稅），逼迫空置房要么出售，要么逼入出租市場。由于大量的房子進入租房市場，房租必然會下降。

    總之，從歐美上百年經(jīng)驗看，房產(chǎn)稅對高房價有致命殺傷力，可長期穩(wěn)定房價在合理價位上下。擺脫房地產(chǎn)對實體經(jīng)濟的綁架，確保中國經(jīng)濟長期可持續(xù)地健康發(fā)展；另外，建議政府能將征收來的房產(chǎn)稅，部分用于廉租屋的建設，供低收入家庭租住，使所有普通百姓都租者有其屋，過上更幸福的生活。

    □陳思進（資深金融市場風險管理顧問）