雖然下半年關于樓市調控的風聲不斷加大，但屢經調控的北京樓市似乎沒多少人擔心房價會因此大幅下跌，相反，不少改善型的購房人擔憂的卻是信貸收緊可能導致購房成本進一步加大，因而都在積極尋求機會入市置業。

　　這部分改善型買房人除了最常見的中小戶型換成大中戶型以外，還有一批并不只是追求面積改善，而是為了生活環境的轉換、生活品質的改善。這類不求“大”而求“精”的改善購房需求大多是2000年以后的購房人，急于通過購入新房改善生活品質。有業內人士就表示，新進入市的多個改善型樓盤像首開華潤城、西山甲一號等，雖然總價已經提升到了600萬-1000萬元左右，但仍獲得“日光”，就是因為這類高端改善需求的集中入市。

　　“日光盤”已經不再稀奇，不少新盤項目開始追求“時光”

　　上周末，北京共有4個普通住宅項目盤入市，分別是西山甲一號、長海御墅、雲舒苑和上林溪。其中位于豐臺的住宅項目西山甲一號，均價達53000元/平方米，在開盤當天334個排卡購房人分搶116套房源，結果僅兩小時后就全部售罄，約1分鐘售出一套房源。

　　此外位于房山的長海御墅銷售同樣火爆，160套房源售罄銷售2億元。

　　無獨有偶，7月初開盤的首開國風美唐同樣主打改善需求，價格從34000元/平方米飆升到了48000元/平方米，但240套房源仍在兩個小時內全部售罄，成交額近12億元。

　　還有創下今年單次開盤銷售記錄的首開華潤城，開盤當天8小時就賣了30億元，三百多套房源全部售罄。

　　值得注意的是，首開華潤城并不是快銷型的剛需盤，而是去年豐臺成交的地王項目，僅土地的成交價就達86.25億元，樓面價高達3.8萬元/平方米。此次推出的房源均價在7萬元/平方米，戶型均為110平方米以上的大戶型，每套價格都達到800萬元左右。很難想象，這么高的均價也達到了“日光”甚至“時光”的程度。

　　很顯然，從北京近期入市的項目來看，整體以改善類產品為主，且受到市場熱烈追捧，雖然樓市面臨一定的調整壓力，但改善盤的價格并未出現松動。

　　越來越多買房人不“買大”“買精”

　　傳統意義上，改善型購房最常見的就是把面積換大。如今，不光是面積上的改善，生活環境的轉換、生活品質的改善也同樣是改善型購房的一種。

　　“我們住在角門，是2005年買的房子，也是3居室，雖然面積也夠用，但小區周圍環境比較差，出門就是馬路，所以這才賣了舊房子，想換一套更舒適的。”上周剛剛在西山甲一號訂房的黃先生告訴北青報記者，有許多像他一樣的購房者是懷著改善居住環境的目的換房，面積的增多倒也其次，最重要的還是生活環境的改善。“其實現在買的房子除去

　　公攤面積后的實際可使用面積只比原本住的房子大了十幾平方米，但我們還是換房子了。主要是老小區停車很不方便，管理混亂，租客也比較多，居住環境比較雜亂。而新小區車位足夠，園林優美，物業管理完善，生活安全舒適，這些都是換房原因。”

　　業內人士表示，相比中小戶型，改善型住房的購買人群更突顯自住需求。之所以要改善住房，主要有兩方面的原因，一是，由于家庭成員的增加，急需擴大居住環境，以小換大，尋求改善；另一個則是，對原有的居住環境不滿意，包括對所在區域、樓盤環境及配套設施等，以尋求更舒適的環境。在選擇時，除了戶型南北通透，保證采光、通風等舒適度化以外，尤其注重景觀、地段、商業等配套資源。

　　北京房協秘書長陳志也表示，改善型用房不僅表現在居住面積的擴大，地段的改善、生活區域的改變、小區檔次的提高等都屬于改善用房的一種。當前市場中，許多改善型購房人都是2000年以后買房的，原有住房住了十幾年，迫切需要一次升級換代。就像從農村到市區，從比較偏遠的地段到較中心地段，從配套不太完善的區域到配套設施比較成熟的區域，從老小區到新小區等都可以叫做改善型換房，但不管從哪方面來講，改善型購房總結一句話就是生活品質的改善。而這種品質的改善是當前的主力之一，也撐起了許多高端改善盤的銷售。

　　貿然漲價或將面臨尷尬處境

　　正是因為改善盤好賣了，也刺激了不少改善項目急于漲價，擴大利潤。像同樣是上周開盤的上林溪就出現內部分化現象，其中中小戶型產品快速售罄，而部分132、153平方米大戶型去化則顯得較為緩慢。北青報記者翻查北京市房地產交易管理網發現，上林溪在去年3月開盤的價格尚在42000元/平方為主，僅僅一年，開盤價格的漲幅就高達55%，目前售價超過6萬元/平方米。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，進入7月之后，北京普通住宅新盤價格不斷上漲，7月份普通住宅市場成交均價相比年初已上漲13%，而一些普宅項目入市熱銷的先例也提振了市場信心。

　　但即便如此，地處海淀這個新盤匱乏，但購房需求旺盛的區域，上林溪大戶型的開盤認購情況卻未達預期，體現出了同類老項目面臨的市場競爭局面。

　　事實上，隨著海淀地王首創天閱西山即將上市，受益于“地王好鄰居”的影響，上清板塊的多個在售項目均上調了價格，這就包括華潤萬橡府、五礦萬科如園、合景映月臺等，但是，這些項目的漲價是建立在產品優化和品質提升的基礎之上，而非生硬拔升價格。而戶型、園林都沒有太大變化，主動拔高價格的項目就難免在激烈的同質化競爭中處于尷尬地位。

　　陳志也表示，對于價格上漲之后，剛需盤向改善盤升級，或是改善盤向高端盤升級的項目，房企提高售價、提升利潤率的目標，應建立在產品品質同步提升的基礎之上，一旦總價上漲的跨度過大，就會失去原有的意向購房人。任啟鑫也表示，剛需客戶更多地考量價格維度，而改善型和高端客群則會在地段、品質、配套等綜合維度上均有所考慮，在改善型項目價格攀升至800萬左右的時候，如果項目在某一方面有所缺失，只是盲目漲價就可能會帶來滯銷的尷尬處境。（記者 李桁）