工行提高個人商用房貸款比例 其他銀行暫無跟進 住宅首套房貸款八三折仍是主流

    下半年住宅貸款政策暫時還沒變

    近日，有媒體報道稱工商銀行內部發布了一份《關于加強個人商用房貸款風險管理的通知》，將商住房貸款的首付比例從50%上調至70%。《廣廈時代》調查后發現，工商銀行通知中提到的首付比例上調至70%的為商用房，而商住用房的貸款首付則是由45%調整到了50%。除工商銀行外，目前市場上大部分銀行都沒有跟進此政策，商住房仍執行最低50%首付的標準。另一方面，目前北京地區住宅貸款政策仍比較寬松，八三折是主流折扣，首套住宅平均利率仍處在歷史低位。專業貸款機構偉嘉安捷認為，下半年信貸環境將維持寬松態勢，貸款利率已經基本探底，隨著全年額度的消耗，銀行在自身額度受限的情況下，有可能會有所收緊。

    工行提高商用房貸款比例 其他銀行暫無跟進

    近日，有媒體報道稱，工商銀行內部發布了一份《關于加強個人商用房貸款風險管理的通知》，將商住房貸款的首付比例從50%上調至70%。《廣廈時代》調查了解后發現，該政策對于商用房的調整并不是采用的一刀切方式，而是將個人商用房貸款首付比例由現在的50%調整到70%；商住兩用房的首付由45%調整到50%；貸款所購商用房為住房小區配套底商的最低首付款比例為50%。

    除了調整首付比例外，還對可發放貸款對象進行了說明限制：以單套面積相對較小、價格較為穩定，易于處置變現的商住兩用房及住房小區配套底商為主，嚴格控制賓館、酒店、寫字樓、綜合市場、商貿城等個人商用房項目準入。三、四線城市新發放的個人商用房貸款所購商用房限定為住房小區配套底商。

    《廣廈時代》咨詢工商銀行朝陽區某支行得知，目前工行北京分行確實已經開始據此《通知》執行。不過，除了工行以外，其他銀行在北京地區針對商住房貸款的政策大都沒有調整。農業銀行某支行工作人員透露，目前他們內部沒有接到商住房貸款政策調整的通知。針對商住房，他們一直執行的是首付比例50%以上、貸款利率為1.1倍、貸款年限不超過十年的政策。該工作人員還表示，他所在的支行一般不接單獨客戶的商住房貸款業務，基本只與有合作關系的項目集中受理貸款需求。

    除工行、農行外，民生銀行、浦發銀行、交通銀行、光大銀行等銀行工作人員在接受咨詢時都表示，目前政策無變化。而一些外資銀行則一直不受理個人商用房貸款業務。某國有銀行個貸部經理表示，對于個人的房貸業務，除了利率折扣上的小幅調整外，大的調整動作基本都是跟著房地產市場整體的調控政策走的，銀行小網點得到的調整消息，一般還沒有媒體知道的早。

    上半年平均房貸利率創新低 貸款額度較以往提高

    工行針對商用房貸款政策的調整，讓很多意向下半年購房的購房人關心目前住宅的貸款政策。《廣廈時代》了解后發現，目前北京地區對住宅首套房的貸款政策處于較寬松水平。農行某支行工作人員表示，目前他所在銀行對優勢客戶的首套房貸款利率已從之前維持很久的8.5折調至了8.3折，而且審批時間和放款時間都比較短。

    根據融360監測數據顯示，6月北京地區首套房利率平均折扣為8.52折，平均利率為4.17%。首套房貸款利率方面，利率最低的是浦發銀行的8折優惠利率，最高的是渣打銀行和大華銀行的9折優惠利率。首套房首付全部為三成。

    二套房方面，主流首付是五成，最高的是花旗銀行的七成。二套房貸款利率均為上浮基準利率的10%。

    “偉嘉安捷”指出，今年上半年銀行貸款的發放仍然延續去年較為寬松的趨勢。從年初開始銀行的放款速度就比較平穩，而且受到上半年央行再度降準的政策影響，使得銀行內部貸款額度十分充裕，即便是在今年年中盤點階段時放款的節奏依然比較平穩，貸款審批和辦理的速度和往年相比有明顯的提升。

    另外，在今年上半年買房的人群里，以換房或改善型升級人群為主的貸款人群占據了成交主力。這部分人群在貸款前普遍先將名下第一套貸款還清，以此來享受到首套房的優惠。由于首付比例較低，而且今年大多購房人普遍偏向購買大戶型住房，因此貸款的額度也隨之增多，貸款的額度普遍在150—300萬元之間，和以往相比呈現出大額的趨勢。

    下半年信貸環境仍寬松

    首套房利率或因額度收緊

    雖然上半年信貸環境寬松，利率水平較低，但房貸總量并不高。據偉嘉安捷統計，2016年上半年房貸市場成交量呈現明顯的“山”字型態勢，成交量同比去年跌幅20%左右。

    “偉嘉安捷”認為，房貸市場的成交走勢，與政策環境有很大關系。從上半年兩個季度的成交量來看，首先年初在經過2015年的五次降息后，商業貸款利率水平有了大幅下降。這種新政的利好效應在市場里持續釋放，加上各家銀行的信貸環境也比較寬松，促使1月成交量上漲10%。而進入2月受到春節假期因素的影響，使得成交量并未出現明顯的上漲。進入 3月后受到契稅調整等政策影響，二手房市場中“賣一買一”的連環單逐漸增多，為3月份的成交量帶來了有力支撐。從4月開始，在無明顯利好政策出臺的情況下，買賣交易雙方“觀望”氣息開始顯著，而5月份北京通州地區商住項目的限購政策，也在一定程度上影響了購房人心理態度的轉變。從6月份持續下跌的成交量也可以看出，接近年中階段，二手房市場暫時進入了一個比較平穩的調整階段，買賣雙方的交易熱情處在理性的觀望狀態中。預計在下半年無明顯宏觀調控政策出臺的背景下，成交量上漲的空間并不大。

    而對于一些購房人期待的再次降息，“偉嘉安捷”指出，下半年降息的可能性并不大。一方面是在去年連續五次降息加上銀行目前給予的首套房優惠利率，都已經邁入了歷史性最低位，在利率探底的情況下再次下降的可能性比較小。另一方面是盡管北京地區目前依然延續著去年較為寬松的信貸水平，然而近期其他二三線城市的調控政策卻已出現了收緊態勢，所以下半年雖然大體信貸環境將維持寬松局面，但是降息的可能性較小。

    而且，在具體銀行方面，下半年也很難有再大的貸款優惠。“偉嘉安捷”指出，上半年銀行貸款延續了去年較為寬松的環境，從審批速度和貸款利率上都給予了購房人最大的優惠，因此也讓有貸款需求的人擇機入市。轉入下半年后，隨著買房人陸續入市，銀行在自身額度受限的情況下，很可能會收緊貸款利率，對買房人申請貸款的審批條件和時效上，也會相比上半年有所嚴格。

    銀行內部人士也表示，除非是有大的政策調整和市場波動，一般銀行發放貸款都是先松后緊。如果上半年額度用得過多，下半年自然就會有所收緊。而且，按照內部測算，8.3折已經是地板折扣了，幾乎沒有再優惠的空間。(文/門庭婷)