牛思遠

　　投資時評

　　房價走勢始終是個牽動人心的問題。在經歷一波火爆之后，當前的房價開始顯露出了一絲疲態。

　　6月18日，國家統計局最新發布的數據顯示，5月份中國70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別有60個和49個，同比上漲的城市則分別為50個。盡管房價上漲仍是主流，此前生猛的漲勢卻開始發生了變化。

　　5月房價環比上漲的城市數量，分別比上月減少5個和2個。而在房價環比上漲的城市中，新建商品住宅和二手住宅漲幅比上月收窄的城市分別達到36個和25個，分別比上月增加15個和5個。同時，不管是漲幅在1%以上的城市數量，還是最高漲幅，都較上月有所回落。

　　在國家統計局的官方解讀中，已經明確提出：5月中國房價總體漲勢放緩。不過，沒有人買房會去買全國的房子，也沒有人賣房會按著全國平均價格來賣。對于個體購房者而言，更具參考意義的其實是不同城市之間的差異。

　　5月的數據中，城市間的分化值得注意。例如，雖然一、二、三線城市房價環比漲幅均比上月有所收窄，但收窄的幅度差異明顯。一線城市的新建商品住宅和二手住宅價格環比平均漲幅，分別比上月收窄0.8和0.7個百分點，而二、三線城市則均分別比上月收窄0.2和0.1個百分點。

　　數倍的差距，足以說明一線城市的漲幅放緩幅度遠較二三線城市要大。而如果看同比數據，這種分化就更明顯了。5月一線城市一手房和二手房價格首次出現同比漲幅“雙收窄”的同時，二三線城市的房價同比漲幅仍在繼續擴大。

　　所謂風水輪流轉，市場自有其規律。

　　一場馬拉松比賽，在大家實力相差不大的情況下，前半段跑得快的，后半段自然要歇一歇，回口氣；之前不著急沖刺的，現在后勁當然更足一點。

　　對比來看，5月一線城市和二三線城市間的分化趨勢，與一季度表現截然相反。二三線城市正在接過房價上漲的“接力棒”，此前房價漲勢最為兇猛的一線城市則落在了后頭。

　　這種“排位對調”的變化，也發生在4個一線城市之間。一線城市中，此前漲幅平穩一直“墊底”的廣州，5月房價漲幅居于一線城市首位，環比上漲2.7%。此前漲幅超過廣州但遜于滬深的北京，5月房價環比上漲2.4%位居第二。

　　而此前房價漲幅領跑全國的上海和深圳，則在當地政府出手收緊調控后明顯降溫。上海5月新建商品住宅環比漲幅為2.3%，深圳漲幅為0.5%，均較前期大幅收窄，在一線城市中漲幅分列三四名。

　　但這種分化，前提還是“選手”的實力處在一個水平線上。如果是長跑健將和愛好者比賽，前半段的快慢便不再是判斷后半段表現的依據了。這個道理應用在房價上，便是一線城市和二三線城市房價誰的后勁更足的問題。

　　經濟學常識告訴我們，房價實際上是多種因素共同決定的結果，但決定價格最根本的因素還是供需關系。一個公認的觀點是，中國樓市在經歷了遍地黃金式的繁榮之后，已經進入了“白銀時代”。雖然隨著進一步城鎮化，樓市仍會有新的需求不斷出現，但總體供過于求、局部供不應求已經全面取代了過去的短缺狀態。

　　在這一背景下去看待房價數據，便更容易理解不同城市間房價分化的現狀和趨勢。

　　這種分化，首先是建立在經濟發展水平基礎之上的。經濟發達、產業興旺的一二線城市，吸引著更多的人口流入，也帶來更多的購房需求和更強的購買能力。中長期來看，不同城市間房價的高低，基本上與這個城市的經濟實力與人口規模呈高度的正相關。因此，一線城市總體高于二三線城市的住房價格絕對值，在樓市周期中首先開始復蘇，房價同比漲幅遠超其他城市，都是合乎市場規律的正常結果。

　　中國指數研究院6月最新發布的《2016年中國地級以上城市房地產開發投資吸引力研究》，選取了2005—2015年連續十一年的歷史數據，從宏觀環境、房地產市場、宏觀與市場協調度三大維度出發，9個分項指標和50余個具體指標，對全國七大區域、31個省（直轄市、自治區，不含港澳臺地區）的296個地級以上城市進行投資吸引力評價。

　　結果顯示，4個一線城市投資吸引力位居全國前四位，南京、蘇州、杭州、重慶、武漢、天津位列第5~10名。2016年排名上升的深圳、南京、蘇州、杭州、青島、鄭州、合肥、寧波、佛山、東莞等城市，也恰恰與今年房價漲幅最猛的城市名單高度重合。

　　具體城市的樓市供需，也隨時在發生變化。這其中，既有需求短期集中釋放，或有供應突然增加所形成的階段性供求平衡乃至供過于求；也有降息降準等貨幣政策、增加貸款首付比例等信貸政策帶來的實際購買力上升；還有限購與否、稅費增減、入戶松緊等行政措施對于需求的限制或增加。如此種種，各類因素都在影響著供需關系的變化。

　　而這些影響供需變化的因素里，政策顯然是最容易觀察到也最具影響力的變量。

　　今年一季度，部分一二線城市開始呈現樓市過熱傾向。這些城市地方政府針對性的政策調整，也迅速在房價與成交量上體現了出來。以此來觀察5月乃至全年的房價走勢，最應該注意的其實不是每個城市過去的房價數字變化，而是5月9日，《人民日報》上權威人士談當前中國經濟的文章。

　　關于樓市，該權威人士這樣表示：“房子是給人住的，這個定位不能偏離，要通過人的城鎮化‘去庫存’，而不應通過加杠桿‘去庫存’，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調控政策。”