隨著中國步入老齡化社會，“以房養老”作為市場化養老的重點，受到社會廣泛關注。

　　早在2014年，中國保監會就發布關于開展“以房養老”即老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見。試點城市為北京、上海、廣州、武漢，試點期間自2014年7月1日起至2016年6月30日止。如今兩年過去了，效果卻并不明顯。

　　上海保監局副局長李峰最近透露了一組數據：截至今年5月20日，全國申請以房養老的共有78人59戶，最終辦理完所有流程的為47人38戶。其中北京18人12戶，上海13人11戶，廣州14人11戶，武漢2人1戶。中青輿情監測室抽樣2000條網民觀點統計，63.2%的網民認為，以房養老“還不太適用于中國”。

　　“以房養老”模式，也即“住房反向抵押貸款”，是指擁有房屋產權的老年人將房屋產權抵押給金融機構，由相應的金融機構對借款人的年齡、預計壽命、房屋的現值、未來的增值折舊等情況進行綜合評估后，將其房屋的價值化整為零，按月或按年支付現金給借款人，一直延續到借款人去世。它使得投保人可以提前支用該房屋的銷售款，借款人在獲得現金的同時，將繼續獲得房屋的居住權并負責維護。當借款人去世后，相應的金融機構獲得房屋的產權，可進行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，相應的金融機構同時享有房產的升值部分。

　　“以房養老”模式是從國外引進的“舶來品”，但在中國面臨著諸多問題有待解決。

　　首先，“以房養老”將面臨中國傳統家庭模式下“代際契約”關系的沖擊。中國式的“養兒防老”，一般存在如下默認的“契約”：子女負責照顧老人安度晚年，老人百年之后將遺產留給子女，其中房產是最重要的遺留財產之一。雖然無論是從法律的角度，抑或是從倫理道德上講，有房或無房，子女均有贍養老人的義務，但長期形成的傳統契約卻使“以房養老”的實施面臨較大阻礙。事實上，根據此前上海民政部門的調查，高達90%的老人均考慮將房產留給子孫。

　　其次，“以房養老”的實施效果將受到我國養老市場發展程度的制約。由于我國人口眾多，且老齡人口占比持續上升，雖然養老市場發展的步伐不斷加快，但與實際需要相比差距仍較明顯。根據民政部調查數據，我國城鄉養老機構平均每50個老人不到一張床。而且現有的大部分養老機構在居住條件、生活環境上，與老人的期望尚存在較大差距。

　　再次，“以房養老”帶來的不確定性可能讓金融機構望而卻步。“以房養老”對房產進行的“倒按揭”方式，并非金融機構的常規業務，目前尚缺乏統一的、具有操作性的業務規則可以借鑒。

　　最后是制度缺陷。以房養老牽涉眾多部門，但目前我國該領域法律法規一片空白。一是土地問題。我國法律明確規定國家或者集體享有土地所有權，城市住宅土地使用權年限為70年，對70年后相關權利的處理方法尚無明確規定，這使得投保人與受保人都無法保證自身利益。二是稅收問題。我國物業稅、遺產稅政策未出臺，房產稅全國如何征收尚未明確，這些都會對“倒按揭”等產品的定價以及開展以房養老的意愿產生影響。三是拆遷問題。城市化進程中的大量拆遷以及地方政府規劃的重新布局，都會引發拆遷費補償不足、地價下跌等問題，進而影響到保險公司推行以房養老業務的積極性。趙海均