社科院發布《房地產藍皮書》 指出全國住房需求增速放緩

如果宏觀經濟增長持續下滑——

2017年下半年房價預計下跌

昨天上午，中國社會科學院城市發展與環境研究所及社會科學文獻出版社發布了《房地產藍皮書》（以下簡稱《藍皮書》）。《藍皮書》指出，雖然去年全國商品房待售面積再創歷史新高，但是一線城市和二三線城市之間分化明顯，而隨著開發商資金不斷流向一線城市，未來二三線城市依然面臨著庫存積壓，一線城市的任務則主要是控制房價。

由于全國結婚人數的減少，以及人口紅利的結束，住房需求增速放緩，房價會有所上漲但漲幅放緩。而從較長時期看，如果宏觀經濟增長繼續下滑，房地產價格可能在2017年下半年出現全面下滑趨勢。

[ 回顧 ]

新建商品房   全國待售面積創新高

作為中國三四線城市之一的湖北省仙桃市，在今年春節期間，地產戶外廣告明顯減少，與之對應的是，拔地而起的在建樓盤及空置房卻在不斷增多。據《證券日報》報道，作為住宅均價3000元/平方米左右的湖北省仙桃市，100多家地產開發商老板的虧損比例達到了20%至30%，一成以上的開發商已經破產。

《藍皮書》指出，2015年末，全國商品房待售面積再創歷史新高，如果再考慮同期繼續增長的房屋施工面積，短期內全國房地產市場存在嚴重的供給過剩。與此同時，房地產市場還存在嚴重的結構失衡問題，其中一線城市和少量二線城市庫存迅速下降，而大多數二三四線城市則需要大力去庫存。

在當前宏觀經濟下行壓力大的背景下，受庫存壓力影響，全國房地產投資增幅持續下滑，創1998年以來的最低值。加上房地產投資的低迷影響到其上下游相關產業投資，這已經嚴重影響了短期經濟增長。

2015年，全國商品房的平均銷售價格為6793元/平方米，同比漲幅為7.4%。而2014年全國商品房平均銷售價格的同比漲幅僅為1.4%。市場反彈跡象明顯，尤其是2015年下半年成交價格上漲速度較快。

《藍皮書》還指出，本輪房價過快上漲在局部市場會形成房價上漲預期，容易讓社會各界錯誤認為“房價只漲不跌”而忽視了潛在的房價波動風險，不利于改變長期以來各種資源向房地產業集聚的態勢，加大了地方經濟轉型和結構調整的難度。

[ 二手房 ]

北京二手房成交量占比超七成 

“房產交易中心每天過戶限額就幾十個，排號跟醫院搶掛號一樣難……”日前一位在北京正要辦理二手房過戶手續的人士抱怨說。

據媒體報道，上個月過戶排隊難題成為北京樓市火爆的另一個縮影。隨著今年北京二手房交易的不斷升溫，前往各區房產交易中心辦理過戶手續的人急速增加。由于“號源”稀缺，一些“黃牛黨”趁機盯上了倒賣過戶票號這門生意。

《藍皮書》數據顯示，2015年新房（含自住房）成交111773套，成交面積1164.63萬平方米，與二手房相比少了85634套。從成交量上看，二手房已經成為居民解決住房問題的主要目標。數據顯示，去年一年，二手房的成交量占到了市場總量的73.6%，創2004年以來新高，而未來二手房與新房成交差距還將繼續擴大。

細化到北京市場，分階段來看，2015年北京二手房從低迷、沖高再到回落、平穩再沖高，這一系列動作主要是受稅費減少及信貸寬松等政策疊加影響，且政策執行效果持續時間有弱化傾向。

究其原因主要是北京土地稀缺，四環內無地可供，土地供應集中于五六環，且新建住宅用地量在逐年降低，這也注定未來新建商品住宅上市量走低。此外地王頻出，高價地催生豪宅輩出，大面積產品上市量較少，導致新房成交量不高。

《藍皮書》還指出，從近五年二手房成交單價和總價來看，每平方米2萬元~4萬元和總價200萬元~500萬元占比基本處于一半以上，這個價位的二手房成交量是新房的三倍以上。所以，二手房在市場上承擔著解決中高端住宅的購房需求的主力作用。

北京房價的居高不下，迫使部分有改善需求的購房群體采取售一買一同時進行的方式。改善型住宅需求量在逐年上漲。2015年三居室房屋成交同比增長14.1%，120~140平方米二手房成交占比為16.1%，呈增長趨勢。

[ 土地 ]

供不應求   房價地價倒掛

2月23日，北京土地市場春節后迎來首拍，當日推出的大興黃村地塊吸引了包括葛洲壩、綠地、中鐵建+萬科等在內的9家房企或綜合體現場競拍。最終該地塊以39億元的總價，以及配建15000平方米的代價為綠地取得，實際樓面價高達47000元/平方米，這一樓面價也創造了大興區住宅用地價格的新高，并且地價已超區域內項目“華潤公元九里”的售價，預計未來銷售價格將直逼每平方米10萬元。

2015年全國經營性用地成交價格刷新2014年12962元/平方米的紀錄，達到15618元/平方米。細化到北京市場，最為顯著的特點就是出現房價和地價的倒掛，也就是說，在同一個區域內，新拍出的土地樓面價比新建商品房售價還高，而從土地市場的熱度來看，2015年土地單價提升，成交價款總額上升，突破2000億元，土地供應總量控制并未影響到政府收益下滑，一定程度上有利于土地價值的實現。主要原因是土地供應的全面下降。

2016年節約集約用地的思路繼續延續，加之北京市土地資源稀缺性日趨顯著和一級開發難度不斷加大，土地供應總量難以實現大幅度上升。

此外，從土地供應用途看，受商辦用地政策趨嚴影響，2015年商品住宅用地和商辦用地出現分化，在住宅用地火熱的情況下，部分商辦用地遇冷。2016年政府新推商辦用地可能較為審慎。從住宅用地的成交情況來看，商品住宅市場“豪宅化”趨勢已確立，剛需群體主要在二手房市場和保障房中釋放，在土地市場火熱和北京市“限地價、競保障房”政策環境下，保障房占比將繼續保持平穩，另外北京預計會繼續加大棚戶區改造項目供應。受城區土地存量限制，預計2016年土地供應仍以近郊區為主。

《藍皮書》還指出，由于土地市場供應缺乏彈性，成交總量主要受政府供地的影響，預計2016年土地供應總量與2015年基本持平。預計商品住宅的火熱態勢會在2016年延續。

隨著北京市近兩年土地供應縮減，一級開發成本持續上升，土地價格將繼續保持高位。

[ 預期 ]

房價明年下半年或全面下滑

從房地產投資數據可以看出，2010年房地產投資增速達到頂點33%，此后增速不斷下滑。以此為界可以將中國房地產市場發展歷程劃分為兩個不同的階段，即1998~2010年的上升周期和2011年以后的下降周期。

《藍皮書》指出，這一階段劃分與人口年齡結構變化也是一致的。2010年勞動年齡人口占總人口的比重達到頂點74.53%。根據中國指數研究院的調查，25~44歲這一年齡段人口要占購房人數的75%左右。2010年以后，中國人口不僅老齡化趨勢更加明顯，而且人口流動的速度也大幅放緩。2011年，中國城鎮化率達到51.27%，突破50%的拐點，意味著城鎮化將由加速推進進入減速推進的時期。人口年齡結構拐點的出現意味著人口紅利的結束，這也將導致房地產市場出現拐點。因此，2010年之前房地產價格上漲與城鎮化快速推進息息相關。

因此，《藍皮書》對于2016年房地產價格走勢的判斷是，在全面寬松的宏觀經濟政策刺激下，房地產價格整體上將呈上漲趨勢，區域漲幅進一步分化。一線和部分二線城市房價在人人喊打的聲討聲中仍將持續上漲，上漲幅度將有所減緩。而二線城市房價將全面上漲，漲幅區域性分化明顯。三四線城市在寬松政策的推動下庫存將有所減少，房地產價格跌幅逐漸收窄回穩。

但從較長時期看，如果宏觀經濟增長繼續下滑，房地產價格有可能在2017年下半年再次出現全面下滑趨勢。

新聞延伸

國務院：

鼓勵個人出租自有住房

允許商用房等改建為租賃住房

國務院5月4日召開國務院常務會議，決定對促進民間投資政策落實情況開展專項督察；部署推動制造業與互聯網深度融合，加快“中國制造”轉型升級；確定培育和發展住房租賃市場的措施；部署促進通用航空業發展。

會議指出，當前民間投資增速有所回落，必須采取有力措施，推動相關政策落地，進一步放寬準入，打造公平營商環境，促進民間投資回穩向好。會議決定，在各地、各有關部門對政策落實開展自查基礎上，國務院派出督察組，圍繞國務院2014年出臺的關于創新重點領域投融資機制鼓勵社會投資的相關文件落實情況，選擇部分地區進行督察，同時開展第三方評估。整改存在問題，克服不作為現象，完善鼓勵民間投資政策。

會議認為，推動互聯網與制造業深度融合，推進中國制造2025，是深化結構性改革尤其是供給側結構性改革、發展新經濟、加快“中國制造”提質增效升級的重要舉措。為此，要支持制造企業建設基于互聯網的“雙創”平臺。發展個性化定制、服務型制造等新模式，開展智能生產系統解決方案試點示范。推動中小企業制造資源與互聯網平臺對接，打造制造、營銷、物流等一體化新生態。鼓勵電信企業對“雙創”基地寬帶接入進一步提速降費。

會議指出，實行購租并舉，發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，有利加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮化進程。

會議確定，一是發展住房租賃企業，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業務。鼓勵個人依法出租自有住房。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。

二是推進公租房貨幣化，政府對保障對象通過市場租房給予補貼。在城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生和青年醫生、教師等專業技術人員，凡符合條件的應納入公租房保障范圍。

三是完善稅收優惠政策，鼓勵金融機構加大支持，增加租賃住房用地供應。

四是強化監管，推行統一的租房合同示范文本，規范中介服務，穩定租賃關系，保護承租人合法權益。                                           （據新華社）