“營改增”5月1日起實施 二手房買賣出租均不加稅

“營改增”5月1日起實施，所有稅費疑云終厘清

　　建筑和房地產業自5月1日起實施營業稅改增值稅，記者了解到，之前房東和租客們非常擔心的“加稅”問題終于塵埃落定，出租房產所應繳交增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、房產稅和個人所得稅合并按綜合征收率進行計征，增值稅并非單列按住宅1.5%、商業地產5%來計征，故此“營改增”并沒有給房東、租客帶來額外稅費負擔，相反對于月租在3萬~10萬元這檔的住宅和非住宅來說，因為之前營業稅附加免征范圍擴大至10萬元以下，獲得減稅，分別減稅0.1%和0.3%。

　　對二手房買賣來說，廣州市營業稅向來按5.6%來增收，其中0.6%屬于附加稅。3月29日，廣東省地稅局曾經發布：自今年4月1日起，廣東省隨增值稅、消費稅附征的城市建設維護稅、教育費附加、地方教育附加免于零申報。由于“免于零申報”這個表述非常拗口且冷僻，市場當時普遍猜測是營業稅三項附加稅不需要交，故此有“5.6%營業稅下調至5%”的說法。但據稅局人士解釋，“免于零申報”，是指增值稅為“0”的時候，附加稅免于申報，但增值稅、消費稅實際繳納稅款大于零的納稅人，仍需要到地稅申報繳納相關附征稅費。也就是說，如果交易的普通住房證滿2年，增值稅不用交，那么附加稅就不用申報也不用交；如果交易的普通住房證不滿2年，或是非普通住房，那么增值稅稅率依然是5.6%，并非是5%。

　　房屋出租：全部不加稅 心頭大石放下

　　李女士在下塘西路有一個出租屋，今年3月剛與租客續租，當時商定月租是2800元，由于月租比之前漲了300元，于是李女士爽快地答應租客，租賃備案和出租房產稅由自己來承擔。后來隨著“營改增”漸行漸近，李女士看到增值稅對房屋出租的征稅標準是1.5%，她以為增值稅是直接加到當時的出租房產綜合稅率上，無形中每月可能會增加42元的支出。

　　雖然42元不算很多，但一年下來也有504元，把差不多兩個月的房租漲幅抵消了。直至4月底，她從稅局了解到，增值稅也一并按照綜合稅率來征收，對于她繳納出租房產稅的2000~30000元一檔，出租房產稅依然維持在6%，與之前的綜合征收稅率一樣，李女士的心頭大石終于放下來。

　　根據鏈家滿堂紅3月促成交易數據顯示，住宅低于2000元月租的交易宗數占比為16.4%，2000元/月（含）至30000元/月（不含）交易宗數約占總交易宗數的83.4%。從統計數據看，經由鏈家滿堂紅成交的全市住宅租賃個案，99.8%的交易低于3萬元，也就是說能夠享受減稅“毛毛雨”的租賃個案非常少，絕大部分業主所交的出租房產稅維持不變。按月租3萬元的住宅來計算，“營改增”出租房產稅綜合征收率下降0.1%，便宜了30元。

　　鏈家滿堂紅的統計數據顯示，非住宅月租在2000~30000元的交易宗數約占總交易宗數的62.7%。由于商鋪普遍租值較高，月租3萬元以上的商鋪和寫字樓單位約占市場30%。對于月租收入10萬元以上的業主，“營改增”對稅費支出無影響，對應稅率依然是14%，但如果月租收入剛好在3萬~10萬元的商鋪或寫字樓業主，減稅效果較明顯，按月租5萬元來計算，減稅0.3%，每月省下150元。

　　房屋買賣：

　　“營改增”對應稅率仍是5.6%

　　一個“免于零申報”，成為媒體人的“英雄冢”，市場和媒體都憧憬營業稅改增值稅，統一按照5%來征收增值稅。不過，經過記者與稅務人士詳細討論，發現“免于零申報”只是適用于增值稅為“0”的交易，交易雙方不需要為0稅費而進行申報，故此稱之為“免于零申報”。然而，對于有發生增值稅納稅行為的交易，在廣州依然要繳交三項附加稅，因此廣州市二手房交易增值稅的稅率依然是5.6%。

　　“營改增”對二手房納稅環節還起著“牽一發而動全身”的影響。4月26日，財政部、國家稅務總局發布《關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號，以下簡稱《通知》）明確規定，5月1日“營改增”后，均按不含增值稅的價格和收入，來確定契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅等四個稅種的計稅依據。

　　據了解，契稅、房產稅、土地增值稅均按不含增值稅的價格或收入確定計稅依據，有三個好處：一是可降低房地產交易環節稅負；二是各稅種計稅依據保持一致，便于稅務部門簡便操作；三是減少征納矛盾，有利于“營改增”平穩推進；這是自2月份出臺的契稅新政基礎上的又一項政策性減稅惠民措施。

　　地產人士表示，5月后“營改增”對個人影響不大，購房者所要繳交的增值稅、契稅照常在房地產交易登記中心的專窗進行繳交。他們反而更關注稅局每年評估價系統的更新，因為如果稅率不變或者下調，只要評估價上升，對購房者來說稅費都是增加負擔。舉例說，購房者首次置業90平方米以下房屋按契稅1%；業主方個稅按1%，營業稅按5.6%來征收，如果房屋證不滿2年，按業主實收來計算，總共7.6%的稅要由買家來承擔，評估價為200萬元，那么交易稅總額為15.2萬元；但如果評估價上調至250萬元，交易稅的稅率三項總計仍是7.6%，但買家要交的稅為19萬元。（記者李鳳荷）