理論上講，出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)到期的市民，如果僅僅是居住需求，可以不用繳納土地出讓金而繼續(xù)住在自己所有的房子里。但如果要考慮未來(lái)有轉(zhuǎn)讓、抵押房產(chǎn)的可能，就必須補(bǔ)交土地出讓金。

    近日，溫州部分市民擁有房產(chǎn)的土地使用年限到期或即將到期，續(xù)期面臨要花費(fèi)占到房產(chǎn)交易價(jià)1/3到一半左右、數(shù)十萬(wàn)元高額土地出讓金“買地”，才能重新辦理土地證，在社會(huì)各界引發(fā)熱議。

    中國(guó)城市的土地是國(guó)有土地，個(gè)人或單位因需要使用土地，需申請(qǐng)國(guó)有土地的使用權(quán)。使用權(quán)的獲得有兩種方式：劃撥和出讓，前一種是國(guó)家機(jī)關(guān)、公用事業(yè)等機(jī)構(gòu)獲得國(guó)有土地使用權(quán)的主要方式，沒有期限限制，而居民、商業(yè)企業(yè)等獲得國(guó)有土地使用權(quán)的主要方式是出讓，期限最高為70年。

    土地是不動(dòng)產(chǎn)的主體，沒有土地使用權(quán)，土地上附著的房產(chǎn)也就沒了基礎(chǔ)，所以土地使用權(quán)的保護(hù)歷來(lái)被不動(dòng)產(chǎn)所有人關(guān)注。2007年3月通過(guò)的《物權(quán)法》第一百四十九條明確寫到“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，但同年8月修訂通過(guò)的《城市土地管理法》第二十二條又規(guī)定“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回”。

    雖然《城市土地管理法》修訂時(shí)間更新，但考慮《物權(quán)法》是產(chǎn)權(quán)保護(hù)的特別法，在居民最重要的財(cái)產(chǎn)即不動(dòng)產(chǎn)的保護(hù)議題上相對(duì)權(quán)威，因此，溫州那些市民房產(chǎn)土地使用權(quán)到期以后，他不再擁有出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以土地使用權(quán)“自動(dòng)續(xù)期”，政府不能無(wú)償、強(qiáng)制收回這塊土地。如果居民不繳納土地出讓金，房產(chǎn)所有人相當(dāng)于是在無(wú)償使用這塊土地，近似于劃撥性質(zhì)的土地使用權(quán)。當(dāng)然，這種性質(zhì)的土地使用權(quán)會(huì)限制房產(chǎn)所有人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等方面的權(quán)利，他需要補(bǔ)繳土地出讓金等才可重新?lián)碛羞@些權(quán)利。

    理論上講，出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)到期的市民，如果僅僅是居住需求，可以不用繳納土地出讓金而繼續(xù)住在房子里。但若要考慮未來(lái)有轉(zhuǎn)讓、抵押房產(chǎn)的可能，那么繳納土地出讓金獲得出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)證是必要前提，或者在轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)補(bǔ)交土地出讓金。

    那獲得出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)要繳納多少土地出讓金？新房開發(fā)時(shí)，開發(fā)商在一級(jí)土地市場(chǎng)上競(jìng)價(jià)拍賣獲得土地使用權(quán)并支付土地出讓金，而土地使用權(quán)到期以后，續(xù)期的土地出讓金價(jià)格沒法采用拍賣競(jìng)價(jià)方式，各地實(shí)踐中，一般通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)來(lái)計(jì)算土地出讓金。

    所謂基準(zhǔn)地價(jià)是指土地在正常市場(chǎng)條件的熟地價(jià)格，包括土地取得費(fèi)(征地或拆遷的費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi))、土地開發(fā)費(fèi)用和土地純收益。各地都會(huì)定期公布最新的“國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)表”，一般按用途、區(qū)片、容積率等因素核定，一般相當(dāng)于房?jī)r(jià)的三分之一。

    只是應(yīng)繳的土地出讓金占房?jī)r(jià)比重如此之高，300萬(wàn)的房產(chǎn)，要繳100萬(wàn)的土地出讓金，相當(dāng)于京滬地區(qū)職工社會(huì)年平均工資的十幾倍，高房?jī)r(jià)地區(qū)的房地產(chǎn)所有人恐怕都是無(wú)力承擔(dān)的。

    未來(lái)住宅的土地使用權(quán)密集到期的年份，如果強(qiáng)行要求以現(xiàn)行土地出讓金的計(jì)算方式來(lái)繳納土地出讓金，恐會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定。可行的解決路徑有兩種：第一，大幅度降低“續(xù)期”的土地出讓金；第二，以每年征收的房產(chǎn)稅代替一次性征收的土地出讓金，在房產(chǎn)稅全面開征以后，對(duì)“續(xù)期”的土地使用權(quán)不再征收出讓金。

    □聶日明(上海金融與法律研究院研究員)